累计加息房贷提前还款增多 3种情况不宜提前还贷

累计加息对楼市的效应正在“发酵”，提前还款增多的“苗头”显现。记者昨日走访多家银行了解到，央行在短短半年内4次加息，这使不少房贷的月供压力越来越大。银行业内人士分析加息属于对楼市的间接调控，但客户在三种情况下不宜提前还贷。

月供压力越来越大

“加一次利息还不觉得还贷压力，不过接连加息4次后实在吃不消了。”客户黄先生对记者表示，去年上半年时他买了一套松江的房子用于投资，向银行办理了二套房贷，当时5年期以上贷款利率为5.94%，利率上浮至1.1倍则是6.534%。黄先生申请的房贷额度是110万元左右，期限为20年，按等额本息还款法计算每月需向银行还贷8220元左右。

但5年期以上贷款利率经过4次加息后，目前已提高6.8%的水平，按上浮至1.1倍计算则是7.48%。黄先生的月供也“水涨船高”到8800多元，不到1年就增加了将近600元。而黄先生夫妻的税后月薪大约11000元，因此每月还款“鸭梨”很大。“去年我买这第二套房的时候还没有加息，那时候还觉得借银行的钱还蛮划算的。”黄先生对记者表示，他在买第二套房前根本没有预料到央行会在短短半年4次加息，而且松江的房子一下子租不出去。黄先生在无奈之下考虑先将投资股票基金的15万元赎回，把这笔钱用于房贷提前还款，让自己先“缓口气”。

提前还款数量增多

记者昨日走访了中行、交行等多家中资银行网点后了解到，前来咨询和准备办理房贷还款的客户数量明显比前三次加息后增多。交行位于浦东一家网点的大堂经理对记者表示昨天上午就有10多位客户来网点咨询提前还款的具体情况，而前两次加息后来问提前还款的客户数量只有三四位。

“累计加息的效应正在发酵，对楼市的影响会越来越大。”一家国有大银行房贷业务负责人向记者分析，与限贷、限购和房产税直接针对楼市的调控措施不同，加息是在间接调控楼市，在增加贷款购房者的还款成本上产生“温水煮青蛙”的作用。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为加息进程已经过半,加息通道的后期对楼市影响更为显著。楼市目前虽然还未出现大面积的价格跳水，但房价松动已有迹象，此次加息将会有效叠加此前出台的有关楼市的各项调控政策，使量变转为质变。 

三种情况不宜提前还贷

据记者从银行业内了解到，不仅有二套房贷的客户准备提前还款，部分首套房贷客户也在考虑提前还贷。不过，银行业内人士提醒客户在三种情况下不宜提前还贷。

首先是房贷客户使用等额本息还款法，而且已进入还款阶段中期的情况。客户如果在还款阶段中期后提前还款，那么所偿还的主要是本金，实际能够节省的利息还是很有限的。

其次是房贷客户使用等额本金还款法，而且还款期已超过贷款期限四分之一的情况。在等额本金还款月供构成中，开始阶段是本金多于利息。如果已过贷款期四分之一再提前还款，那么所偿还的主要是本金，并不利于有效地节省利息。

第三种情况是用家庭应急资金来提前还款，客户一旦遭遇意外风险将面临资金紧缺，这会增加未来生活的风险，有可能因小失大。

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期存贷款基准利率0.25个百分点，五年期以上贷款利率达到6.60%。

自2010年10月以来至今，连续三次的加息对购房成本的累积效应已经逐步加大。以商业贷款100万元（选择等额本息的还款方式），贷款年限为20年为例，总还款额增加近10万元，月还款额增加近400元。为规避加息压力，不少购房者萌生了提前还贷的想法。德佑地产市场中心媒介经理蒋旭认为，并不是所有业主都适合提前还贷。一般来说，以下几种情况不必提前还贷。其一，贷款年限已经进入中后期，此时每月还款多数是本金部分，因此没有必要提前还款；其二，贷款人有其他的投资渠道，且率比贷款利率高；由于当前存款利率同样较高，因此已拿到7折、7.5折贷款利率优惠的购房者也不宜提前还贷。