许子枋:房地产调控政策无悬念 房价变数为何
腾讯博客2012/03/26 00:00
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房地产调控政策已无悬念，但政策调控下的市场本身力量对房价的影响将有新的变数，未来的市场悬念比政策悬念更大。
房地产调控政策从严酷回归平衡、从全面打压回归有保有压是确定的，抑制投资、投机性需求，刚需购买力得到支持将是2012年乃至未来房地产业的主旋律。
政策之下，需求被强行压抑，预期被短期扭转，房地产调控政策效力显现，房价基本面仍在调整阶段，泡沫大的城市房价还有下行空间。
国家统计局3月18日公布的数据显示，与上月相比（环比），70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个，分别是济南、贵阳、包头和西宁，涨幅均为0.1%。而在1月份，70个大中城市中，没有房价环比上涨的城市。70个大中城市平均房价的环比跌幅来近3个月的数据分别为0.27%、0.15%、0.1%，跌幅连续两个月减小。
有分析说楼市已经出现明显回暖势头，价格筑底趋势可能已经出现，如果不出现新一轮的政策打压，则上半年内，应能看到价格停止下跌。
但显然，地产观察者许子枋认为：中国楼市近期的回暖，是建立在降价基础上的以价换量，以及被压抑的刚性需求的集中放量。只要降价预期还在，泡沫大的城市房价仍有下行空间。
中国的房地产业发展水平是有区域差距的，但中国的中央政府管理模式和国情模式使区域差别性政策难以落到实处。随着政策效力的明朗化、政策预期的落地化，不同区域的需求力将得到不同的释放，市场本原的力量将渐次得到彰显，中国未来房价将分区域涨跌并现。
胡葆森就认为，我国沿海一带的一线城市，如深圳、广州、上海、青岛，其城市化率都在60%以上，而中西部地区仍较落后，如中部省份约为40%，西部部分地区还在30%左右，将城市化率在30%和60%的城市进行调控“一刀切”并不符合科学发展观。
什么是合理房价？还只能依据房价收入比这个指标。
大城市和泡沫化程度比较高的城市，房价严控估计不会放松，也不应放松，因为它们同时肩扛房价示范效应，只有通过大城市房价的合理回归，让民众对房价的预期出现差别化和理性化，区域房价就会出现分化。从本文前述数据看，房价上升城市为中西部城市，我们也看出了这种趋势的端倪。在泡沫化不高的中西部城市，开发商继续降价的空间越来越小。
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供应的人为压抑和阶段性断档，将使房价受市场影响风险加剧，未来2年房价动荡性加大。
今年因政策的压力，大多数已购地开发商因土地开发时限的影响，都将新推楼盘上市时点推延到今年底、明年初，导致这个阶段的供应将急剧非正常放量，而需求因政策效力并未衰失、预期还在纠结，需求仍受压抑，估计这段时间房价因供应过量仍将技术性下探。
同时，由于这两年开发商买地及新开工速度放缓，今年房地产投资预计仅增长13%，同时保障房项目很可能再次遭遇资金短缺问题。由于投资放缓，商品房的供应在2年后或将短缺。而同时，中国城市化快速推进和人口重新分布是房地产市场发展的重要推动力，从趋势上看，城市化的过程还在推进，每年年增约0.8个百分点，城市群的形成和城市人口重新布局也使城市里面的房地产的需求出现上升。需求已恢复增长，供应的大量短缺，将有可能再次导致房价因供应短缺而技术性上扬。
前两年房价的急速泡沫化根源于4万亿的流动性扩张，目前欧债危机导致了中国出口下滑，同时房地产业的景气低落，可能带来中国经济尤其是金融的系统性风险。因此，中国经济迫切需要调整的是过去三年中极端政策带来的失衡、失调，房价这种先抑后扬的趋势或许也暗含中国经济调整的内在需要。
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