北京个人所得税:卖房及房产房屋个人所得税如何计算

房产个税属于个人所得税的一种，为交易总额减去房产登记价格之间的差额再乘以20%。目前地方国五条细则在个税执行上有差异。

有关北京二手房个人所得税的新变动还是在2013年3月30发布的京版国五条中体现的：“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”。今年的330房贷新政更改了住房营业税的免征期限，并没有针对卖房及房产房屋个人所得税征收规定作出修改。

北京二手房个人所得税一律按照差额20%征收此前北京二手房个人所得税可以按照出售价与购买价差额的20%征收，也可以按照本次房屋交易价的1%征收。现在，北京二手房交易个人所得税依旧按照2013年发布的京版国五条细则征收：“通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征”。

也就是目前北京二手房个人所得税的计算只要能核实房屋原值，均要按照（出售价—房屋原值 —合理费用）×20%的方法计算，不能核实原值的，个税以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

那么公式中的“房屋原值”和“合理费用”如何确定呢？

北京二手房卖房个人所得税公式中的“房屋原值”根据同日发布的《北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，根据房源情况不同，“房屋原值”分别为：

1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2、自建房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3、经济适用房：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4、房改房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得及相关税费。

北京二手房房产个人所得税公式中的“合理费用”根据国家税务总局文件规定，“合理费用”包括了对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。

京版国五条发布之后，北京市地税局在官网发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》，明确了“合理费用”的一些问题：

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一，并且上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

1.已购公有住房、经济适用房：高扣除限额为房屋原值的15%；

2.商品房及其他住房：高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)，凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：

1.纳税人提供的装修费用凭证不是有效的；

2.上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；

3.由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

北京二手房房屋个人所得税免征条款按照财政部、国家税务总局有关规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（规范性文件，[2007]33号）第三条：“个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房，取得的所得免征个人所得税”。即我们通常所说的满五房源。

“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。个人购买的除按国家房改政策购买的公有住房以外的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条第二款规定：“家庭生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

综上，北京二手房个人所得税的计算只要能核实房屋原值，均要按照（出售价 —房屋原值 —合理费用）×20%的方法计算，不能核实原值的，个税以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。根据房源情况不同，“房屋原值”分商品房、自建房、经济适用房、房改房四种情况分别计算。“合理费用”包括了对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得，免征卖房房屋个人所得税。