合肥房价下跌10万元？长沙房价下跌50%？当真你就输了！

假亦真时真亦假，这句话用来形容当前的楼市，真的是再合适不过了。

一、合肥房价跌了10万元，是真也是假

合肥这座城市的房价，一直被当做调控成果的样板来举例。从实际房价走势来看，合肥今年的确降温了，但一些细节却透露出更多的信息。

我们梳理了近6个月合肥房价走势。

3月份，合肥新房涨0.1%，二手房跌0.0%。

4月份，合肥新房跌0.1%，二手房跌0.2%。

5月份，合肥新房跌0.2%，二手房跌0.1%。

6月份，合肥新房涨0.1%，二手房跌0.4%。

7月份，合肥新房涨0.3%，二手房涨0.5%。

8月份，合肥新房跌0.1%，二手房涨0.4%。

从3月份到8月份，新房和二手房之间价格增速差值分别是0.1%、0.1%、0.1%、0.5%、0.2%、0.5%。

为什么要列出新房和二手房的价格增速差值呢，因为新房价格是死的，二手房是活的，二手房更能反映市场真实走势。近半年来，新房和二手房之间的差距有扩大的趋势，这说明合肥楼市经过几个月的调整后，已经趋于平稳，并且缓慢上涨。

再来说说近期的热点，合肥某楼盘价格跌了10万元。该楼盘前4次备案均为12888元/平米，8月底的备案则是11863元/平米。每平米少了1025元，100平米就少了10万元以上。

有前期买房的业主不满意了，要找开发商理论。

而开发商给出的理由是，11863元单价的房子，每套需要交7-8万元的改造费。这样算下来，基本是找补回来了，与之前的购房成本相当。

开发商为什么要这么做呢？其实他们也有苦衷，手里钱不够了，要保住其他项目，就得让这个项目备案便宜一点。但备案便宜了，就得罪前期业主了，所以就整了个“改造费”，算是对之前买房的业主们一个交代，对上面也有个交代，而开发商自己也没损失什么，房子反而更好卖一点。

而不明所以的朋友则只看到一点，合肥房价跌了10万元。实际情况我已经在上文说过了，合肥楼市会缓慢上行的。而即使从产业层面来看，合肥后面的楼市也是向好的，作为安徽的明星城市，它的新兴产业发展很迅速，特别是以科大讯飞为代表的智能语音产业。对于这样一个城市，经济向好了，房价没理由看空。

至于滨湖片区部分二手房下跌40%，那也代表不了整体行情，充其量也就是部分炒房客为了赚钱把自己干挺了，阴沟里翻了船罢了。

二、长沙房价跌了50%？你买得到才行

长沙目前正在推出定向限价商品房。批20个项目，共11682套，首批项目中推出1208套，售价为4950元。为周边二手房价格的一般左右。所以被解读为房价下跌50%。这样算也不是不可以。但只看到这一层显然是不够的。

这批房源是定向限价商品房，定向和限价是关键。这批房子的土地是划拨的形式的，所以能够做到半价，定向销售给当地中低收入家庭。

这些家庭买到房子之后需刚性持有5年，5年后这批房子将转为普通商品房，也没有附加条件，这等于是给中低收入家庭送大礼。

最核心的问题来了，有多少符合中低收入家庭的标准？笔者没有查到这方面的数据，但人数会远远超出房子的供应量。在笔者看来，这次的定向限价商品房不仅要满足本地中低收入家庭，可能更是考虑到了吸引人才的需要。普通商品房备案价低一点都能抢的头破血流，所以这批房子的竞争肯定会更加激烈。

定向限价商品房当然是保证刚需，拉低房价的利器，前提是供应量足够大，否则就是给少数人的特殊福利。长沙这次推出了1万多套定向限价房，具体细则还得等到明年。

保障房到底能供应多少，长沙只表示会加大供应，这种含糊的表态实际上是给自己留了后路，后续供应可能会因为财政原因而缩水。实际上这种可能性还是很大的，长沙传统工业发达，高新产业发展不足，而传统产业式微已经是不争的事实。这会在很大程度上影响当地的财政收入。

保障房这东西，其实是学的新加坡，小国寡民的成功经验，要在我们这大规模复制，本身就存在水土不服的问题。成本是的问题，谁来买单。

政府？大部分城市还是靠土地发工资的。开发商？价格能降得下来？真要降下来，就跟北京的小区里建围栏一样，结果我们已经看到了。

只不过，对于合肥和长沙来说，房地产的确任务很重，姿态一定要高，口号一定要牛。炒房客肯定会大受影响，那些手握几套几十套房子的人也许会遭殃，但这并不意味着刚需能得到真正的实惠。因为首套房贷利率又开始涨了，想接又接不起了。