土地收益大减 北京上海等多地方"推地潮"骤起
中国证券报2012/09/04 09:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
从8月下旬开始，各地推地节奏骤然加快。北京、上海、杭州、温州、武汉、石家庄、厦门等多个城市密集推地，所推出的土地数量之多、面积之大近几年来均不多见。除对市场预期较好之外，土地出让的减少被认为是地方政府密集推地的重要动因。
土地市场或迎“金九银十”
在经历了今年第三个宅地“零成交”月份后，9月北京土地市场有望迎来爆发。根据北京市土地整理储备中心的信息，9月北京将入市交易的土地共计27宗，其中住宅用地14宗，相当于前8月成交的宅地数量总和。
这批土地的入市有望缓解此前北京土地市场的冷淡局面。今年前8个月，北京仅成交土地95宗，成交土地总价款为244.6亿元，同比下降63.5%。其中，今年3月、5月和8月，北京住宅用地均出现“零成交”。
无独有偶，上海也将在9月迎来今年的“推地潮”。据上海市国土局的信息，本月上海市将推出26幅经营性用地，其中包括6幅纯宅地，2幅商住综合用地，15幅商业、商办用地，以及3幅动迁房用地。上述土地的起始价就达101.04亿元。
此外，厦门将于9月7日公开出让17幅地块，其中以商服、办公土地为主。温州则在8月25日一次性推出52宗土地，土地面积共计3220亩，其中商服用地达到29宗，供应力度可谓前所未有。此外，杭州、武汉、石家庄等地均在上月底实现了大规模的土地交易。
从今年5月以来，商品房整体成交旺盛，交易量回升给市场带来良好的预期，这也被认为是土地市场回温的主要原因。同时，为完成全年的土地供应计划，下半年往往也是土地供应的密集时段。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，此前土地出让收入的减少也导致地方政府加快供地节奏。根据中原地产的统计，今年前8月，13个热点城市的土地出让金仅为2473.5亿元，同比减少39.3%。其中，4个一线城市下降幅度均超过50%。
伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖向中国证券报记者表示，在房地产企业拥有足够的土地储备资金和意愿、地方政府又倾向于增加市场供应的情况下，多数城市将迎来土地市场的“金九银十”。
相关阅读：
“土地财政”依赖短期难改
在经济增速放缓的背景下，土地市场的火爆或将加剧地方财政收入对房地产的依赖程度。根据上海某房地产研究院的统计，现阶段，土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的3成以上。同时，与房地产有关的多个上下游产业的景气程度，也随楼市的阴晴而变化。
中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，本轮房地产市场调控和经济结构调整的应有之义，便是降低经济发展对房地产业的依存度，减轻地方财政对土地出让收入的依赖，但要完全实现这个目标并不容易。
事实上，从上述城市近期推地的相关细节中，不难看出地方政府“增加收入”的初衷。其中，上海、厦门、温州等地新增供地均以商业、办公用地为主，这虽然可以获得较高的土地价款，却不能从根本上增加住宅供应。
此外，上述城市新增供地的出让方式，以“价高者得”的拍卖为主，甚少有土地采用考量综合能力的招标出让，这也将在一定程度上推高土地的成交价款。其中，在北京本月新增的27宗土地中，仅有5宗采用招标出让，其余均为拍卖出让。
“如果今年不能完成供地任务，那么明年的供地指标将可能会减少，这会进一步影响到地方财政收入。”有业内人士表示，地方政府在近期的突击供地，本身就包含了对未来土地收入的考量。
陈国强表示，在当前城镇化进程加速的阶段，地方短期内难以完全摆脱对房地产业和土地财政的依赖。但也应警惕供地节奏骤变对市场预期带来的影响，以及地方政府对土地财政依赖的加剧倾向。
他认为，从长远看，应培育新的产业和行业，为地方政府提供稳定的财政收入来源。不少业内人士强调，改革财税体制，加快房产税试点，同样也能够为地方政府提供稳定的税源。
相关阅读：
土地出让收入下降近三成 地方加大推地力度
29日，国务院召开十一届人大常委会第二十八次会议，财政部部长谢旭人指出，今年前7个月，我国国有土地使用权出让收入13490亿元，下降27.1%。与此同时，《经济参考报》记者了解到，温州、杭州等地接连被曝出由于财政吃紧，不断加大推地力度的现象。
业内人士表示，房地产调控的常态化，对土地出让金依赖强的城市来说，财政“紧箍咒”将愈演愈烈。但是，随着地方推地力度加大和市场的变化，房企拿地意愿也会逐渐增强。因此，专家认为，第四季度或将迎来房企拿地的高峰。
现象
多地加大推地力度
29日，在北京、杭州、温州等城市集中推出大量土地后，合肥市加入推地行列。合肥市国土资源局土地出让公告显示，合肥当天集中推出总占地面积达1755 .76亩的22幅土地，其中 商 业 及 住 宅 用 地1 6幅 ，占 地1391 .14亩；工业用地6幅，占地为364.62亩，超出8月以来，其所有土地的供应量之和。
而在此之前，27日，温州土地出让推介会上，温州市市长陈金彪表示，温州将推出52宗，总面积达3220亩的净地，包括住宅用地11宗866亩、商住用地9宗472亩、商服用地29宗1831亩。
推地的加速渐成趋势。早在今年7月17日，南京市国土资源局发布41幅地块预公告。在此之后不断有媒体曝出地方政府大量集中推地，而近期尤甚。
据记者不完全的统计，近一周内，除温州外，杭州推出7宗土地，出让总面积达30.34万平方米，成交总价达54亿元，为杭州近年来推地量的单次的拍卖。北京市公布11宗经营性用地的出让公告，其中宅地9宗。
月24日，石家庄市国土资源局于以27亿元的价格成功出让8宗地，出让土地总面积为35 .36万平方米。同日，武汉市在一天之内集中推出36幅土地，面积达3229亩。其中，8幅流拍，28幅成交，总成交金额为121 .68亿元，创下近三年武汉土地单日成交总价的的纪录。厦门市也将于9月7日公开出让17幅地块。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受《经济参考报》记者采访时表示，随着房地产调控进入常规化，各地方政府土地财政收入明显缩减，与此同时，面临国外的经济危机，整体经济环境较差的情况下，各地方政府的资金尤为困难。
的确，财政部部长谢旭人29日向人大常委会作关于今年以来预算执行情况的报告时指出，受部分地区土地供应面积减少、房地产市场调控效应继续显现等多因素的影响，今年前7个月，我国国有土地使用权出让收入13490亿元，下降27.1%。
动因
土地财政下降明显
纵观集中推地城市，不难发现，在经济下滑的背景下，企业的订单减少，土地交易量急速下降，使多城市完成既定的财政收入指标已经变得非常困难。此前，有媒体测算，有近四成的省市级地方政府在时间过半的情况下，并未完成一半的财政收入任务，“时间过半、任务过半”这个1994年来财政历史上的铁律已被打破。
作为曾经的土地出让“状元”城市的杭州，在28日举行的杭州市十二届人大常委会的第二次会议上，杭州市发改委提交杭州市2012年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告。报告显示，今年1至6月份，杭州市财政总收入完成894 .23亿元，同比增长0 .8%，但地方财政收入完成460.43亿元，下降了2.7%。上半年，市区地方财政收入累计完成396.32亿 元 ，下 降 了3 .7 %，为 预 算 的52.8%。特别是今年3至6月份，杭州全市地方财政收入连续4个月出现负增长。值得注意的是，作为财政收入主要来源的土地出让，上半年的表现更是堪忧：1至6月土地出让收入完成135.54亿元，下降了43.4%，只完成了年度的计划的31.5%，而出让总金额也创下了5年的新低。
中指研究院研究员曹旭东在接受《经济参考报》记者采访时认为，此次杭州一天推出7宗土地揽金54亿元，可以看成是政府“以价换量”的结果。楼市调控早已传导到土地市场，土地市场冷清的背后，是地方政府土地财政吃紧，对土地出让金依赖强的城市，财政“紧箍咒”愈演愈烈。
的确，作为一线城市的北上广深，也同样面临财政下滑的窘境。中指研究院的统计显示，2012年上半年，全 国3 0 0城 市 土 地 出 让 金 总 额6525.98亿元，较去年同期下降38%。其中，上海从前两年的名滑落到第九名，出让金总额184 .2亿元，仅占去年同期四成，广州上半年土地出让 金 收 入94 .58亿 元 ，同 比 下 降42.2%，减收69.05亿元。而北京情况更为严重，截至8月23日，北京共计获得土地的出让244亿元，与去年前8月的671.95亿元相比，下滑约63%。
“广州上半年土地出让收入与预算相比仅完成五分之一有余。”广州市财政局局长袁锦霞披露，今年上半年，广州全市国有土地出让金收入94.58亿元，与预算相比，减收逾69亿元，仅完成年度的预算的五分之一余。同期，广州房地产业税收也持续下滑，连续六个月出现的负增长，上半年的降幅 达14.38%，其中销售不动产营业税、土地增值税 、契税分别同比下降9.79%、2.55%、22.26%。
袁锦霞说，今年以来，房地产调控形势依然趋紧，广州土地出让市场较为平淡，国有土地出让金收入降幅较大，从而影响政府性基金收入减收。广州市发改委主任潘建国在国民经济和社会发展计划执行的情况报告中披露，广州市房地产投资预计将持续放缓。广州房地产开发投资增速从1至2月的38.6%快速下滑到1至6月的16.1%，预计下半年将持续的放缓。
预计
四季度或迎房企拿地高峰
日前，万科董秘谭华杰在投资者交流活动上表示，7月份万科买地用了60个亿。他同时称，今年四季度是拿地的好时候，万科还会再买更多的地。
自3月成交量大幅攀升以来，房企对于市场的信心正在逐步恢复。与此同时，政府和企业推地和拿地的意愿正在增强，一方面，土地收入锐减带来的财政危机倒逼地方政府主动调低出让底价；另一方面，随着上半年销售资金的回笼，越来越多的企业也具备了拿地的资金条件。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也预计，多数城市今年土地市场“金九银十”还将继续。
但是，北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，由于土地价格并未下行，导致开发商供应谨慎。因此，未来土地供应量和信贷是否会松动是影响企业拿地意愿的重要因素。另外，由于地价未下行，而房价上涨空间也不大的前提下，房企为把握后期利润，拿地积极性并不会很高。
的确，虽然自3月以来，随着企业“以价换量”，住宅交易量大幅提升，但是，从各家房企中报来看，总体利润较之前下滑明显。拿“招保万金”四大龙头房企来说，除万科增速较高，金地平稳增长以外，另外两家均有较大幅度的下滑。报告显示，保利营业利润44.91亿元，同比增加14.22%，归属于上市公司股东的净利润为25 .10亿元，同比下降10.16%，基本每股0.35元，同比下降10.16%，而招商更甚，利润同比下降16.9%。与此同时，万科与金地则同比分别上升25.5%和5.1%。
“从目前土地出让的情况来看，下半年土地市场将呈现明显的不均衡性”。张大伟表示，在各地大力推地的背景下，一些位置比较好的地块将受到热捧。但由于土地市场的“以价换量”尚未完全奏效，地方政府对土地的定价依然比较高，预计后市土地价格将总体保持平稳。部分前期上涨过快，或配套落后的郊区地价仍有望回落；而地段稀缺的优质地块则有望在竞标中小幅上涨。从过往经验看“地王”项目入市通常表现平平，因此预计下半年居住用地“地王”再频繁出现的可能性较小，房企将以补充高性价比土地储备为主，谨慎购地。
相关阅读：
