一、如何认定开发商逾期交房 除了法定的不可抗力以及合同约定的免责情形外，在合同约定的交付时间内，开发商未能将房屋交付业主使用的，开发商要承担逾期交房的违约责任。 如果出现了法定的不可抗力和合同约定的免责情形，而开发商未在合同约定的期限内告知购房者的，开发商同样要承担逾期交房的违约责任。 在交付房屋时，如果房屋没有达到合同约定的使用条件的，购房者可以拒绝收房；有特别约定的，可以退房。否则按照开发商逾期交房处理，直至达到符合使用条件为止。 购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款，补充条款对交房条件有特别约定的，如果没有达到约定的条件，开发商也要承担逾期交房的违约责任。 二、如何认定“不可抗力” 《民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 不可抗力的事由要发生在合同履行期间，也就是说在签订合同的时候不能预见。并且不可抗力的事由影响的法律主体是签订购房合同的双方当事人，也就是开发商和购房者。如果造成逾期交房的理由符合以上条件，那么可以认定该事由为不可抗力，开发商可据此主张免除违约责任，否则就不能视为不可抗力，开发商就要承担相应的违约责任。 《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

交楼时限和延期责任基本都列在购房合同上面。您可以细细翻查。因为购房合同很多条款都是开发商自己添加,以他们利益为准,很多迟交楼的罚款很少,有的是每延长一天,才赔偿万分之1.5,超过一定时限,有的也容许退房

不可抗力因素，不是开发商说了算的，如果是法院裁定的（不可抗力因素）哪就不用承担违约责任了

想好了在买房子至于霸王%7E%7E%7E只要你遵守条件，谈不上霸王！目前买卖合同都是制式合同%7E

责任肯定在开发商,但是在购房合同里面谈么肯定加了免责条款

就是晚交房,具体看合同