岳晓武：轻资产+重资产双轮驱动双Mall联动实现红星商业运营之道

红星美凯龙家居集团副总裁 岳晓武

岳晓武：刚才葛总和白总分别从微观、宏观的角度给我们分享了他们的研究成果，让我们对今后一段时间中国商业地产和消费新的发展趋势有了了解。同时，我们3Fang网通过大数据的模式，为我们今后的商业地产和消费发展提供相应的技术支撑。

红星美凯龙作为一家大型的家居类商业运营公司，我们一直非常关注，也非常注重商业地产市场的变化，以及一些消费领域新趋势的变化。

今天我跟大家从另外一个角度，从商业企业的角度，从红星美凯龙家居集团32年的发展历程来看商业地产、消费领域有哪些变化，红星在这个过程里是怎么发现、怎么实现它的商业模式和盈利模式。听了白总对一些趋势的分析，我觉得大家是不谋而合，有些东西红星过去一直在做，比如说轻资产模式，比如说丰富消费内容提供。

今天我跟大家分享的内容是“轻资产+重资产双轮驱动，双Mall联动实现红星的商业运营之道”。

首先，先从红星美凯龙32年的发展历程看：

红星美凯龙是车总在1986年借款600块钱起家，小木匠出身的车总32年带领红星团队打造了一个商业集团。1986年成立了制作家居的青龙家具厂；1990年用他的桶金创办了占地1000平米的“红星家具城”；1994年成立红星家居集团，形成产销一体化的创新家具市场，主营业务是家居商城的经营、管理；1997年红星借鉴连锁模式，创建了连锁品牌市场，把连锁的经营模式引入到家居商场，通过有效地连锁运营迅速扩张，使红星品牌走向品牌走向；2000年，开始使用红星美凯龙品牌，一直延续至今；2007年，红星开始了另外一次的飞跃，在重资产运营的同时，引入了委管经营模式，也就是轻资产的经营模式，不是简单的加盟，而是红星来设计、咨询、招商和运营，合作伙伴负责投资就可以。从07年开始，我们开始自营+维管的双轮驱动，开启商业运营的新模式。同时在发展过程中，市场占有率不断地提高，在这个过程中我们也不断地尝试推出新的情景化的布展和体验式家居购物新模式。

2012年对红星来说是一个标志性的时间点，在的家居商场数量达到了100家，成为中国家居行业个拥有100家商城的企业。2013年第九商场金桥商场开业，红星商场的布置在一代一代的更新。2015年红星美凯龙家居集团股份有限公司实现了在香港的H股上市，成为国内家H股上市的家居企业。2017年A股IPO过会，今年1月17号在上海证监所上市，成为中国家居零售行业“A+H”股，家居经营企业。

这种轻资产+重资产的双轮驱动使红星美凯龙家居集团在的发展步伐进一步加快，截止到今年6月底，红星美凯龙家居在的家居商城达到了267家，由红星经营的家居商场的面积达到了1596万平方米，成为也是全球的家居连锁企业。这267家的家居商场里面，我们自营的有75家，轻资产委管的商场是192家。11年的轻资产探索，轻资产的发展要比重资产发展的更快一些。

在轻资产+重资产双轮驱动的同时，探索拓展我们的经营内容，拓展我们的产业链。所以我们在家居商场基本成熟的同时，2012年，伙伴企业爱琴海商业集团成立，专注打造商业综合体。2013年北京的爱琴海购物公园开业，2014年在昆明开了第二家爱琴海。截止到今年6月，爱琴海商业集团已经在开业了12家，总的管理面积突破了500万平米，年服务消费人次超过1亿人次，在建和已经签约的项目数已经接近50个。爱琴海的扩张过程中也是轻重资产并重，唐山的爱琴海就是我们个轻资产的委管项目。

前面简单的把32年红星美凯龙的一些商业运营探索进行了回顾。现在是中国的不动产市场、商业地产的关键时期，市场发生了一些变化，大家直接感受到的是住宅市场的一些变化，最近对住宅市场变化的信号比较多。

个信号：7月31号中央政治局会议研究明确提出了要坚决遏制房价上涨，这个提法过去是从来没有的，过去是对热点城市遏制房价的快速上涨，现在把热点和过快去掉了，实际成了限涨令。

第二个信号：政治局会议之后，很多城市都出台了新的调控措施，比如说深圳、苏州，北京过去已经很严了，这两天又对公积金的政策进行了调整。深圳这一轮的调整，新的“四限”，变成了限制单位购房，商业用房深圳出台了只能租不能卖，买到房以后五年以后才能转让，对过去用假离婚这种手段购房的模式也进行了限制。

第三个信号：以深圳为代表的城市已经开始在酝酿住房公用模式的变化。今后深圳市的市场上60%的住宅都不是完全的商品住宅，变成了政策性住宅，人才房、廉租房等等，房价都相当于市场房价的60%，租金的达到市场租金的10%。真正完全的市场供应只有40%，也就是说从香港模式变成了新加坡模式。对未来的房地产市场的影响非常大。

第四个信号：棚改货币化安置政策的变动（收紧），可能对今年的影响还没那么大，但是明年影响会非常大。为什么这么说？我们回想一下，这一轮，从2014—2015年开始的这一轮房价上涨的路径是什么？现在再回过头来看，跟我们的政策有很大的关系。这一轮上涨起始点是2014年9月份和2014年底连续出的放松房地产信贷、降低首付、利率优惠、去库存的国家有关部门的政策，这是起始点。但是这一轮房价真正上涨的加速器是什么？就是棚改的去库存和货币化安置，据统计，棚改累计到现在提供的资金贷款总额将近3万亿，所以加速器是棚改。如果棚改政策收紧，这一轮房价上涨的主要的基础可能都会变化。

第五个信号：7月份国家统计局新闻发言人在例行的新闻发布会上又一次提到了房地产税的问题。似乎让大家觉得房地产税的脚步越来越近，实际上房地产税立法的调研和制定的步伐一直没停，一直在进展。房地产税肯定是要出的，只是什么时候出。什么时候出至少取决于两个因素：一是房地产税的立法进程，因为税收法定，房地产税法的出台才能具备征收的可能。必须对房地产整个税收体系进行调整，需要减轻流转环节的税收来增加保有环境的不动产税。房地产税法需要人大三读才能通过，如果没有其他的因素影响，也要到2020年才能出来。现在还要看取决于中美贸易战对我们国家经济的影响。如果影响过大，那么这个房地产税可能就会延迟出台，甚至其他的措施也会有一些放松。

这么多的信号，住宅房地产市场出现了一系列新的变化。同时，商业地产同样也会发生一系列的变化，当然有正面的，也有负面的，刚才白总做了很多的分析。越是这个时候，对于商业地产来说，对于商业运营来说，有两方面的需要。

，更需要像葛总他们这样的专业的咨询公司，提供专业的服务，让我们能够找到好的位置，找到好的商街，有好的定位和决策。

第二，更需要专业的商业运营商，比如说红星美凯龙家居集团、爱琴海商业等专业的商业运营商。特别是三四线城市，这些开发商可能过去做过一些住宅的开发，但是让他们在三四线城市做一个商业Mall，进行招商运营，实在是太难为他的。所以需要专业的商业运营商。

这种情况下，既然需要专业，既然投资商的商业需要更好的运营，所以轻资产模式会成为进球商业发展的一个趋势。红星是在2007年开始探索轻资产的运营模式，万达后期也是从重资产转向了轻资产，当然与此类似的还有很多。在我看来，轻资产的商业扩张恰恰是回归到商业运营的本质，国内过去的商场，比如说王府井百货大楼，一定是自己拥有不动产。咱们习惯性的买块地建个楼，在那儿经营商场，这是在不动产市场发展的初期。到了欧洲、到了美国这些国家，大家了解的话会发现一个很明显的现象，在欧美国家大型的购物中心，大型的写字楼所有者，一定不是那个商场，一定是保险公司、基金公司、养老金公司。国外很多著名的百货商场经营了很多商场，但是一般不会自己投资建设商场和拥有商场，有一个原理是是我熟悉的是商业运营，所以我的资金要投资到商业运营里面，这样我的资金会运转的特别快。如果我把大量的资金投入到不动产里面，不动产的投资回收很慢，就会影响商业运营，这就是专业的事情交给专业的人去做。

比如说美国很多的基金，很多的养老基金公司，保险公司拥有着大量的资金，这些资金干什么？都是去投资不动产，然后再把不动产出租给这些商业运营公司去运营，再逐年的进行投资回收。

红星美凯龙家居jit今后也是这样，会以轻资产的扩张为主，也不排除重资产模式，主要原因是考虑到中国的快速发展，资产增值，持有一些关键物业也可以在商业运营的同时分享资产。

下一步红星美凯龙发展的战略。

下一步红星美凯龙家居集团提出：线下要打造1000家的家居商场，同时构筑一个线上互联网平台。在线下方面，将用自营和委管两种方式打造1000座城市家居MALL，垂直下沉开到三四五线城市、重点县城和城镇，而不仅仅局限于原有的一二线城市。同时将运用互联网技术将家居MALL升级为家庭MALL，将实体店变成主力社区商业体，成为街区和社群的公共客厅。

线下坚持轻重资产双轮驱动，两翼齐飞。自营主要是在一二线城市占据优质资源和战略要地，委管是对已有不动产但是不会经营的客户或者三四线城市愿意投资商业地产，但是又缺乏建设和运营经营的公司，委托我们来咨询、设计、招商和运营。这样的话，双轮驱动来保证红星未来仍然以较快的步伐扩张。2018年我们新开的店计划超过80家，新的家居商场。同时在扩张的过程中充分利用资产的证券化助推轻资产战略。

轻资产+重资产双轮驱动的同时，红星特别注重供给侧的内容的提供，红星特别注重设计和匠心，通过设计和匠心打造美好生活。

总的来说，未来我们要打造线上线下一体化的家居服务平台和家居生态圈，为人民提供美好的生活。