第二招:审核贷款合同要仔细案例:李先生和上家订了一份五十万元的购房合同,因为李先生需要银行贷款,就通过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续。担保公司办理好手续叫李先生到银行签订贷款合同。李先生到了银行后,担保公司的人告诉他,说这是银行提供的格式合同,不会有问题的,只要核对一下贷款金额就可以了,李先生觉得银行的格式合同总归不会有错的,就简单地看了一下贷款金额就签了字。一个星期以后,到了银行答应的放贷时间,可李先生还是没有收到贷款,就打电话到银行去问,银行告诉他说贷款已按贷款合同的约定划到担保公司帐户上去了。李先生再去找担保公司,担保公司的人叫他放心,说这是公司规定,贷款要到第二个月就会直接划到上家帐户去。以后李先生又多次找担保公司,担保公司一直拖着,最后竟然人去楼空。李先生后来才得知这家担保公司早就资不抵债,就动歪脑筋,挪用了客户贷款。他们在客户的贷款合同上将贷款划入帐户写成担保公司帐户,然后利用客户的疏忽骗客户签订合同,再将贷款非法挪用,最后无力偿还就“人间蒸发”了。虽然李先生马上报了案,后来也将担保公司主要负责人抓捕,但钱款却已挥霍一空,李先生因为没有支付房屋余款而被上家告到法院。对策:在下家贷款的情况下,交易程序一般是这样的:步骤一:下家支付首期房款。步骤二:上家拿到首付后将房屋过户给下家。步骤三:下家在取得房产证或交易中心收件收据后将房屋抵押给银行。步骤四:银行向下家发放贷款。步骤五:双方交接房屋,结清水电等费用,余款付清,交易结束。下家向银行申请贷款过程中,如果申请的是商业贷款,银行会要求下家找一家担保公司进行担保,而下家一般都会采用中介公司推荐的担保公司。少数不良的担保公司会钻购房人的空子,谋求非法利益。李先生虽然订立的是银行提供的格式合同,但并不能因此而高枕无忧,因为格式合同中也有许多是需要填写进去的内容,如果对这些内容不加以重视并认真核对,就容易被钻了空子。

1、拿房产证到国土局查.2、在中介签合同-交不到房价的5%的定金-准备首期款-监管首期业主做公证-批货款-过户-取证 3、现在深圳都没有实行公积金货款的,现在的都是取了公积金月供的,估计今天下半年就会实行公积金货款,以后你有了公积金可以转用公积金货款的4、四大银行都可以5、5年后再卖就会省个营业税,现在月供也几百块钱,房子放在那也是保值的,按到时的市场看卖不卖吧!

签订转让协议(设定金) → 送件交易18个工作日(申请按揭) → 领取产权证缴交相关费用 → 申请公积金30个工作日→ 抵押登记15个工作日 → 商业贷款 2天放款 → 总30个工作日 → 公积金贷款 2天放款 → 总43个工作日工作日各个地方不一样,天数也不一样二手房贷款程序购房人(贷款人)须提供的资料有:户口簿、身份证、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明(单位收入证明),以上证明资料越全面,银行在放贷评审中的评分越高,贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越。售房人须提供的资料有:身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明第一步:买卖双方去当地房管局过户填写买卖合同。合同注明定金多少,首次付款多少,贷款多 少。送进去,然后就会给你一张回执单,你要拿着。然后找一家银行先做贷款凳记,后面就是找一家评估公司。做好评估报告,好了之后就送到银行里面去,贷款的额度是按评估价来贷款的,比如你的房子只能评估25万的话你的首付就要10万元,还要加税费。所以你得先问评估公司的人最高能评估多少钱,去银行填写二手房按揭申请表,银行进行贷款审批,第二步:银行在15个工作日内完成贷款审批工作,如同意放贷,则发给贷款承诺书。第三步:领到卖契后,送交银行,银行划拨款项。到房地局办理房屋抵押登记、保险等手续,借款人按月还款付息,贷款本息结清后,注销抵押登记,解除合同。你的是房改房,还要交一个土地出让金,为1%个点,3000元。营业税可不用交,所得税1.5%(全额) 有些地方是20%(差额)别的就是交易手续费。没有公积金就只能做商业贷款,94年建的房子,很难贷款20年,可能只有15年。

1、二手房按揭贷款流程目前很多客户购房需要按揭,却不知道按揭的程序是怎么走,今天将所有按揭程序告知各位朋友。购买二手房需要办理按揭,首要条件必须咨询业主是否愿意让客户办理按揭,因为办理过程中需要业主提供一些证件(哪些证件在下面会提出),而且房款需要延缓一个月的时间才全部付清。因此业主是否愿意办理按揭,是一套房子是否成功交易的基础。业主同意办理按揭的前提下,所有程序如下:1.买卖双方达成协议2.双方有关资料送银行借款人(买方)提供(1)、申请人及配偶有效身份证件(原、复印件)。(2)、申请人及配偶的户口簿(原、复印件)。(3)、申请人婚姻状况证明(原、复印件)。(4)、申请人及配偶的收入证明及其他资产证明(如:存折)(5)、同意房产抵押声明书,如没有共有人即由配偶签配偶承诺书即可,如有共有人需由共有在抵押物共有人处签字。(6)、供款存折。(7)、付首期款证明(收款收据)。(8)、房地产买卖契约.卖方提供:(1)、身份证(夫妻双方)(原、复印件)。(2)、婚姻证明、户口簿(夫妻双方)(原、复印件)。(3)、银行划款存折及灵通卡。(4)、房产证复印件壹份。3.评估机构评估 (有的银行需要)4.银行核批5.送交易所交易6.交易确认7.办理房产证8.抵押公证9.办理他项抵押10.银行放款。2、买二手房注意事项你首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠(1、房屋手续是否齐全。2、房屋产权是否明晰。3、交易房屋是否在租。4、土地情况是否清晰。5、市政规划是否影响。6、福利房屋是否合法。7、单位房屋是否侵权。8、物管费用是否拖欠。9、中介公司是否违规。10、合同约定是否明确)。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系?房屋有无其他债权、债务纠纷?但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。其次要弄清楚所购“二手房”的准确面积(统称建筑面积)。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致?还要考究地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关的具体规定。最后要弄清楚办理购买“二手房”规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”,必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在市、县房地产交易管理部门,办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。