这个问题是这样.1,首先确定必须签订买卖合同并收取一定的抵押金.如果购买方交抵押金后,不能履行后续合同可对抵押进行适当扣除,当然这不是根本目的.2,购买方依卖方提供的房屋产权证书去当地房产主管部(一般为房产局)查询产权归属,如无误即可办理后续贷款程序.3,在办理贷款合同时需要买卖到银行面签并提供首付款证明.4,上述贷款程序后,买卖双方共同去当地房产主管部门办理产权变更手续,此时将首付款转移至资金管理中心.5,购买方依管理中心出具的手续办理贷款,一般至此都能正常审批.贷款银行会发放额度并配款到出让方账户.如果此时购买方不在办理相关手续,合同中止,产权关系并不转移.抵押金也就由你处置了.以上是我所知,希望能帮以你.

从过程上说，应该是：1、你的贷款还完；2、你的房产解除抵押，房地产注明解除抵押；3、你卖房子，与买方签合同；4、买方支付首付款，余款买方办理贷款；5、房产过户；6、房产做抵押，银行办理贷款，并发放贷款给你；7、你收到房款，完成交易。但由于你不能还款，所以房屋就处于抵押状态，就不能卖。买方也不能出那么多钱，所以只能借助买方的贷款银行。买方的贷款银行审核买方的信用情况（能否贷款）情况后，可以贷款的，就先把你的银行贷款还清，解除你房产的抵押，才能再进行买卖。过户之后，再抵押，买方的贷款银行再给买方贷款。现在也有银行提供“转抵押”服务，就是专门针对上述有贷款的房子，在没有还完款的情况下转卖，买房也要贷款的情况。抵押、解押、再抵押、放款由银行来操作。当然，银行是先审核卖家的还款情况、买卖合同、买方的信用情况（能否贷款）等相关情况后，才决定能否提供这项业务。根据你的描述，大概类似这种情况。但中介说的不完全对。1、你应该与买房人签约，然后与买方贷款银行核实相关情况（只看相关证明不行，一定要去核实），与银行签订相关文件（保证银行给买房人贷款才行）。2、与买房人签约后，付首付后，才能办理房产手续。买方贷款银行也要看买方的首付情况，才能决定贷款额，一般至少是房价款的20%。3、房屋过户后，由买方贷款银行办理房产抵押。4、买方贷款银行放款给你。另外：合同应该是三方的，包括与买方贷款银行的合同。