2020年上半年疫情对我国宏观经济及消费市场产生巨大冲击，实体商业地产客流下降、营收锐减、租金承压和租赁需求减弱。商业地产市场恢复整体上呈现较大压力。
以今年4月数据为例显示，实体店铺出现明显的“掉铺”现象，高达78%的样本购物中心表示“商铺出租率有所下滑”，另有68%的样本购物中心预期“未来3个月的商铺出租率仍将会减少”……此现象也导致商业地产空置率将进一步提高。
因为商业地产空置率的提高，也会导致商业企业的利润可能无法达到或者是直接呈现亏损状态，部分企业也许无法承受此次亏损而直接进行地产评估进行出售。
那么，商业的地产评估都有哪些因素需要注意？
1.商圈吸引力
不同的零售产业所依附的商圈，有其差异性，所以要求我们对商业地产所处商圈需要更具体化评估。投资者投资的商业地产，或其商业性质对商圈内消费群体是否具有充分的吸引力，将会起到决定性作用。假设一个医药零售的投资者对投资目标商圈并不了解，商圈范围内已经有大量的同业竞争对手，而商圈内目标消费人群也并不集中，其后果极可能会引起灾难性投资。因此，商业地产对商圈内吸引力将会在所有因素的最前列，也就是前文中提及的商圈吸引力计算方法，可以初步判断商业地产价值大小程度。缺乏该前提，其他所有因素并无实际意义。
2.面积和布局
商业地产或商铺的面积和布局对于投资商业性质有较大影响作用，一般认为，商铺所处于的商业地产本身的面积，特别是其所包含的广场面积，对商圈内消费者起到较大吸引力。商业地产的初衷，是吸引到消费者到物业内进行消费，而在过往的商圈研究分析中了解到，消费者对商场、商铺的消费心理倾向，除品牌影响力、可娱乐性外，较大程度上取决于物业的面积和布局。其中涉及到消费空间和拥挤程度对消费者的心理状态影响，由于今年生活习惯和消费观念的改变，商业地产面积越大，布局越好，对消费者吸引力就越大。
3.交通状况
商业地产和商铺周边的交通环境、停车便捷性，对消费者的消费倾向越来越重要，尤其体现在繁华的一、二线城市中。在交通环境趋向繁忙和密集的当代社会中，到达目标商业地产的便捷性成为消费者出行的条件。前文中曾经在商业地产价值评估理论里面可以发现，距离是测算物业吸引力的其中一个重要因素，表明消费心理难以脱离消费过程中所需要消耗的，特别是在交通系统、道路建设并不发达的国内，消耗过多交通时间，将会阻碍消费者的到达消费欲望。
4.商铺位置
既然交通状况对商业地产有重要的影响因素，那么在商业地产内到达商铺的距离，也同样对商铺价值具有影响作用。假设商业地产内部也有一个交通环境，即等同于消费者通过一定外部交通环境达到商业中心时，还需要通过一定的内部交通环境达到投资者所投资的商铺内。这在很多研究分析文章中都有提交到，商铺所处位置，对商铺价值也有重要影响作用，具体不再一一详述。值得一提的是，在有多种内部交通环境的商业中心内，例如手扶电梯、升降电梯、步行楼梯等众多方式结合，其商业价值评估方法非常复杂，需要多重距离测算，分析容易出错。
5.消费人流量
与商铺位置一样，消费人流量是较多被提及到的影响因素，已经早被广大商业地产和投资者关注到。但可能较少人了解，其实消费人流量主要是依附于商业地产或商铺自身的吸引力。消费人流量是评估商业地产规模的量化数据，直接影响到商业地产价值的高低。
6.消费水平
商圈内消费水平是测算人均次消费量化数据，也同样可以直接影响到商业地产价值的高低。根据过去数百例商业地产研究分析中了解到，一般情况下，商业地产区域内所辐射的商圈范围消费水平，与商业地产价值成正比，或者直接成为商铺内消费水平的关联性反映。如果可以评估到商业地产的消费人流量与消费水平，加入平均消费比例，便可以建立简单的测算公式，粗略评估商业价值，主要是依靠频率和水平来了解程度。但若要准确评估商业地产价值，尚要加入其它重要影响因素。
本文根据智隆财务、赛立信数据资讯文章综合整理
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