房企与熊｜泰禾、融信、朗诗、融创请过目

'可英雄、可枭雄、甚至可道德准线再低点儿——奸雄。可别狗熊。狗熊，意味着你满盘皆输。。。2018年个星期日，不少房企老总在场的中城联盟论坛，南京小型房企老板田明直言不讳的说：中国房地产业，只有枭雄，没有英雄。田明这句话就像对在场、场外的房企老总们说：你们这些枭雄，并不是值得特别尊重的英雄。《汉书·郊祀志》记载，“枭”是一种食母肉的猛禽——凶悍又忘恩，难制服。枭雄因“枭”而雄，英雄因“英”而雄。两者迥异是，都建立功业，可建业中，英雄无恶行传于人间，枭雄却是有的。论坛中途，田明宣布了一个值得尊重企业、企业家标准：（企业、企业家）全部时间获得全部人认可，任谁也做不到。可一定时间内获得大多数人认可，还是可以的。这些企业这些人，可被称为“受人尊敬企业企业家”。至此，田明提到一个名字：华为任正非。刚刚过去的2017年，华为销售额超6000亿，比宇宙房企碧桂园至少多500亿，受全球注目。站在现在这时间段看现在这任正非，他是确实值得尊重的。可当田明提起任正非，??哥想起了一些前朝往事。25年前，任正非学习领袖完成“农村包围城市”，下一步必须对省会城市猛攻。久攻不下后，正非想出一歪注意：华为和17家省会电信局员工一起成立合资公司，华为卖给电信局设备获得的利润，华为和电信局员工两两分账。任也是大手笔，给电信局员工的利润高达三成。高利诱逼下，电信局员工甚至拆除崭新的其他公司电信新设备，换上华为设备。1999年，迫于政商两界日益增加的压力，任害怕一不小心蹲号子，变沈太福第二，他把合资公司拆解。可这6年间，华为已完成布局，为下一步进军全世界打下了敦实基础。这样来看，耿直田boy受尊重企业、企业家评分标准，也和吴晓波在《大败局》中悲观书写差不多：成王败寇。1.地产行业已变身修罗场。让房企老总把道德上限当成行为下限，未免可笑。实际上，他们能把法律上限当成行为下限，就挺不错得了。地产商们见不得光的常见套路包括：粉饰报表；在第三机构上买数据排名；一些焦虑感爆棚的老板，还会认为自身携带光环吹牛逼，进行自我营销。这些套路是卓有成效的。2017年12月22日，泰禾老板黄其森对公众说，到2018年，泰禾销售额2000亿，负债率降到75%以下。刚刚过去的2017年，泰禾销售额刚过千亿。2016年，销售额刚过400亿。黄其森言论引起深交所问询时，他这些豪言就都变成了个人愿景，而不是泰禾对全部股东及公众的未来承诺。可凭着黄的自嗨，泰禾股价意外持续暴涨，自22日每股16.7元上涨到现在每股34.9元，涨幅超100%——一如几乎没有人完全按道德标准做事，经济市场有时也没有按理智与逻辑运转。相同状况也发生在新城控股上，2017年10月25日，新城控股联席总裁陈德力、副总裁欧阳捷对公众说，预计到2020年，公司住宅地产销售额破3000亿，还要开100座吾悦广场，年租金达100亿元。到去年年中，新城控股开业吾悦广场数只有13座，在建、拟建33座。2017年上半年租金收入不过3.44亿元。新城控股高管言论也引来深交所问询。他们这些豪言也就都变成了集体个人愿景，也不是新城控股对全部股东及公众的未来承诺。要知道，陈德力原是万达高管，新城控股的吾悦广场是万达广场翻版。万达创始人王健林依靠万达广场获得一种与地方政府“对弈”时土地议价的权利。王健林曾直言：“哪个地方政府要请我去，你的地得给我便宜点，不便宜我不去，或者我看好这个地方我就能要。”谁知道，新城控股凭着这已被拆穿的“一语成魔”，是否也会像陈德力老东家万达，逐渐获得这种议价权？泰禾黄其森和新城控股高管这种做事风格，就属于第三种套路。这种套路比较容易拆穿，领导一拆基本自己就穿了。根据第三方机构，2017年莆田系房企融信合同销售额703亿元，它自己公布的数据是502亿元，整整差200亿元；豫系房企河南建业销售额370亿元，它自己公布的数据是304亿元，差了66亿元。业绩暴涨的未上市中小房企更多。譬如2010年才成立，2015年销售额31亿元，2016年扩张销售额161亿元，2017年销售额达457亿元的赣系房企新力置地。以及?诿吨泄蒙簟返恼阆捣科笙樯夭樯?015年销售额109亿，2016年325亿，2017年涨到567亿元………此外还有联发地产、俊发地产、海伦堡地产……因无官方数据对比，这些房企只能质疑，却无从判断。中国房地产业纪检委小队长张大伟说，地产业第三方排名其实也是一种竞价排名机制，往往是排名加上一些其他权益打包出售，费用50w到100w间。比如要求30名内，或有100万的价位。以上这些就是第二种套路。而第二种套路玩儿的嗨者，同样也是种套路的有力践行者。??哥此前统计过融信。2014年，总权益不到10.29亿元。到2017年中，总权益大幅上涨到246.26亿元。实际上，有133.55亿元属于非控股权益，31.86亿元是永续债，真正属于融信的只有81.85亿元。融信把权益整的“虚胖”，核心目的之一是为了加杠杆融资。2017年年中，融信负债总额已由2015年年末的297亿元大涨至940亿元，这些钱现在都变成了土地。套路这么深的融信，就差老板站出来吹nb了。把套路深融信和耿直朗诗对比。朗诗2001年成立，融信2003年才成立；朗诗2013年上市，融信2016年才上市。2014年底，朗诗净资产13.81亿元，融信不超过10.29亿元。此前各方面，朗诗都占有先机。重产品朗诗走的是小而美精品路线；重战略融信走的是闽系房企更擅长的粗犷高杠杆路线。3年后的现在，对比朗诗融信核心数据。融信规模、土储、盈利等数据都已远高于朗诗。2.至此，一个问题需要被提出：规模更大的房企就更安全和强大么？大融信一定强于小朗诗？未来几年，中国房企的死亡秩序，会完全按照规模顺序排列；譬如以2017年某榜单，恒大必然“死”在万科前边，碧桂园必然“死”在万科后边，除非它们的秩序出现变化？别忘了。中国倒下的个房企顺驰，2004年销售额超40亿元，位列，可并未阻止它遭遇政策冲击后，2006年破产被甩卖。“顺驰之死”意味着：规模并不是“全部”，如果企业内部暗含的危机过于严重，再意外遭受外部冲击，规模大也难逃一“死”。甩卖顺驰的孙宏斌这些年又创立了融创，融创2017年销售额3620亿元，排位第4，第二次栖身国内房企队列。对业内危机，不谨言亦不慎行的老孙经常表达的观点是：风险就是买贵地。如果地价便宜，即便各种因素导致市场疲软，项目便宜五六千照样可以卖出去，可地买贵了，谁也救不了你。现在融创依然像顺驰一样加杠杆，杠杆率不低于以激进著称的闽系房企。可因融创的地不贵。它前期资金可能紧张，但并不难受。谁的地买贵了呢？2017年，以北上广深4一线城市为首的核心城市限价令出，城市房价难以按市场走势如期上涨，此前诸多地王项目被套。比如套路王融信斥资110亿元买下的上海市静安地块，是当时上海单价总价双地王；以及泰禾出资约160亿元买下的北京西局地块、深圳市宝安区两地块、北京南四环新宫地块相关股权。项目被套，除了意味着百亿资金无法周转，房企每年还须支付巨额资金费用。融信平均融资成本6.73%左右，一半项目股权卖给万科后，融信每年需要为静安地王支付的资金成本约3.71亿元，可2017年上半年，融信股东应占溢利不过6.88亿元。泰禾平均融资成本7.62%左右，泰禾每年需要为三地王支付资金成本约12.5亿元，而2017年上半年，泰禾归属母公司所有者净利润不过9.2亿元。融信、泰禾现在把这些成本资本化，导致资本化利息持续上涨。截至2017年中，融信资本化利息约16.7亿元；泰禾更高达151.84亿元。今年伊始，调控政策放松，不确定地王项目短期能否顺利解套？若解套，想必黄其森、欧宗洪能清楚记得这些血的经验和教训。若这些地王项目扛不过政策周期，选择低价出售，则意味着利息成本未来不能转换成相应项目溢价，难免大幅侵蚀利润。法理层面，房企粉饰报表、买排名，甚至老板直接吹牛逼，未触及到间接行贿、国有资产流失等问题的剃刀边缘。地产老总们的道德水准，即便未在当年任正非之上，也不太好说就在他下边。因此，未来他们能否像任正非这样受人尊重，还要看个人表现与企业表现，目前难以定论。当然，老总们现在可能不会考虑这些，被套地王卖与不卖——这可能是经常缭绕在他们脑海的难题。可以英雄，可以枭雄，可以再坏一点儿奸雄，但可别狗熊了。',

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