住宅月报：调控政策维持收紧状态 11月楼市成交上行

一、政策盘点

中央强化金融监管，多领域施策力促经济稳定

强调保持经济政策的连续性，营造稳定宏观环境。央行11月5日开展中期借贷便利(MLF)操作4035亿元，且全月无逆回购操作，保持银行体系流动性合理，维护适宜的货币环境。11月6日，国务院总理会见主要国际经济金融机构负责人时表示，将保持经济政策的连续性，不会搞“大水漫灌”，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强定向调控和相机调控。11月12日，财政部长刘昆在《学习时报》发表署名文章指出，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，营造稳定的宏观环境，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。11月27日，央行、银保监会、证监会联合印发《关于完善系统重要性金融机构监管的指导意见》，通过对系统重要性金融机构制定特别监管要求和建立系统重要性金融机构特别处置机制两条途径完善系统重要性金融机构监管。

强调金融服务实体经济，推动民营和小微企业发展壮大。进入今年11月以来，党和国家领导人在不同场合充分表达了“毫不犹豫”支持民营企业、民营经济发展的立场。11月1日，习近平主席主持召开民营企业座谈会并发表重要讲话，提出减轻企业税费负担、解决民营企业融资难融资贵问题、营造公平竞争环境、完善政策执行方式、构建亲清新型政商关系、保护企业家人身和财产安全六条政策举措。11月8日，国务院总理主持召开经济形势专家和企业家座谈会，提出要设身处地帮助民营企业、小微企业克服困难，持续推进“放管服”改革，进一步减少审批事项等工作要求。11月15日，央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调坚持金融服务实体经济的本质要求，切实贯彻落实好精准调控和信贷政策要求，大力支持民营和小微企业发展。表明国家支持民营企业发展逐步向政策落实阶段递进。这将对提升民营和小微企业信心，加速企业发展壮大起到极大的推动作用，民营和小微企业将迎来快速发展的机遇期。

基建投资步伐加快，相关城市的配套进一步完善。7月底，中央政治局会议指出把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力度。11月19日，国家发改委网站公布了《关于乌鲁木齐机场改扩建工程可行性研究报告的批复》这是继《关于新建上海经苏州至湖州铁路可行性研究报告的批复》和《关于新建重庆至黔江铁路可行性研究报告的批复》后的第三个投资规模在300亿以上的基础设施项目，三个项目合计投资金额超1300亿元。另外，随着资金的到位以及政策大力支持，10月基建投资同比增速触底反弹，为今年以来首次增速提升。目前，我国基建项目持续发力，国家提振基建投资的步伐不断加快。在基建投资的推动下，相关城市的配套进一步完善。

房地产行业风险有所上升，金融监管依旧从紧。11月2日，中国人民银行官网发布《中国金融稳定报告（2018）》，对2017年以来中国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。报告运用了大量数据分析表证明中国房价过快上涨的势头得到了有效抑制，但也同时表示，居民部门加杠杆导致风险上升的事实。住户部门债务超五成是个人房贷，并且，北京、上海等九个省市的住房杠杆率超过了平均水平。预计未来房地产金融监管的政策依旧从紧。

完善房地产市场监管体系，加快建立健全住房保障体系

中央和地方合力加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系。中央层面，11月8日，中央人民政府网站发布消息显示，住建部重拳治理房地产市场失信行为，拟将101种违法违规行为“拉黑”。11月13日，住建部通报各地专项行动查处的第三批违法违规房地产开发企业和中介机构。地方层面，北京加大对公租房转租、转借行为的打击力度，从11月12日起在全市开展为期1个月的公租房使用专项检查；武汉、广州明确要求禁止“以租代售”，并规定单次租期不得超过20年；西安规范商品房交易秩序，强调公证主管部门要明确摇号程序和时限等标准并向社会公布；马鞍山进一步规范房地产经纪服务行为；十堰决定9月-12月，在全市开展房地产市场乱象专项治理行动。另外，调控力度不减，苏州相城区将积分纳入非本市户籍居民家庭购买商品住房的资格审查条件，非本市户籍居民家购房需要提供1年社保或个税证明，且积分需要大于600分。

深圳房产市场监管办法修订草案征求意见。11月23日，深圳发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》，对房地产行业监管基本制度、房地产开发经营相关规定、房地产经纪相关规定等方面进行了修订和完善，同时增加房屋租赁的监管规定。提出房企确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。并对商品房预售条件进行了明确规定。房地产预售方面，明确房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预售条件，即应“完成地面以上三分之一层数”；另一方面，明确要求房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。

各地新政继续发力引才，优化落户条件

各地推出多项优惠政策吸引人才。高端人才的稀缺，使得“抢人”竞争一直较为激烈。11月，多个城市为吸引人才，加大了各种优惠政策及补贴力度。苏州引进人才购买首套自住住房，可不受户籍、个税和社保缴纳时间等限制；柳州新引进人才在柳州市购置首套家庭住房的，可获2万元、500万元的购房补贴；江门出台人才引进计划，提及包括免费获得住房，购房折扣等人才福利，其中个人补贴达100万。

多地调整落户政策，以放宽条件为主。济南放宽引进人才落户地址范围，配偶子女也能落户；青岛简化人才引进落户办理流程，自2018年12月1日起，人才引进落户手续统一到公安部门办理，人力资源社会保障部门不再对落户资格进行审核；江苏发布户籍新政，明年1月1日，徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁5市率先实施户口通迁制度；佛山明确不再执行原购房入户政策，同时取消购房类政策性借读生待遇并设置过渡期，将房产情况作为申请入户、入学的计分指标，增加积分入住公租房的内容。

【中指观点】

2018年11月调控政策依然维持在收紧的状态，各线城市成交量分化明显，其中一三线城市环比均升同比均降。截至11月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升8.9%。

二、市场概况

1.需求：十一月楼市成交稳中有升，一三线环比升同比降

11月楼市成交同环比均升。CREIS中指数据显示，2018年11月监测的主要城市成交面积环比上升16.91%，近七成城市环比上升，同比上升5.82%。11月以来，房地产调控政策虽相较此前几月有所减少，但调控政策依然维持在收紧的状态。在中央遏制房价上涨的决心不会发生改变以及保障有效供给的房源逐步上升的背景下，房地产整体市场将更趋平稳。

环比来看，16个城市上升，青岛升幅最明显，升幅近两翻；环比下降的城市中，福州降幅超30%。同比来看，11个城市上升，泉州上升幅度明显。

分城市来看，一线城市成交面积环比上升2.13%，其中深圳升幅较大，为9.49%；一线城市同比下降15.60%，广州降幅显著。二线代表城市成交面积环比上升22.36%，同比上升15.06%。三线代表城市成交面积较上月微升1.80%，同比下降17.01%。

2.库存：库存总量有所上升，深圳、福州增幅显著

截至2018年11月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升8.9%。重点监测的城市库存均有不同程度上升，深圳、福州升幅较大，均超20%。北京、广州和苏州升幅相近，均在5%-6%之间。