倪金节：中国楼市能否摆脱“哈里森模型”
新京报2010/12/10 10:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，中国社科院相继发布房地产蓝皮书和绿皮书，从数据计量上对泡沫程度做了测度。整体来看，资产泡沫较之2009年又有了较大升幅。
哈里森曾准确地预见美国和英国最近三十年的数次泡沫崩溃。他认为自从工业革命以来，完整的房地产周期维持在18年左右：“房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。最后是历时4年左右的崩溃。”他认为这个规律目前依然在起作用。
按照这个模型，目前的中国房地产市场应该正是处于“胜利者诅咒”的节点。接下来的3年到6年的房地产市场将面临怎样的趋势？
在经历了长达12年的长周期之后，促使房价泡沫不断膨胀的多重因素都开始呈现强弩之末的趋势。虽然看涨房价的因素林林总总，但重大因素无外乎刚性需求、土地财政和货币泛滥。如果刨除这三点，房价泡沫也就失去了存在的基础。
刚性需求经过这几年的不断透支，已经难以支撑房价的继续攀升。当房价已经远远偏离居民收入，且以加速度继续拉大二者的差距，动辄就是20倍以上的房价收入比之际，与大多数老百姓已经完全没有关系。
过去两年，中国放出来近18万亿的新增贷款，随之使得广义货币投放量大幅上涨。货币超发的后果已经随之显现，今年下半年通胀水平的快速走高，足以引起决策部门对于货币超发的警惕。近期央行频繁的货币调控，都使得接下来货币增速势必回落。
在全球通胀的背景下，各国央行将把主要精力用于对付通胀的恶化上。其中，美联储将联邦基准利率从0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基准利率到4%左右的时候，中国央行也不得不进入加息周期。那么，如此力度的货币紧缩对于房地产投机的打击将是巨大的。
最后，城市土地总是有限的，规划面积不可能无限度扩展。近期有媒体报道称，上海即将正式开征房产税。这固然是为了完善税制结构，同时起到遏制房价的作用，但在我看来，更为重大的意义在于这是启动分税制改革的步。只有让地方政府找到新的财源，土地财政才具备终结的基础。而种种迹象表明，土地财政在未来十年逐渐终结是大势所趋。
因此，如果货币紧缩周期不再因房地产萧条而再度放松，如果“十二五”转变经济增长模式的决心不变，那么中国房地产泡沫也将逐渐泄气。
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世邦魏理仕:楼市明年升10%
世邦魏理仕大中华区资深董事总经理余锦雄指出,政府早前出招打击炒楼,新措施会令楼市渐趋理性,成交量将下挫30至40%,但经济基调良好,楼价仍然具支持。他解释,在联系汇率下,本港息率短期内势维持低水平,倘若楼市基调不变,这股低利息成本将成为楼市动力,而且,市场憧憬美国实施QE3,资金持续泛滥,预期令资产价格上升,令本港楼市明年走势向好。
豪宅尚有15%升幅
他认为,明年本港住宅楼价看升5至10%,豪宅则升10至15%,豪宅走势较佳,原因是愈来愈多国际企业派员驻港,刺激豪宅租务。今年9月份,豪宅空置率仅1.9%,尺租则达44元,较去年底升12%。该行预期,明年豪宅租金看升25%。
另一方面,该行对明年甲级写字楼市道看好。世邦魏理仕投资物业部执行董事锺德尧指出,今年第3季,中环区写字楼的吸纳量达11万方尺,空置率跌至3%,刺激第3季区内租金劲升10.9%至每方尺105元,当中甲厦国金中心尺租更见150元。
该行预期,中环写字楼租金明年会继续看涨,估计升幅可达24%,而明年整体甲级商厦租金则看升20.5%。被问到中区写字楼近期尺价屡刷新高,明年尺价能否挑战3万元时,锺德尧回应指,中环区甲级写字楼供应罕有,不排除有这个可能性。
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