消费升级 上海商业地产再迎进博机遇

以进博会为契机，上海正在打造一批“6+365”常年展示、交易进口商品和服务的线上线下平台，助力构建覆盖全球的进口贸易促进网络，加快打造联动长三角、服务、辐射亚太的进口商品展销集散地。这是世界的机遇，更是上海的机遇，与此同时，也给上海和长三角在电商、商业地产、营销服务、物流、仓储、金融、资本等各产业的配套发展方面提出了更高的要求。

一年一度的进博会将给上海这座城市、给企业带来了哪些发展机遇？身处其中，企业如何把握进博会所带来的机遇、分享进博会红利？11月7日，在由景晖智库和机遇空间·IPMALL联合主办的“IP经济发展趋势论坛”上，多位嘉宾对此进行了沟通与研讨。

机遇空间董事长兼CEO&IP MALL创始人胡世辉认为，进博会带来的价值溢出令城市形成它独特的IP形态。而通过IP形态的打造，也让更多的活动产生需求，让空间、内容、生态形成场景，把时间、空间、人流聚集成为商业聚合的入口，促进商品的消化。

景晖智库首席经济学家胡景晖指出，传统的商业形态已经不适合新兴的购物人群。目前中国经济更多地需要消费来拉动，但是中国处在消费升级的初期，这也倒逼中国零售的发展。

“中国的新零售不会颠覆传统零售市场格局，线上线下结合是不可缺少的形式，而新零售是国家消费升级的动力。”胡景晖指出，未来新零售将以移动支付为基础，全渠道记录消费者的行为，形成线上、线下数据流量的监控，实现对消费行为的精准把控，对消费者细分群体，出现更多的定制服务。然而经销商体系和实体门店并不会被取代，借助大数据为进口商品提供更广阔的渠道。

业内人士认为，进博会释放出的积极信号将会对房地产市场尤其是商业地产市场带来正面影响。而进博会对商业地产的影响，除了会议本身，更多的是会后影响：“从会议本身来看，进博会的影响主要体现在对酒店及零售商铺的影响方面，而会后影响，除了零售商铺，也体现在写字楼和商业地产大宗交易上。”

今年以来，上海星级饭店客房出租率呈现周期走势，出租率略有下滑，客房价增长乏力；上海优质零售物业空置率逐年上升，首层租金缓慢下滑。与此同时，上海优质写字楼空置率逐步上升，写字楼租金承压。

但进博会的召开改变了这样的现状。单从进博会对零售商铺的影响来看，今年第三季度，零售物业租赁空置率降至6.4%，但上海优质零售物业空置率逐步上升，首层租金缓慢下滑。进博会带来的庞大人流量促进了展馆及辐射地区零售商铺的交易额，大虹桥区域2019年1-10月商铺出租及出售的累计同比增速均高于全市水平。“中国巨大的消费市场必将会吸引许多品牌留下，在中国开设实体店。作为国外品牌中国首店最青睐的城市，这将会为上海零售物业租赁市场带来一定的新增需求。”

进博会与商业地产的大宗交易影响则更为明显。根据数据，2019年前三季度，据不完全统计，上海商业地产大宗交易额超过823亿人民币，其中外资占比超过45%。尽管在贸易摩擦的背景下，一些外企可能暂时对中国市场的未来走势并不十分明确，但进博会释放出的开放信号，将会促使这些企业继续看好中国市场前景。而这样的信号会吸引更多的企业入华投资，也会带动大宗交易市场的进一步活跃。