香港"地产教父"点评内地楼市 上海房价不反映需求

在政策松动、成交回升、楼市暖冬之时，中原地产创始人施永青对内地楼市的看法是，二、三线城市供应量的严重过剩将长期消化不良，而一线城市的年轻一代恐将长期承受高房价。

施永青，被称作香港的“地产教父”，是受到众多地产人敬重的“老行尊”；他创立了规模庞大的地产代理王国，却多年奉行“无为而治”的管理理念。

“我对楼市的看法恐怕相对保守。”在谈到楼市成交回暖是否能够延续、明年市场将走向何方时，施永青坦言，现在内地楼市存在很多问题，最明显的就是二、三、四线城市供应量严重过剩，这些城市将在相当长的时间内“消化不良”，这个问题需要时间来解决。而四大一线城市的问题并不是需求不足，而是投资需求扭曲了正常的生活需求。“上海的房价不是反映了人们的居住需求，而是在一定程度上反映了有钱人的投资偏好。”

在施永青看来，从这个意义上说，一线城市的年轻人恐怕将长期承受高房价。“之前我们看到政府有意遏制房价、打压房地产，但是最终还是妥协于房地产对整个经济的拉动作用，因为这个行业牵涉到的上下游产业、资金量太大。”施永青称，在经济出现问题的时候，恐怕旧的“火车头”还要拿出来用一用，因此楼市目前看来不会真的崩盘。

“一线城市楼市成交的好坏就在政策的松紧之间，但总的来说，明年市场不会有大问题。”施永青如此判断。

面对今年来势汹汹、甚至要“消灭中介”的房地产电商，施永青显得颇为淡定。“中原中国10月单月成交了500亿元的代理金额，估计11月也相差不多，业绩可以证明电商对于传统中介并没有造成致命的冲击。”

但施永青也承认，对于内地互联网和移动终端的迅速发展，中原明显预判不足。阿里巴巴的成功让很多人对电商这个行业充满了幻想，开始认为这是门大生意，因此吸引了大量的资金和人才，从传统中介高薪挖角、以补贴的方式挖掘购房需求，给传统中介造成了一定的困扰。

“但是我们看到，房地产电商到目前为止都还是只能从投资人那里拿钱，还没有能力从市场、从消费者那里拿钱。”施永青一针见血地指出，目前电商的成本远比收费高，盈利模式尚未形成，一旦钱烧完了，如何支撑其运营？“贴钱换市场，并非长远之计。”

谈及应对之策，施永青称，明年中原将趁市场好转时进行内部整固，检讨组织架构，调整现有的报酬制度。“我们会重新审视业务流程，通过线下运营、线上工具的整合，在原有服务的基础上，利用信息科技去提升致胜功能，部署向竞争对手进行反攻。”

城住宅签约量创年内新高 房价或触底反弹 中国证券报

在多项政策利好刺激之下，房地产市场复苏势头继续。来自机构的数据显示，上月54个城市住宅签约27万套，环比上涨8.9%，创年内新高。分析人士指出，由于市场预期发生逆转，预计未来房地产市场成交回暖态势将持续。但日益攀高的库存决定房价不会大幅上涨。

11月交易创年内新高

来自中原地产研究中心统计数据显示，11月54个城市住宅合计签约27万套，环比上涨8.9%。创年内成交月度纪录。其中，一二线城市的住宅成交环比均上涨13.2%，三四线城市涨幅相对较小。

9月份末以来出台的一系列利好政策，被认为是激活市场的主要因素。9月30日两部委出台信贷新政，提出对于首套房“认房不认贷”的标准，并重申利率优惠。10月，三部门出台政策，降低公积金贷款购房门槛。11月21日，央行宣布降息。与此同时，各地发布的产业和区域发展政策众多，其中大多利好房地产。

中原地产首席分析师张大伟表示，信贷新政和降息两项政策带有明显的利好性质，对房地产市场的预期影响巨大。很多购房者害怕房价再次出现上涨，因此选择积极入市。

降息带来的实际利好也在发挥作用。据某中介机构统计，11月北京市首套房商贷平均利率为6.09%，较10月下降0.14个百分点，达今年3月以来水平。

由于整体上需求仍较大，一线城市复苏明显。据北京市住建委数据，11月北京新建住宅网签12279套，二手房网签11180套，两者均创下今年以来月度新高。

业内人士指出，从成交结构上看，“9·30”新政的出台，使得此前被“误伤”的合理改善型需求大量释放，并进一步带动整体成交量回升。

成交量有望进一步回升

统计数据显示，11月100个城市（新建）住宅平均价格为10589元/平方米，环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌，跌幅缩小0.02个百分点。

北京、上海等十大城市的（新建）住宅均价为18946元/平方米，环比在经历连续6个月下跌后，首次微幅上涨0.07%。

二手房价格变化往往被视为整体楼市的风向标。国家统计局此前发布的数据显示，10月北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%。

新房市场上，一些销售任务完成情况较好的企业，也已经开始酝酿涨价。这种情况主要体现在一线城市。由于整体房地产市场的库存仍处于高位，多数分析人士指出，房价尚不具备大面积反弹动力。

多数机构指出，政策层面还将有更多利好释放，从而将促进成交量进一步回升。链家地产报告指出，从当前的贷款利率和政策情况来看，未来贷款优惠的范围和幅度或呈现进一步宽松局面。

市场分化局面也将进一步凸显。中原地产报告表示，在一二线城市，楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于零。三四线因为库存值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。