上半年均价11883元/㎡ 珠海楼市仍坚强?
房天下2012/07/19 00:05
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珠海楼市进入5月以来，关于房地产市场回暖的说法不绝于耳，5、6月份创新高的网签成交数据成为支撑这一判断的有力证据。进入7月，央行突然而至的降息更是搅动了楼市，有房地产开发商表示“最困难日子已经过去”，有开发商迅速取消楼盘折扣、甚或调高销售价格，仍在观望中的购房者开始感到不安。
而7月13日珠海松绑双限令的流言一出，更是引起地产业界震动，各地媒体纷纷就此事件发表评论，称恐引起珠海房价再度上涨，直至7月16日珠海市住建局召开媒体说明会，澄清双限令没有松绑、仍然维持原状，这一风波才告一段落。
在房地产市场形势再陷迷雾之际，购房人最关心的问题是现在是否合适买房？当珠海楼市成交企稳了以后，珠海的房价是不是就要“价随量涨”了呢？
上半年珠海新房销售均价仍破万
根据百脑会地产的统计数据显示，2012年上半年，珠海商品房销售总量约为87.6万㎡。其中香洲区销售量，为54.2万㎡，占比达61.8%，其次为金湾和斗门，分别为17.8万㎡和15.7万㎡，占比分别为20.3%和17.9%；珠海商品房整体销售均价为11883元/㎡，其中香洲区销售均价为14460元/㎡，斗门和金湾区销售均价分别为7831元/㎡和7608元/㎡。香洲区价格的区域为老香洲，均价为24384元/㎡，主要受个别高端楼盘影响。
由此看来，双限以来珠海的新房销售价格上涨势头确实得到了抑制，但成交均价并没有大幅度下降，成交量在经过5、6月份的拉升以后整体水平也相差不大，主要是销售产品类型上发生了变化，面向刚需的总价较低的楼盘占了多数。
从上表可以看出，2012年上半年珠海全市商品房销售总量前十名的楼盘销售套数均为230套以上，其中销量的楼盘为金域华府，销售总套数为577套，其次为华发新城6期，销售套数为450套，前三名均为香洲区楼盘。销量前十名的楼盘中香洲区有占6个，斗门区1个，金湾区3个。
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7、8月份将持续5、6月份的回暖迹象
7月4日，《人民日报》发文称，“刚刚过去的6月，一线城市房地产市场延续3月以来的回暖态势，成交量环比5月再创新高。楼市的全面回暖，或许已是不争的事实。”
中指研究院《2012年上半年中国房地产市场研究报告》显示，“从20个重点城市来看，上半年成交量与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，其中6月成交量与2010年调控以来点持平，与2009年点近相差15%。价格方面，自2011年9月开始下跌势态持续9个月后，百城价格指数于今年6月首次止跌，房价环比上涨的城市逐渐增加。部分楼盘在此前降价促销获得较好销售业绩后取消折扣甚至略微调高价格。”
房地产市场回暖已经成为业内的共识，作为传统淡季的7、8月份会有怎样的表现呢？
业内人士表示，“7、8月份将会持续5、6月份的回暖迹象，会和现在的天气一样热。在房地产市场平稳的情况下，按一般规律讲7、8月份是传统淡季。可是市场受政策变化影响很大，往年的淡季、旺季基本规律现在已经不再明显。”
但是，事实似乎和业界的期望有些偏差。据房天下数据监控中心统计，截至7月16日，7月上半个月珠海网签套数仅为198套，相比5月份的810套和6月份的754套，成交量有较明显的下降。
珠海四大上市房企之一的世荣兆业总裁严军在接受房天下采访时表示，楼市前两月的回暖主要有三个原因，一方面是由于前期压抑的购买力集中爆发，二是开发商近半年来的下调价格主动促销取得了成效，三就是刚需市场是一直存在的，他们不可能无止境的观望等待，他们也会关注楼市，当觉得时机合适的时候他们就出手买房了，这三个原因使得珠海楼市的成交有了较大的回升。
但他同时表示，珠海楼市目前的回暖其实是相当脆弱的，开发商如果企图借着形势好转就盲目涨价，会使得购房者再度陷入观望，因此开发商应有理性的后市判断。他还表示，世荣兆业在7、8月份都不会上调楼盘售价，部分针对刚需的产品还会降低购买门槛，例如推行首期款的分期付款方式，让更多的刚需客户能够提前实现置业的梦想。
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虽然上半年珠海楼市从冰点开始了回暖的转变，但土地市场的情况却不容乐观，根据房天下数据监控中心六月份珠海土地挂拍信息来看，六处土地挂拍，只有横琴土地一枝独秀，其余一处商住用地和一处住宅用地纷纷流拍。而6月底珠海大桥东商住地块从改变拍卖时间、到最终取消拍卖的过程，更体现出珠海政府一方面急于推售土地，一方面却遭遇开发商拿地谨慎的尴尬。
2012年上半年珠海土地挂拍统计
2012年上半年珠海土地成交统计
我们可以看到，从3、4月份之后珠海的土地交易下滑严重。土地挂拍数量减少，成交也基本都是以底价成交，即使楼市成交刮起暖风但土地市场仍然是一片寒意。开发商们基于对后市的判断，拿地更加谨慎，同时政府在挂拍土地时也顾虑重重，担心多次出现土地流拍的现象，从图表我们可以看出，珠海今年土地挂拍的面积较去年同一时期下降不少。
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