讲讲房奴的那些事儿 提前还贷PK按期付款
房天下综合整理2011/02/18 10:05
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有债也能一身轻
韩国人朴容锡讲了一个提前还贷事例。甲、乙都有房贷。甲省吃俭用提前归还了贷款，乙也省吃俭用，除了按期归还房贷月供外，余下存入了银行。5年后，甲、乙都不幸失了业。甲因为没有一点积蓄，生活立即陷入了困境。而乙因为有积蓄，就是在二年内找不到工作，还能正常生活。这是一部韩国版“有债也能一身轻”故事。
理财收入VS房贷利息
曹先生在是否提前还贷问题上，和太太争论起来。曹先生坚持认为用足房贷按期还，把剩余资金用来炒股，赶上个牛市行情说不定投入资金会翻一番。曹太太则认为，一方面房贷利息高，另一方面股市行情并不好，还是提前还贷好。相对于现行房贷利率来说，买国债或存5年定期储蓄，仅从投资角度考虑确不划算。如果有更好投资渠道或项目，不论是投资金融(股票、外汇、黄金)，还是投资实业(商铺、开店、合伙做生意)，如果年率能在8%以上，那就没有提前还贷必要。否则，就不如提前还贷。
能否减少房贷利息？
有不少人提前还贷是出于理财考虑，以减少房贷利息支出。提前还贷是否真能减少利息支出呢？
我国房贷还款方式绝大多数采用等额本息法或等额本金法。同样贷款金额，采用等额本息还款法，因为每期月供额度相同，故而在最初还款额中，利息支出占比重、本金支只占很小一部分，以后利息逐期减少，而归还本金则逐期增加。后一种还款方式，每期归还本金都一样多，而利息占比逐期减少。明白了这一道理后，单纯从理财角度考虑，采用等额本息法贷款者，如果还款期限已经过半，就没有必要提前还贷，因为此时提前还主要是本金，而减少利息支出有限；采用等额本金还款法贷款者，还款期限若已超过了1/4，那也没有必要提前还贷了，因为提前归还贷款中，本金占比已超过利息。
由此可见，如果想减少利息支出，提前还贷就没有必要；若想减少背负债务，那提前还贷。
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昨日市场盛传一条消息称，决策部门近期曾召集几大国有商业银行个金部人士，商讨对房价上涨过快地区上调第二套以上(含二套)存量房贷利率的可能性，上调幅度为基准利率的1.1-1.2倍。记者昨日从南京多家银行获悉，目前没有接到上调存量房贷利率的通知，法律界人士也表示，如果银行在贷款合同中没有作出特别约定，原来的7折或85折优惠不能调整至1.1倍。
可能性不大
“可能性不大！”南京一银行个贷部负责人说，要将存量的二套房贷利率也上调至1.1倍，可能客户意见会比较大，而且法律程序上也不太行得通。他认为，若更改存量房贷计息方式，需要客户签署补充协议，而若客户没有签署补充协议，银行单方面上调，法律上是存在问题的。“基准利率可以调整，但折扣是合同约定的。”一位业内人士表示，每年根据央行发布的利率水平，银行有权在一年到期以后，执行新的利率水平；但计息方式不能轻易改变。
江苏圣典律师事务所合伙人严国亚律师称，除非银行已经在贷款合同中作出约定，如果贷款利率折扣遇国家政策调整时，将执行调整后的政策，如果没有这条特别约定，原来贷款合同中约定的折扣优惠是不能调整的。
下调容易上调难
不少买房人可能还记得，2008年10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，随后七折优惠逐步扩展到存量房贷。当时几乎所有存量客户都将85折利率优惠调成了7折。“既然那次能调，那这次会不会也一刀切地将二套房的折扣利率上调到1.1倍-1.2倍呢？”有不少存量房贷的客户有这样的担忧。
一位业内人士表示，利率优惠从85折调至7折，对客户显然是有利的，虽然按理说合同内容也不应该调整，但是只要合同双方协议同意了，就可以调整，2008年底，各家银行基本上都将客户的85折优惠利率调成了7折，绝大多数银行采取系统直接下调的方式，无需再签新协议，有的银行则是通知客户需要补充签署一个新协议。而这次，如果是将7折、85折优惠上调至1.1倍-1.2倍，显然客户不会同意。
网友戏称离婚应对
二套房政策刚出时，不少家庭为了节省贷款利息，纷纷采取假离婚的形式避开政策限制，享受首套房优惠。而昨天“存量二套房将上调利率”的消息一出，不少网友称，如果真是这样，自己只能离婚了。
“买房的时候以低利率诱惑，等你签了合同，再不断地上调利率，这不是逼着人离婚么？”一市民在接受采访时表示，现在本来央行就不断加息，如果贷款优惠折扣再从7折调至1.1倍-1.2倍，那真是雪上加霜，比几次加息都厉害。买房人成本要增加不少，到时候只能离婚减轻房贷负担了。
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