调控后半段房企回攻北上广 战火重燃一线城市

“限购之初，一部分开发商纷纷收缩一二线城市市场，大规模布局三四线非限购城市，把握了本轮房产调控的‘危中之机’，快速扩大了企业规模。SFSF

然而时过境迁。限购两年之后，在政策趋稳、土地市场放量等多重因素影响下，一线城市因其稳定而庞大的市场容量及未来发展潜力，在调控后半段再次吸引了众多开发商的目光。”SFSF

品牌房企回攻“北上广”

早先布局三四线城市的房企近期纷纷转向，一些大型标杆房企已然重返一线城市积极拿地，北上广深再次成为房企争夺焦点，引得自9月开始复苏的土地市场迅速回暖。

这波一线城市拿地热潮的标志性事件即保利“十一”长假后在上海连续三天砸下近百亿拿地。10月10日，经过445轮竞价，保利最终以总价45亿元拍得徐汇滨江两地块，可谓今年最为胶着的一场土地拍卖，而与之竞争的另外3家房企分别为绿地、中海和华润置地。次日，保利又以21.24亿元竞得外高桥(社区网论坛商铺)的热门地块。10月12日，保利旗下的上海盛垣房地产开发有限公司以32.59亿元的价格摘得今年上海起拍价的地块——杨浦区平凉街道商住地。

保利在土地市场拿地一直被业内视为“市场探底”的信号。汉宇地产市场研究部经理付伟指出，资金实力雄厚的开发商近期已进入密集拿地期，对于优质地块，展现出志在必得的信心。作为央企，短期内频频出手，或多或少会左右后期楼市整体预期。确实在此之后，金地、新城、中冶等品牌房企纷纷出手上海土地市场。

事实上，众多品牌房企已经纷纷发出重回大城市的信号。

恒大集团董事局主席许家印日前透露，恒大在将改变策略转战二线城市，未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重。此话一出，引起业界积极讨论，不少业内人士称，“今年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。”

广东保利地产开发有限公司董事长余英在微博上表示：一线城市永远是房企的主战场，是房企必争之地。

花样年总裁潘军也于今年7月表示，将着手从三四线城市撤离，而向京沪等一线城市寻求更多土地机会。

碧桂园董事局主席顾问张勇平也公开表示：“对于拿地，碧桂园一贯倾向低成本的二三线城市，但当前的市场环境并不好判断，碧桂园也将视行业发展和公司走向适当进军一二线城市。”

中指研究院提供的数据显示，今年9-10月，万科、招商、保利、金地、富力、绿城这些龙头房企拿地总面积为1547.64万平方米，总金额达到497.43亿元。其中在一线城市拿地占比分别为53.35%、62.5%。富力、绿城所拿地块更是全部位于一线城市。而上海、北京两地土地市场更是在11月27日同日出现“地王”，楼面单价均超过3万元。

本土企业扎根“大本营”

在品牌房企纷纷大举“回流”一线城市的同时，上海的本土企业也力求在大本营扎稳脚跟。复地、农工商等本土开发企业纷纷将战略重心再次聚焦上海。

早报记者发现，早期对外扩张的本土房企农工商房产于近年开始回归，在上海本土大规模储备土地。对此农工商房产总裁张智刚解释，“对外扩张是因为公司意识到宏观调控中限购、限贷等措施对上海等一线城市的影响十分巨大，然而农工商房产并没有因此放弃上海市场。时下上海已经适应了高强度的市场调控，土地价格趋于合理，具备足够的上升空间，不失为抢占上海市场的好时机。”

复地董事长张华近日在接受早报记者采访时表示，上海作为复地集团的大本营，在战略发展中占据重要的位置。虽然复地在上海尚有一定量的土地储备，但仍一直关注并积极争取在京沪两地的土地储备。

张华坦言，复地是不会离开上海和北京市场的。因为京沪两个城市拥有巨大的市场容量，同时给企业带来更高利润价值。

同策咨询区域事业部总经理赵钢表示，在市场调控下，外围市场的波动远大于一线城市。三四线城市集中释放供应量，却缺乏足够的市场需求支撑，供求压力下，受调控的打击更为明显。反观一线城市始终成交活跃，每年有上千万平方米的成交量。

赵钢指出，本土开发商不可能脱离上海而发展。在本轮调控之前，不少开发商热情高涨，四处圈地，区域化甚至化战略纷纷出台，政策带来的高门槛让一些本土企业希望通过纵深发展寻求更多的机会。然而，走出去的企业发现，只有在上海占据一席之地，方能在发展的道路上拥有更强的话语权和影响力。如果在核心市场没有有效的占位，只是简单地向外走，就会失去主流市场的位置，甚至连企业的品牌和资源都会被边缘化。举例来说，作为投资规模的上海企业之一，绿地房地产销售额中30%的份额仍来自于上海本土，可见上海市场的影响力。

赵钢分析，对于一家成熟的房地产开发企业而言，在上海和北京这样的标杆城市拥有足够的地位必不可少。上海房地产市场的发展水平相对较高，可以做一些项目的创新和尝试，例如对于物业的探索和对于新产品的试验，由于考虑的因素更为多样，对于企业是很好的积累。

外企求分一杯羹

国内品牌房企和本土企业抢占上海市场的同时，外资企业也希望能从中分得一杯羹。

台湾老牌房产中介机构信义房屋将进军大陆房地产开发市场的步选在上海，11月29日连摘嘉定两宅地。信义企业集团建设事业部总经理陈庆洪表示：“此前信义在大陆主要从事房地产经纪业务，此次是首次在大陆从事开发业务，非常看好上海的房地产市场。”

近期上海的土地市场上不乏外资房企的身影。新加坡庆隆集团旗下一家名为PeakShinesPte.Ltd的房企以6.1亿元的总价竞得上海新江湾(社区网论坛商铺)城D5地块，溢价率25.9%，被视为近期外资“抄底”中国楼市的又一典型案例。随后，久未露面的港资企业路劲地产在9月初底价拿下上海宅地市场拍出的首幅地块。11月，Winzeninvestment Pte. Ltd又以9802元/平方米的楼面地价摘取了罗店新镇地块，溢价率22%。

上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏分析，外资能以溢价拿地表现了其更看重进军上海房地产市场。

事实上，外资对于一线城市的房地产市场从来就是青睐有加。新鸿基地产代理执行董事苏仲强在今年9月的业绩发布会上公开表示，无意减慢内地发展步伐，将继续专注于一线城市的开发，短期内亦无计划扩展其他城市市场。长实发言人也在去年年底表示，未来长实主攻的仍是一线城市高端项目的开发。

正略钧策管理咨询合伙人兼副总裁郝炬认为，与内地开发商大肆跑马圈地不同，中国香港和新加坡、美国的外资企业更关注质量和，运作的节奏也相对稳健。所以目前外资企业在内地的扩张并不快，并且主要投资还是集中于一二线城市。

不仅在土地市场，政策影响下外资在房地产市场的大宗交易也开始出现聚集效应。

易城中国日前发布的第三季度《一线城市大宗交易指数与趋势》显示，房地产市场股权交易频繁，行业洗牌渐行渐近，美国第三轮量化宽松政策(QE3)的实施或将引发外资流向房地产大宗交易市场，第三季度外资参与大宗交易的比例从第二季度的16%上升至36%。

易城中国副总裁尹宝军表示，外资的投资热情从未消退。第三季度外资参与大宗交易中，大部分交易物业位于上海。