热点前瞻：北京大兴打响集体经营性建设用地建设共产房的第一枪

• 一、热点地块解读

2019年以来，土地市场呈现周期性波动，季度延续了2018年低迷的态势，进入4月后优质地块的不断推出，以及企业融资环境的改善，使得房企拿地态度明显转变，地王频出，成交总价和溢价率不端攀升，进入下半年，限制性政策的出台使得土地市场又重归平静。不过这一状态似乎即将被打破，9月3日，首宗集体建设用地建设共有产权房地块入市，受到众多关注。9月5日，上海浦东新区张江中区地块以起拍价91亿元入市（详情点击链接查看https://news.3fang.com/bj/2019-08-09/33136997.htm、https://news.3fang.com/bj/2019-07-05/32817024.htm）。此外，9月份“一线城市”共有32宗宅地入市，远多于7,8月份的推地数量，其中，上海共有18宗宅地入市，单月如此多的宅地入市是今年首次。“北上广深”等核心城市推地节奏加快，必然会带动整个土地市场氛围。

在这其中，北京大兴打响集体经营性建设用地建设共产房的枪可谓是意义重大。既丰富了帝都土地出让模式，又缩减了土地成本，减轻了一级开发压力，还扩宽了集体经营性建设用地开发模式。此外，对比东坝共有产权房地块，大兴地块价格优势非常明显。2017年11月，旭辉+天恒+首开+房地联合体以49.8亿底价摘得东坝驹子房共产地块，此时的共产房价格37000元/平。同一个地方，时间仅仅过了一年，共产房的价格上升到41000元/平，上涨11%。在此背景下，时隔近8个月，北京大兴三宗集体用地自降身价后以一股清流的姿态再次出现在世人面前，土地起始总价降低约3.78亿，降价幅度接近7%，共产房价却维持在去年的29000元/平。相比东坝，一边是涨一边是降，差距可见一斑！

（1）区域价值

地块位于瀛海板块，该板块房地产市场处于发展阶段，配套资源较好，属于住宅区产业基础一般，人口密度目前在北京各版块处于中等水平，且增速较快，受大兴机场等因素影响规划利好较多，有一定增值空间，未来价值得分为4.22分，排名87位。

（2）区位因素

地块距离城市中心天安门广场17km，驾车43可以到达，距离重要的交通枢纽首都国际机场、北京南站、北京西站、北京站分别为38.8km、12.8km、17.9km、16.8km，除了到首都国际机场较远外，到其他交通枢纽比较便利。

（3）土地市场

地块周边3km内，共成交过4宗宅地，分别被国瑞置业、中海、保利和中海联合体、远洋首创世茂联合体竞得。平均楼面价每平方米27891元，平均溢价率32.42%。回顾集体建设用地在一级市场的表现，同样是在大兴没有国有土地出让那样惊艳。2016年1月15日，地产逍遥派房企“K2”用一个十分诗意且充满非洲风情的神秘公司“北京赞比西房地产开发有限公司”拿下北京首宗集体经营性建设用地（大兴西红门2号地F81地块）成为帝都个吃螃蟹的房企。2019年3月8日，大兴区西红门镇集体经营性建设用地入市试点 2 号地 C 地块（2-006-1 ）F81绿隔产业用地，第二宗地块在一堆限制门栏之下底价成交。竞得人为中铁第五勘察设计院集团有限公司、中国铁建投资集团有限公司、中铁十一局集团有限公司、中铁磁浮交通投资建设有限公司、中铁建设集团房地产有限公司组成的竞买联合体。因此，本次出让地块意义虽然重大，但从成交价格来说不会溢价太多成交。

• 二、下周土地出让一览

9月2日~9月8日，40个主要城市共推出土地165宗，与上周入市数量基本持平。其中住宅用地117宗，商办用地48宗。分城市来看，重庆共推出27宗土地，排名，天津、青岛分别推出19宗和14宗，分列二三位。值得注意的是，一线城市下周推出土地数量较多，其中，北京3宗、上海7宗，具体情况见下表。