商业项目存量改造的常见手法

城市化进程的减速、增长红利的消失，推动着整个商业地产市场从增量市场向存量市场的过渡。而在存量时代，改造更新是保持商业生命活力的重要手段。近年来，很多商业物业已经心照不宣的开始探索，慢慢走出了适合自己又打破同质化的道路。

产品再定位

每个商业体的脱胎换骨的过程，最重要的是认知和把脉市场趋势。

日常生活中，我们最怕的就是对市场趋势的漠视和错判，对微观市场特征的模糊认知。

产品定位的本质是：我的客户是谁？我有什么与众不同？客户为什么会来买单？

优化业态

商业建筑绝对是形式服务于功能的产物。但好的形式往往能够优化内容上的经营。

优化调整业态，是建立在大量的预招商和财务数据分析工作基础上的。业态优化的决策必须以财务数据模型为依据，以强有力的备选业态及品牌库作为支撑。

立面翻新再造

建筑外表皮是一个商业项目最重要的标识。好的立面用元素和构图诉说着一个项目的内在气质和主题特色。

符合现代审美和个性化的立面，是商业精神内在展示的重要元素，给传统商业以新的面具。用广告、色彩、灯光、材质、构图等手法设计的立面，就是其内在商业气质的最佳表达方式。

室内空间主题重构

如果说建筑立面的再造代表了新兴商业的精神气质，那么室内空间主题的重构就代表了新型商业灵与肉。

电影院式空间也好，剧场式空间也好，公园式空间也罢，无论哪种类型的空间主题，决定了这个项目的独一无二性。

未来好的商场经营者本质就是一个大片的导演，想说什么故事，就在这个数万方的空间里造梦。他可能会拍文艺片，可能会拍专题片，可能会拍科幻片，可能会拍时尚片，可能会拍动画片，把商场打造成梦工厂的思想意识革命，是决定成败的关键。

优化功能设施

从大到一个商场内部的管线设施、声光电设施、舞台效果布局，到小到一个商场的休憩花台、功能座椅，卫生间形象，都是。

如果说管线如同血管动脉，声光电如同美容品，那么这些细小的细节空间则代表了每一寸肌肤上的细胞。

提升软件服务

线上数据支持绝对是未来商业服务亮点。

实体商业面对线上电商最现实的态度应该是合作。越快的合作、越紧密的合作，一定是商业经营升级转型策略的要点。

跨界经营

商业与艺术、文化、健康等方面的联姻是当前最常用的经营手法，将人文、艺术、创意融入生活，可以在商圈内实现错位竞争。

跨界已成为品牌商营造完整顾客体验、传递生活方式甚至是品牌精神的一种手段。未来，跨界经营或将成为商业发展的重要路径。

商业项目存量改造有两大途径：升级和转型。

存量改造并无定规，需要按照周边环境、经济发展状况，乃至政策方向等因地制宜。另外，存量改造，运营第一。创业易守成难，存量改造容易，成功运营难。因此抓准运营方向，提升运营水平是存量时代盘活商业物业、制胜商业地产的核心。