环京房地产市场 “加价销售”风头不减

6月26日上午，记者来到距离北京200余公里外的沧州市。在运河区迎宾大道和永济路交口的保利花园售楼处，工作人员向记者介绍，该项目前期开盘房子已经售空，近期还会开盘。“5月份开盘的房子价格是8400元/平米左右，绑定装修3000元/平米，绑定一个车位13万左右，装修和车位需全款，最后算下来的实际成交价格要一万多。”

此外，该工作人员还向记者表示，目前项目在排卡过程中，由于5月份很多客户没有摇到号，下次开盘想要买到合适的房子需要“赶紧找找关系提前运作”，否则很难摇到号。

而这之后，记者在该售楼员的介绍下，与一位“内部人员”取得联系。该“内部人士”则告诉记者，交给他13万元，并提供身份证号码和姓名排号，就可以买到一个“靠谱的内部号”。

而在截稿时，记者又接到该项目销售人员电话称，项目将于近两日开盘，房价基本上保持在8400元/平方米，但车位价格预计会涨一两万元，而“内部号”也已经由13万元涨至16万元。

无独有偶。在泰享嘉府项目售楼处，工作人员同样表示该项目大概在两个月左右开盘，毛坯房的价格要在1万以上。“（签合同时），我们签订两个合同，一个是按照网签备案价格显示的合同，为了通过网签。另一个就是实际成交的合同，为了找平市场差价，开发商也得赚钱。”

记者又来到位于沧州市千童大道与百川路交叉口的“沧兴一品”小区，销售人员介绍，“该小区价格每平米两万一千多，带精装带家电，绑定两个15万的车位，装修和车位不会写在备案合同中。网签备案价格显示一万多一些。”

“沧州住建局规定，备案网签价格是每平米五千多，在沧州买一套一百平米的房子，也就首付十多万，可是保利花园5月份开盘却规定，购房者需要带60万元验资后才可参与摇号，首付也大概是60万以上。沧州个别楼盘竟然要首付一百多万。”一位沧州房产界人士告诉记者。

他表示，保守估计，沧州市区去年同期8000元/平米的房子，现在能卖到15000元/平米。如今，内部人员以8400元/平米从保利花园拿到房子，转手就以二手房名义13000元/平米出手，刚需购买者很难以合理价格买到房子。

记者多次与河北省沧州住建局相关负责人取得联系。该局一王姓工作人员回复，按规定沧州市区的房子每平米超过五千多就不能备案，决不允许倒卖购房号，保利花园已售的房子，目前全部没有通过相关部门备案。

暗藏风险，维权难度大

实际上，通过捆绑精装修、车位等方式变相涨价的案例并不仅限于上述区域。就在5月份，青岛就曾明文规定严禁捆绑车位变相涨价。6月27日，河南在楼市新政中也提到，要求企业必须一次性公开每套准售房源价格，严格执行明码标价和“一价清”制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易，不得以任何形式收取价外费用，不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。

即使监管政策不断出台，但是这种行为仍在屡禁不止，并且暗藏风险。

北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师认为，签订阴阳合同，一般确实可从表面通过房产交易网签流程，还会规避一部分税负，但对买卖双方来说，都存在很大法律风险。对于买方来说，价格、付款方式约定无法确定为真实意思表示，则可能导致部分条款（特别是价格条款）不具有约束力，导致合同不能履行。此外，还会有无法取得高额贷款、再出售承担高费用的风险。而对于卖方来说，买卖合同会有无效的法律风险，房款不能全额收回。

范辰律师还表示，签订阴阳合同严重违反我国税法规定。行政机关查证属实后，如果属于一般偷税行为，有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

对于环京楼市的变相加价行为，专家表示，河北市场存在各类打擦边球的做法，即预售价格是一个价格，但售楼处会私下继续收取费用，甚至公开收取。这样做会带来两个现象。是网签的价格和实际支付价格有很大的差异，影响数据判断。第二是购房者维权的难度加大，因为此类私下交付的价格很多是没收据和凭证的。对于房企来说，背后的心态也很普遍，即有很强的乱收费的动机。后续建议继续督查房企的预销售行为。

盲目看涨致价值透支，管控力度将加大

“变相涨价从供需关系来看，说明房源比较紧俏，否则房企违规收取费用也不会有购房者买单。”专家表示，由于其中部分购房者也是投机型的购房者，本身对于风险的意识不强，盲目看涨相关楼盘，这会引起此类楼盘价格提前透支。

而在变相涨价的同时，实际上难掩环京多地楼市成交降温的现实。

在走访中记者也看到，不少中介门店门可罗雀。

“大厂县有些项目的开发商就是在捂盘不售，等待价格回暖时再开盘。限购政策加紧，一手房源很少，二手房成交惨淡，目前整个县城的房价大概是每平米12000元-23000元，观望者很多，还有一部分人想买，却不符合限购政策，我们公司这个月基本没成交，有些中介公司已经关门放假了。”

在与北京楼市联动效应突出的燕郊，有市场人士表示，今年以来燕郊也少有新盘入市。“首付提高和社保缴纳年限限定之后，一方面需求受到抑制，另一方面预售监管越来越严格，有些项目即使有房也按兵不动。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为，调控收紧后，核心一线城市的部分项目实际价值被低估，导致核心一二线城市楼市成交（网签）数据表现和实际市场需求之间出现一定扭曲；但是同时，个别城市项目由于蓄客不足，开发商也不得不调低市场预期降价销售，比如环北京的石家庄某项目计划1.8万/平方米开盘，但由于蓄客不足实际开盘价格只有1.5万/平方米左右。

来自北京中原的数据显示，5月，廊坊楼市成交出现同比持续下降。自3月廊坊限购升级后，廊坊市区（安次区和广阳区）商品住宅成交量同比呈现近一年来首次下降，4-5月继续回落，5月成交23万平米，同比下降19%。

专家认为，从市场趋势看，环北京楼市整体价值方面被看好，这和此类区域的投资价值较好有关，或者说和规划不断落实有关。而价格方面也会因为价值上升而上涨。但预计管控力度较大，所以价格方面依然还是可以实现相对平稳态势，即大涨可能性也不大，相关地方政府也在此类房价把控上不敢懈怠。

而在市场降温的同时，房企对于环北京的热情依旧没有退温。

预计未来，随着环京楼市保障房供应将增加，有望平抑房价稳定市场预期。