惨淡的十一黄金周 楼市拐点到来是否要加速?
房天下综合整理2011/10/10 16:29
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首先，楼市的惨淡并不是因为购买力不够，而是因为房价居于高位，加上限购等因素，潜在的大量购买力无力释放，自然也就无力掀起楼市的销售高潮。在人生价值和理财观念上，国人对于房产是情有独钟，加上中国租房市场并不规范和成熟，所以大多数人注定至少要购房一套作为固定居所的，这就使得中国购房的潜在人群基数足够庞大，这是支撑楼市高房价的决定性因素之一。中国的通胀情况依旧在恶化，人民币在国内的实际购买力下降，加上人民币国际的压力，作为非世界性的货币，这种状况非常糟糕，社会财富被汇率变动轻松转移掉了，房地产依旧被视为的资金避风港，这就使得大多数社会富余资金依旧向楼市在流动。在目前采取的楼市调控政策中，基本上是“堵”而非“疏”的思路，这样的话虽然短期内会抑制楼市购买力的爆发，但是会留下长期的隐患，被压抑但是没被消化的楼市潜在购买力在未来可能会集中释放，再度催生新的更大的泡沫。房价既然坚挺，购房者自然会有更多的观望情绪，毕竟谁都不想冒着接楼市泡沫最后一棒的风险入市。
其次，虽然开发商口头上喊促销、喊降价，但实际上都是口惠而实不至，房价依然高企，降价促销基本上只是噱头，并且从目前的情况来看，大规模降价潮远未到来。为了制造市场热像，房地产企业集中在国庆期间推盘入市，几乎都打出了降价促销的口号，不过也仅仅是停留在口号阶段而已，跟周边房价以及历史房价一对比，根本没有任何实质性的降价行为。开发商花招耍尽，目的就是为了让购房者相信降价了，但是真正在降价的问题上，要降价比割他们的肉的还要痛苦，因此处处上演着房价假摔的戏码。购房者经过这一两年跟开发商的斗智斗勇，自然也不是当年那些懵懂的楼市菜鸟了，虽谈不上火眼金睛，至少还是能看清开发商的一些小把戏的，自然也就不那么容易上当了。楼市大佬潘石屹说开发商还穿着厚厚的棉袄，这话一点不假，虽然长达一年多的楼市调控让开发商失去了黄金时代，但是并没有直接将其送入黑暗时代，他们依旧还有着抗衡调控的资本实力。市场偶尔有降价的消息，但是大规模的降价潮远没有到来，楼市拐点的到来还需要时间。
开发商在楼市中实际上是居于相对优势的地位，所以楼市的拐点并不会那么快，那么容易就会到来。尽管从长远看，楼市房价必然走低，但是目前还没有完全形成逆转之势，或许还需要耐心，只有耐心，才是楼市转变的最关键的因素。
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黄金周楼市成交惨淡 拐点确立有赖政策持续深入
（来源：新华网）在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，房价过快上涨的势头受到了初步遏制。专家指出，旺季成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，进而推动房价拐点加速到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。
黄金周楼市成交惨淡
今年黄金周期间，楼市明显处于休假状态。不仅购房者少，连一手楼盘、二手中介大多也暂离楼市，记者走访中发现，有些售楼处大门紧闭，屋内的灯都关着，见到有人来看房，里面的售楼人员才慌忙打开灯。
这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。记者统计发现，北京、上海、广州、杭州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。
据北京市房地产交易管理网统计显示，今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。
与此同时，上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，广州新建商品住宅签约仅为67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。
传统的“银十”开局阶段楼市甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除节假日因素，楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“一方面限购等政策将客户群体划分，稀释了客户量；另一方面即使满足购买条件的客户也在看开发商的动作，抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。”
量跌是价跌必经一个步骤
从9月及10月开局阶段来看，在无形之手与有形之手的博弈中，有形之手占据上风，市场目前仍处于政策可控范围之内。
朗勤地产机构副总经理胡卫表示，在从严限购等政策作用下，市场的个变化就是具有风向标性质的一、二线城市成交量出现下降，量跌是价跌必经的一个步骤。
其次是开发商资金链普遍趋紧，部分房企资金链呈现恶化走势，多家房企负债率超过100%。对于开发商而言，借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大，那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。
从2008年的楼市走势来看，正是经过了将近一年的成交量的持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是9、10月的销售状况至关重要，2008年正是在“金九银十”成色十分不足乃至有些惨淡的局面下，当年底房价迎来实质性降价。
不过，分析人士也指出，当下市场也在试图消化政策。个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。
这就意味着接下来的10月中下旬各方力量将会进一步大力角逐，进而影响楼市走势，目前北京等地市场正通过大规模推盘、小幅降价来刺激市场。
成交低迷将加剧房价跌势
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在今年的9、10月份，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在今年最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价求量；而二手房市场也能出现明显的价格下调。整体看，降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。
张大伟同时指出，如果开发商只有小幅降价，那么成交量必然难以明显反弹，市场依然难改颓势。这就意味着拐点在10月份并非一定能够确立，预计今年4季度楼市将依然出现成交萎缩，价格以停涨为主，降价楼盘点状分布，甚至依然有项目价格上涨。
对此，世联地产的判断是，随着供应量的增加，今年底明年初库存将升至本轮楼市的峰，供销差也同时达到峰值，“只有供销差达到时，拐点才会确立。”
另外，张大伟表示，虽然目前资金的利用成本及难度均达到了最近三年的点，但是因为近年来流动性充裕以及房价上涨过快，开发商的资金情况目前来看依然相比2008年要好很多。不过，一旦年内销量持续低迷，销售回款将逐渐难以弥补开发商在银行信贷减少后的资金缺口，在明年初市场出现资金或投资拐点的可能性非常大，这也将影响楼市价格拐点的出现。
“毫无疑问的是，如果传统的"金九银十"楼市成交低迷，这必将加速拐点的到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
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