第三章 二手房交易注意事项 第三节：如何签订二手房买卖合同 一、签订二手房买卖合同应具备的条件 1 ．二手房买卖合同的基本内容 二手房交易的过程比较复杂，涉及的内容较多，按照法律规定，房屋买卖应签订书面的合同，这是法律的 强制性规定。二手房买卖合同应当具备下面主要内容： （ 1 ）当事人名称或者姓名和住所； （ 2 ）房屋所有权证书名称及编号 （ 3 ）房屋基本状况；（包括产权声明等） （ 4 ）房屋的用途或使用性质； （ 5 ）房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （ 6 ）房屋交付及办理过户及日期； （ 7 ）房屋装饰、设备标准的现状； （ 8 ）权利义务内容； （ 9 ）违约责任； （ 10 ）解决争议的方法； （ 11 ）合同生效条款 （ 12 ）合同的中止、终止或解除； （ 13 ）合同的变更与转让； （ 14 ）双方约定的其他事项； （ 15 ）合同附件。 2 ． 签订二手房买卖合同的主体资格 我国《合同法》规定，不具备主体资格所签订的合同无效，无效的合同，在合同中所约定各项权利义务对 签约双方均无法律约束力，将产生互相返还的法律后果。在签订买卖合同时，买卖双方都必须具有相应的 民事行为能力和民事权利能力。 （ 1 ） 买卖双方都必须具有完全的民事行为能力。 《中华人民共和国民法通则》 从第九条至第十四条规定， 公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。 公民的民事权利能 力一律平等。 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民 事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事 行为能力人。第十二条：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适 应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未 成年人是无民事行为能力人， 由他的法定代理人代理民事活动。 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行 为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人， 可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法 定代理人的同意。 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。 （ 2 ） 买卖双方都必须具有完全的民事权利能力。 从上述法律规定来看， 任何一个公民从出生至死亡这一 段时间均有民事权利能力，即他都有民事权利。从房屋买卖的角度来说，任何一个人都有权利买卖房屋， 签订买卖房屋的合同，但并不是任何一个人签订的房屋买卖合同都有效。要想使房屋买卖合同合法，买卖 双方必须具备民事行为能力。只有符合了民法通则的规定，买卖双方才能能力签订房屋买卖合同，也就是 说，有权利买卖房屋但不一定有行为能力。房屋买卖行为，因为房屋买卖涉及的金额巨大，也很复杂，超 过了未成年人的行为能力，与未成年人的年龄、智力不相适应，因此不能签订房屋买卖合同，只能由他的 监护人或法定代理人签署。精神病人或意识不清的人，显然也不能签订房屋买卖合同。 上面是针对自然人来讲的房屋买卖的主体资格问题，对于法人组织来说，卖方必须有销售房屋的权利，卖 方的登记名称必须与房产证登记的一致。 3 ．共有权人售房的主体条件 二手房买卖中的共有权分两种情况，一是夫妻之间的互为共有权人，二是其他自然人之间的共有权。夫妻 之间的共有权关系在一方售房应另一方应同意出售，另一方的主体条件与上面提到的主体条件一致。共有 权人售房时需全体共有权人同意，任何共有权人都必须具备行为能力且意思表示真实，符合前面提到的主 体资格条件，才能售房。 4 ．如何避免无处分权人处分别人的房产 在二手房交易过程当中，有时会发生房屋所有权以外的人处分房产，比如子卖父母的房屋、出售兄弟姐妹 的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。发生这种事情的原因很多，一是有权处分的房屋所有权人委 托无权处分的人代理售房，有些是未经允许擅自出售无处分权的房屋，还有些涉及刑事犯罪，用偷来的房 产证及身份证再找一假房主冒充房主本人卖房。这些情况除委托售房取得合法处分权外，其余均属于非法 行为，买方一旦购买了这样的房屋则后患无穷。如何避免出现这种情况呢？最好的办法就是预防。在买房 时必须将房屋所有权证登记的房屋所有权人与身份证相对应，必须一字不差，然后再根据身份证上的照片 与本人相对照，一致后才能基本确认是房屋所有权人本人，但也会出现差错，比如孪生兄弟姐妹，比如身 份证上的相片与自称是房主的人比较像，这种情况都比较难辨认。在房屋行政主管部门的交易窗口，经常 发生这样的事情，当工作人员核对身份证时对房主的身份提出异议后，该 “ 房主 ” 什么都不说就主动走了， 还有一些与工作人员争执几句坚持一会后也走了，再也没有回来，这种情况肯定是冒充的假房主，一般中 介公司经常冒充房主。 一旦不是房屋所有权人在产权过户登记表上及合同上签字， 即使办理完了过户手续， 那么真正的房主可以要求撤销已过户的房产证。二是如果房主本人没有出现，应查看委托书的真伪并与真 正的房屋所有权人核实，并核实代理人的身份，同时查看委托书的授权范围，核对代理人是否有权出售该 房屋。即使是公证的委托书也不能全部避免购房的风险。 2005 年北京有一个案例，签订经过公证的房屋 买卖合同及委托书结果还是买到了无处分权人处分了别人的房屋，最后买房人什么都没有得到，购房款也 没有退回。除了上述风险之外，售房人想反悔，不想卖房了，经常也以当时本人没有同意卖房为由出面要 求撤销已过户的房产证。 5 ．购房人多于二人怎么办 在房屋买卖过程中，经常出现两人及两人以上共同购买一套商品房情况，如夫妻双方、父子、母女、恋爱 中尚未结婚的男女双方、合伙人等，按《民法通则》的规定，两人以上所购房屋应为共同财产，所以在订 立合同时就应该体现财产共有人的身份，在以后的房产证上才能体现财产共有人的份额。二人以上共同购 买一套房屋，在房屋买卖合同上应当共同签署合同。房地产产权登记主管机关可以在房产证上体现共同买 受人，但只能由一个人持有主证，其他共有人持共有权证。两人以上购买一套房屋需要做公证，主要是财 产份额的公证。对于份额的比例，法律没有规定，完全在于当事人之间的约定，比如两个买受人，对于房 产的份额双方可以约定各占 50% 的份额，也可以约定一个人占 99% 的份额，另一个人占 1% 的份额。 产权证上登记的产权人是根据购房合同上签字的购房人来确认的， 并非想登记谁的名字就能登记谁的名字。 如果房屋买卖合同只由一个人签字，那么另外的共有权人或出资人无权要求房屋登记机关将自己的名字登 记在房屋所有权证书上。 6 ．如何以未成年子女名义购房 有些购买二手房的购房人因为考虑将来征收遗产税， 或者考虑婚姻的问题， 希望以未成年子女的名义购房， 房产证落在未成年子女名下。能否在买卖合同及房屋所有权书上签署未成年子女的名字，主要涉及到＂房 屋买卖＂民事法律行为，其前提条件是行为人（公民）必须具备民事行为能力。民事行为能力指法律确认 公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务， 并且能够对自己的行为承担民事法律责任的资格。 根据 《中华人民共和国民法通则》第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与 他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同 意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。由此可见，我国法律 根据年龄、智力发展水平的不同，将公民的民事行为能力分为三种：即完全民事行为能力、限制民事行为 能力和无民事行为能力。从年龄上分析，十八周岁以下的子女属于限制民事行为能力人或无民事行为能力 的人，能进行与其智力能力相当的法律行为。购房行为，标的数额高，手续复杂，风险与收益并存，这已 大大超出了未成年人所能预测和承担风险的范畴，因此，购房行为必须由他的法定监护人来代为行使。 另外，根据我国房地产交易的相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与《房屋买卖合 同》上的 “ 买方 ” 名称一致。因此，如果想以未成年子女的名义买房，必须以自己未成年子女的名义签署《房 屋买卖合同》。但未成年子女不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其监护人以 “ 买方监护人 ” 的 名义同时签署。以未成年子女名义购房必须办理父母和子女关系公证。