1、出卖人具有法定性、特定性。《城市房地产管理法》第29条规定了房地产开发企业是以营利为目的的,从事房地产开发和经营的企业。由此,可以认为商品房买卖合同的出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业,出卖人的法定性和特定性也是商品房买卖合同区别于其他房屋买卖合同的重要特征。2、标的物的非现实存在。一般房屋买卖合同的标的物都是现实存在的房屋,商品房现售出卖的也是已竣工的房屋,而商品房预售则是典型的以非现存、将来建造的房屋进行出卖的合同。3、出售行为的社会化、公开化。虽说商品房是由房地产开发企业建造出售的房屋,但其建造出售的房屋又不全是商品房。如由政府组织建设的经济适用房,尽管也是由房地产开发企业建造出售,但其建设、出售价格、购买人资格等都受政府调控。其作为社会保障性和社会福利性住房,不是公开向社会出售的,因此,不属于商品房的范畴。房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售,使房屋社会化,该房屋才属于商品化的房屋。