我要买一套121平米二手房，卖家是按揭买的，按揭15年，已还4年，还有11年，月供1060，卖主说银行还有9万，但按照1060的月供*12月*11年的话应该是还要还139920元，我目前以总价60万买下这套房子，我现在想把除了银行的按揭之外一次付给卖家，应该付多少？是60万减9万还是60万减139920万？银行贷款转到我名下由我来偿还。并且现在房子未满5年，如交易要交营业税，卖主说等明年满5年时再办过户，可以先给我办理公证，办理过户委托证明，请问委托过户证明可以在卖主不在的情况下我自己办理房屋过户么？需要如何办理哪些手续？需要多少费用？有无风险？可能是我没写清楚，我的意思是房主在银行还有11年的按揭未付，月供1060，所以我算出来的是1060乘12月乘11年=139920万元，可房主却说是只有9万，（房主说的9万是没算利息的数字）我买房子时应该怎么算？我应付房主是60万的总房款 -139920万元后的46万元，还是付给他60万-他说的9万元后的51万？我想知道的是我应该按总房款60万-实际的剩余贷款9万=51万给房主 还是按总房款60万-（按实际剩余贷款9万+11年的利息49920万）=46给房主