我是买方,我们的贷款下来一个多月了,卖方就迟迟拖着不办理过户手续!据她自己介绍说,房子好几年没住了,去房管局签定了房屋买卖协议后,我发现卖房者的暖气、物业等欠下两万3千多,我方本想把4万的尾金给她,可那天问她的暖气、物业等费用啥时清时,她就说:我明确告诉你,那些费用我是不会清的。我想认倒霉给她2万,先过户,押2万尾金待她将费用清完就给她,可那人昨天同意今天又不同意。在中介签定的房屋买卖协议及补充协议上均写明:过户前卖方将暖气、物业、水、电、煤气等费用结请,可卖方给我说她不会清的,问她想什么时候清,她说不知道供暖的什么时候解决完,将请问律师,我告她,她这属于违约不?2、我要求她写个明确的证明或承诺(过户日期之前房屋的暖气、、物业、水、电、煤气等费用全由卖方承担),请问,她写的这个明确的证明或承诺有法律效益么?不可的话那写什么东西,对我方有利?3、以上方式均不可的话,我下一步应该怎么做?望指点迷津!万分感谢!