东莞楼市大战一触即发 开发商趁势推新品
东莞时报2012/08/20 01:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
8月，“金九银十”前的一月，东莞各大项目针对新品上市前的准备工作已全面展开，上周，楼盘动态以新品上市前的市场预热、蓄客储客工作为主。据记者不完全统计，目前已有近40个项目在做开盘和推新货的准备，“金九银十”之战或提前打响。
上周，即8月6日-8月12日，相关统计数据显示，全市一手住宅网签约面积13.9万平方米，共1451套，面积和套数环比分别增加40%、55%。其中香市1号人才安置房的签约面积4.8万平方米，共计585套。若如剔除掉此数据，上周全市一手住宅实际成交9万平方米，866套，环比分别减少9%和7%。
价格方面，上周全市一手住宅签约均价7426元/平方米，剔除香市1号低价成交影响，则上周全市一手住宅实际成交均价9042元/平方米，环比上升6%。
从上周项目签约排名榜可见，以万科金域华府、中信森林湖(小区网论坛)等项目为代表的高端洋房项目成交量持续走高。改善型需求陆续入市，东莞大户型豪宅产品供求量持续增加。
据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞有7个项目新增供应11.03万㎡，合计1276套，与上周834套相比，涨幅明显。本周新房源猛增，各大楼盘进入储客或认筹调整期。
下周，有数个楼盘邀请明星莅临项目现场搞活动。可见，从8月中下旬开始，开发商的营销活动会越加频繁和高潮迭起。
据搜房网数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货
地产市场的变化总大抵相同。一如两年前，南城总部基地9地连拍事实尘埃落定后，当时就有开发商趁势加快推货节奏。两年后，发生相同一幕。伴随着总部基地另几块地的成功拍卖，金域中央·佰金汇，就随即采取行动。
总部基地总投资约90亿元
8月13日，继2010年总部基地9块地连拍后，南城总部基地二期8宗地块再度同时出让，结果各地块均以100%的溢价水平，成为近期土地交易市场的一个亮点。
从地理位置来看，南城总部基地位于宏图片区，南城国际商务区。早在今年初，南城街道曾透露，要把CBD和南城总部基地打造成一个“千亿元大平台”——整合CBD和南城总部基地超过600万㎡的总建筑面积，预计整个片区建成后可创造千亿元以上的产出。
据透露，南城总部基地规划用地面积450亩，总投资约90亿元，这里将来会重点引进一批金融、保险、地产、商贸、科技等机构的地区性总部和在行业处于领军地位的大型上市公司、大型企业集团。
总部基地二期8宗地块连拍事实尘埃落定后，附近一些楼盘开始趁机加紧推货节奏，并在宣传推广语中，不忘以“总部基地”周边物业前景挂上钩。比如自2006年就以户型创新在消费者中摄足关注的金域中央，经过6年时间的消化，目前住宅项目已进入销售尾声阶段。在总部基地地块拍卖等利好因素的带动下，商业项目金域中央·佰金汇趁势加推。
金域中央·佰金汇趁势加推
从目前来看，南城总部基地周边住宅楼盘大部分已入伙入住，如凯旋国际、金域中央、御泉山(小区网论坛)等，百悦尚城(小区网论坛)由恒大收购后，第三期住宅开始销售。此外，金域中央最后产品240-480平方米、340平方米以及120-180平方米户型均在售。
据悉，新加推的金域中央·佰金汇整体商业规模达20000平方米，每间商铺面积30-60平方米，6米层高可隔成2层使用。从商铺面积来看，为40-60平方米，近6米层高可隔成2层使用。相关负责人说，有些铺位可以买1层用3层，产权年限为62年超长产权年限，设有大型餐饮酒楼和超市商场，目前开发商正跟众多商家洽谈招商。
据搜房网数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货
二季度GDP增幅已回落至7.6%，虽然仍好于2009年一季度的6.1%，但探底尚未结束。3月以来主要城市住宅成交量持续攀升，已大幅超过去年月均水平。但是，房地产开发投资增幅还在继续下滑，1~7月只有15.4%，明显低于20.4%的固定资产投资增幅；房屋新开工面积还在继续负增长，1~7月跌幅扩大至9.8%，对于上游产业的负面影响还在增加。
因此，如何在稳增长和控房价之间寻求更好的平衡点，成为当前我国经济政策和经济生活的重要命题。对此，笔者建议：
首先，经济发展要减少对房地产业的依赖。经济转型需要一个长期过程，当务之急是稳增长。着眼当前，出口和消费难以兴奋，稳增长还得靠投资。既然不能刺激占固定资产投资五分之一的房地产投资，那么需要扩大基建规模，尤其配合推进城镇化战略，更多关注中小城市、小城镇的基础设施和配套设施建设。同时，积极推进新农村建设。
其次，放松货币政策应考虑楼市的承受力。作为资金密集型产业，房地产业对货币政策和资金松紧非常敏感。在货币宽松的条件下，房价很难不涨。去年四季度，我国货币政策开始微调，由于幅度不大，对楼市影响有限。但以今年6月首次降息为标志，货币放松节奏明显加快，尤其是7月初再度降息，对楼市的利好趋于明显，甚至有部分购房者望风而动。货币政策放松的速度过快、力度过大，必然会促进房价上涨。
再次，加大保障性安居工程的投资和建设力度。今年1~7月，城镇保障性安居工程新开工580万套，完成年度计划的77%；基本建成360万套，完成年度计划的72%。截至5月底，国家对保障房建设投资3895亿元，约占房地产开发投资的18%。这一推进力度可以进一步加大。从投资结构上，国家应该出台更多优惠政策，引导和扶持民企进入保障房领域。
加之，还应该增加“有保有压”的差异化政策力度。一方面要保合理的自住需求，另一方面应加大对投机投资性购房需求的打击力度。这类需求往往是助推房价快速上涨的主导力量。近日有媒体报道，部分温州投资客重出江湖，这反映出近期部分城市的住宅需求已发生了变化。这一现象应引起监管层的足够重视。
此外，当前，住宅存量较大，总体市场形态是供大于求。但并不能因此高枕无忧。今年前7月中的6个月，多数一、二线城市的月度新增商品住宅成交量，皆超新增供应量。这就意味着，许多新推楼盘销售情况不错，存货量大主要表现为结构性过剩，即大户型和高端住宅过剩。另外，今年1~7月，开发企业土地购置面积同比下滑24.3%，新开工面积则下滑9.8%，这就为明后年房屋供应偏紧埋下了“地雷”。因此，必须促进住宅供应。如督促各地增加土地供应，尤其是普通商品房的土地供应量；打击囤地、督促开工；通过减少土地首付款、延长付款期限等优惠措施，激励企业拿地。
最后，还需要降低房价成本，并引导开发企业降价促销，可以通过一些间接手段，比如促使企业资金面保持一定程度的紧张，开发贷继续控制，房地产信托、公司债、IPO和增发还得从严等。
据搜房网数据监控中心不完全统计（截至07月25日），东莞2012年，环比7月的31项目出现小幅上涨。其中纯新开楼盘10个，城区盘仅占3个。分布在镇区的纯新项目依然以75-110平刚需户型为主，改善型房源也将随着降息等政策继续释放。8月预计37个住宅或别墅开盘或加推新货
