“限价房”限价不限品质 2018开发商需和时间赛跑抢占先机

2018年伊始，北京土地市场供应热度不减。根据北京国土委官网显示，自2018年1月4日至2月6日，北京共有26宗土地密集出让，其中23宗为住宅地块，远超去年同期。

从目前已成交的土地中不难发现，除了是共有产权房外，均是“限价房”。对此，颐璟春秋项目营销总监梁吉周表示，2018年北京住房市场将继续呈现“三分天下”局面，即限价商品房、共有产权房和租赁性住房。

同样，在华润·理想国营销负责人看来，不仅是在2018年北京住房市场如此，实际上从2017年所出让的土地中就能明显看出，2017年土地成交供应结构，主要以限价房、租赁房、保障房这三部分为主。

事实的确如此。根据北京国土委公示显示，2017年北京土地市场共成交90宗经营性用地，其中，住宅用地71宗，商办用地19宗。在所出让的71宗住宅用地中又有43宗“限房价 竞地价”地块，以及28宗共有产权地块。

这一列数字表明，自去年以来，北京土地市场推出的住宅地块，除了建设共有产权房以外，全部实行了“限房价 竞地价”的方式。从这一政策的出台不难看出，政府是想真正贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”，希望通过限价房去疏导刚性需求，购房者理性购房，房地产市场回归稳定。对此，万和斐丽营销总监范延说：“该政策主要目的是控制房价过快上涨，明年限价房的集中入市，将会对整体市场的成交均价形成结构性拉低效应。”

但对于北京房企而言，他们所面临的问题是如何在利润空间内把产品做好？因为这些所谓的“限价房”，在土地出让时，就已经提前限定了未来的销售价格。

以2017年入市的两个“限价房”来看，位于房山区良乡板块的旭辉城和金樾和著，两项目商品住宅部分要求销售均价不超过38994元/平米，且销售单价不得超过40945元/平米，均价皆低于周边项目超20%。紧随其后入市的，位于大兴黄村板块的颐景春秋项目以55016元/平米的销售均价也远低于周边在售项目75000元/平米的均价。同样，以2018年土地市场来看，电建在丰台槐房村新宫村摘获的地块，销售单价64975元/平米，均低于周边在售新盘（政策房除外），新房80000—90000元/平米，二手房60000—70000元/平米。

几乎所有已出让的“限价房”地块，限价均低于周边在售新盘（政策房除外）。因此，在成本与利润之间的平衡点上，万和斐丽营销总监范延表示，还是要结合项目自有情况，并基于差异化竞争及客户的核心诉求，对项目进行合理的产品系研发，对产品进行升级并提升产品品质，再尽可能化提升溢价空间。

“限价房”不等于放弃产品品质，相信这是所有开发商们的心声。在旭辉城项目营销总监常天旗看来，如果市场继续按照现在“限价房”的模式走下去，最终大家比拼的就只能是品质了。尤其是作为品牌开发商来说，在利润和品牌之间有时候更要向品牌去倾斜，项目是否有利润？利润有多少并不是很重要。品牌开发商最看重的是一个项目究竟能给品牌带来多少价值，为整个企业带去的变化。

因此，随着大批“限价房”的推出，最直接的受益者就是购房者。颐璟春秋项目营销总监梁吉周对房天下表示，在当前限价房成为主流的情况下，2018年买房是一个正确的时机，限价商品房集中入市，开发商利润和价格基本被锁定，市场已经趋于稳定，开发商也都会按照现有房子的定价售卖，因而购房者不必再担心房子是否买贵了。

虽然这个政策对于购房者来说有极大的利好，所购买的楼盘价格均会得到保障。但从开发商角度来看，这一推盘入市的过程又将会是一场激烈的“竞赛”。因为从开发周期来看，一般项目建设周期最长是两年，但因为限价房的自身要求，在时间上也许会更快。

据华润·理想国营销负责人透露，未来“限价房”的开发周期会很短，之前成交的地块在2018年基本上都会大量入市，尤其会集中在第三季度，供应体量也会非常大。因地价和售价的限制，开发商们只有通过“加快周转”的方式，才能更好控制财务成本。

因此，对于开发商们而言，2018年不仅比拼的是产品品质，还有入市时间。因为客群就那么多，但供应体量可想而知，特别是“限价房”真正面临的客群是首次置业和部分首次改善的客群。故此，入市的项目，必定能占有更多购房客群。