数据显示楼市拐点已现 市场调控力度仍需延续
经济参考报2011/10/21 10:35
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国家统计局10月18日公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况透露出新的信号。随着多个城市房价同比、环比涨幅的明显回落，房地产市场数据上的拐点已经初露端倪。业内人士认为，持续已久的房地产调控政策已取得明显效果，但要保证调控目标的实现，既有的政策力度仍旧不容松懈。
一线城市环比停涨数据拐点悄然出现
更为关键的是，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大房地产一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。
与此同时，70个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅超过5.0%的城市已经从今年3月份的42个，减少为20个。
北京中原地产市场总监张大伟表示，70个指标城市的价格数据已经明显出现了数据上的拐点，特别是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。房价从2009年来的爆发式上涨，在最严厉的限购、限贷叠加影响8个月之后，数据逐渐开始进入下调阶段。
链家地产首席分析师张月认为，数据的变化表明今年楼市调控已经取得一定效果。四季度成交量或将落入全年谷底。“一方面，一线城市严格的调控使其效果远远超过二、三线城市。
9月北京、上海和深圳楼市成交量环比分别下降60.3%、60.5%和62.9%。‘金九月’成交量萎缩明显。个人房贷紧缩由二、三线城市蔓延至一线城市，可能再度降低部分刚需的购房意愿。”
在楼市量价双双回落的情况下，9月房地产开发景气指数也降至100.41，连续4个月下降后，已经在临界线左右徘徊。张月认为，这表明开发企业对于后市明显缺乏信心，市场预期即将由乐观转为悲观。在这样的预期下，房企对于量跌引发的价跌更容易接受，甚至部分房企降价救市的决心也会更大。
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资金压力继续加大楼市或将持续降温
9月楼市数据的变化并不令人意外，不断减少的成交量、不断紧绷的资金链，不断增加的库存正成为遏制国内房价的三重压力。
根据国家统计局发布的数据，1至9月，开发企业到位资金规模61947亿元，同比涨幅较1至8月回落0.7个百分点。
其中国内贷款涨幅回落1.4个百分点，企业自筹资金回落0.3个百分点，利用外资回落21.4个百分点，定金和预收款回落1.6个百分点。开发企业资金压力不断增大，正成为动摇高房价的主要力量。
张月表示，企业到位资金同比回落，表明开发商资金紧张程度仍然在加大。四季度开发商的融资情况也可能会达到一个谷。一方面，四季度各大银行的放贷额度将更紧，融资难度有增无减。
另一方面，开发商自筹资金减少，虽然一些大型开发商的融资能力较强，但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。
在资金面捉襟见肘的同时，各大房企库存的压力也在日益增大。北京中原市场研究部的统计数据显示：截至10月初，执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。
张大伟告诉记者，限购政策执行之初的3月份，这10大城市的库存面积为4609万平方米。现在，同比面积积压增加幅度超过30%。增加库存达到了11.4万套，按照这10大城市平均单套房值150万元计算，积压库存市值已经达到了1710亿元左右，而且库存积压的速度还在继续上涨。
市场的情况也印证了不断回落的统计数据。来自市场机构的统计显示，房地产上市公司负债和存货双双激增，现金流入相对较缓，全部124家房地产上市公司上半年年报显示，现金流为2119.8亿元，同比增长12%；存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比增长39%。
大多数房企的资产负债率超过70%。叠加70个城市的指标数据可以看到，楼市拐点已经开始接近。
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调控博弈仍在继续调控力度仍需延续
“数据拐点并不代表市场拐点，一线、二线城市的数据也难以反映房地产市场状况，楼市调整的趋势已经确立，但是力度更需要坚持。”张大伟说。
尽管9月70个大中城市的房价数据再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观国内依旧不断升温的二、三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远，需要继续坚持，甚至再度发力。
自7月传出二、三线限购城市扩容后，也仅有台州和衢州出台相关政策，二、三线城市限购目前来看依然停留在纸面上。
限价等影响不直接、不剧烈的政策成为地方政府躲避限购的挡箭牌。事实上，由于土地财政、投资拉动等多种因素的影响，地方政府对房地产市场的依赖在短期内很难发生变化。出于地方经济发展需要，地方调控与中央调控之间的博弈始终都在进行。
“执行限购的地方政府经过半年多的限购，目前土地收入等锐减，而保障房等建设又消耗了大量的资金，这使得地方政府有激活楼市以增加财政收入的动力。”张大伟表示，在目前来看，佛山限购放宽被叫停一定程度上起到了对预期政策放宽的投资者迎头棒喝的效果，很多期待政策会松动的地方政府及开发商可能会逐渐放弃继续坚持的打算，逐渐选择降价换量，目前的楼市处于调控的最关键时期，在调控政策不放松的情况下，预计拐点很可能在明年一季度出现。
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