明年房价下跌是定了，只不过是跌多跌少的问题

目前无论是行业机构还是业内专家，对于明年房地产市场的走向，普遍持有看跌的观点。

至于大家为什么持有这样的观点，原因很多。今天，我们就来分析一下房价周期的问题。

其实从2008年以后，国内的房地产市场经历了几次涨跌周期。下图为2010年6月至2016年年底房价的走势图。通过此图不难发现，房价经历了3个涨跌周期，目前虽然仍然处在上涨期，但是很有可能在明年年初进入下行周期。

近日，媒体人伦敦交易员也针对商品房的销售周期，对未来房地产市场的走势进行了预测。他表示，商品房销售有着明显的周期特征，给人的一个直观感受是：正增长时间要长于负增长时间。根据他的统计，之前楼市三轮负增长的持续时间依次为：16个月，13个月，19个月。而本轮上涨周期自2015年5月楼市销售由负转正，到今年10月份已持续了29个月的时间。

按此推算，如果经济机器的运转不会偏离均值太远，这就意味着若在正的一面持续时间越长，在接下来负的一面也更有可能持续较长时间。现在市场的关注点已不在于楼市是否下滑，而是明年下滑多少的问题：上一轮楼市负增长是一年下滑6-7%，这次是否会超过这个水平，比如说到负10%以上？如果是的话，对市场有何影响？

其实，他的观点与大多数业内人士的观点都是一样，都是看空明年的楼市。

俗话说，月盈则亏，水满则溢。很多事物的发展都摆脱不了这个规律。现在的楼市，确实已经处于上行期很长时间了，最明显的标志就是，上半年的楼市成交量依然很高，并且即使临近年末，房价仍然没有明显回落的迹象。虽然房价并没有开始下跌，但是与房价密切相关的商品房的成交量，已经开始大幅下滑了。

其实，造成房地产市场这29个月繁荣的因素有很多，大体说来无非就是金融、土地、人口等多重因素的影响的，而其中金融的影响。现在如果问你，如果有钱了买啥，估计你会不加思索的回答：买房。这是国人目前普遍持有的观点，这也就是为什么会有这么多人投资房产，参与炒房。

但是，经过这29个月的正增长，房地产市场的购买力已经消耗的差不多了。人们手中的钱，已经转成了房子和长达几十年的房贷。换句话说，未来的房地产市场很难保持像之前一样的高速增长。

如果成交量持续下滑，房价自然会受到影响。开发商为了维持正常的运转，回笼销售资金是主要途径。一旦销售不利，资金链就会出现问题。这也就是为什么中小开发商生存艰难，面临被大开发商收购的困境。如果明年楼市进入下行期，那么中小开发商首当其冲，受影响也。

既然明年房价下跌差不多已经是板上钉钉了，现在就来讨论一下是跌多还是跌少的问题。其实，这个问题之前也讨论过。按照房价长期看人口的观点，一二线城市房产的抗跌性是最强的，其次是一二线城市周边的三四线城市。抗跌性最差的是那些人口处于净流失的三四线城市。

只要接下来的楼市的负增长能够持续多长时间，房价到底能够回落多少，现在没有人能够回答。其实，随着楼市长效机制的建立，未来的房地产市场还是以稳定为主，大涨大跌的局面，是各方都不想看到的。