楼市调控下一步或盯紧房地产信托 风险需关注
房天下综合整理2011/05/12 13:35
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（新闻来源：辽宁日报）风风火火了一年，因为去年《信托公司房地产业务风险提示的通知》及《信托公司净资本管理办法》两项新规的约束，仅仅在今年初短暂沉寂便又重新风生水起。在国家严格调控房地产市场的背景下，房地产市场的资金缺口让房地产信托再次成为市场中活跃的一员。
但高的背后往往是高风险的影子。在近日召开的银监会第22次委务扩大会上，银监会主席刘明康表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。同时业内人士也慎重提醒，房地产信托的风险亟待关注。
暗示收紧房地产信托
无论是4月底信托公司进行的房地产压力测试，还是5月初监管层叫停房地产信托业务的传言，房地产信托总是吸引着市场敏感的神经。虽然到目前为止，5月份没有出台房地产信托业务新规的计划，但房地产信托收紧的迹象日益突出。
在6日召开的银监会第22次委务扩大会上，银监会主席刘明康明确表示，要加强房地产信托业务的监管。刘明康在会上说，在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。
这被许多业内人士认为是收紧房地产信托的信号。其实，或者暗示，或者“明示”，这并不是房地产信托遭遇的首轮“瘦身”。
去年11月份，银监会曾发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，收紧房地产信托业务。此后，房地产信托产品的发行量开始萎缩。仅仅在年初沉寂了一个月之后，信托公司看似谨慎的脚步又在一季度末为房地产市场大量吸金。
信托业协会此前公布的2011年一季度末信托公司主要业务数据显示，今年一季度新增房地产信托超过了700亿元，同比增长12.5%。根据去年全年新增2864.08亿元的数额，今年一季度的增速与去年平均每季度房地产信托增速基本持平。
楼市调控“发酵”信托
年初之后，房地产信托就好似重新插上了翅膀。据报道，去年底房地产信托余额为4323.68亿元，在当时全部资金信托中占比14.95%，今年看来，占比已经提高了0.63%，而与去年同期相比，则占比增加了4.94%。
有业内人士认为，这是在银行融资途径日益收窄的情况下，不少房地产企业转而寻求信托公司等渠道补充资金，从而造成房地产信托业务增长。之所以房地产信托日益火爆，归根结底还是银行贷款的门槛较高。
近日，央行公布的2011年一季度中国货币政策执行报告显示，针对房地产行业，从贷款新增量看，2011年季度累计新增房地产贷款5095亿元，同比少增3338亿元。其中3月份当月新增房地产贷款1665亿元，同比少增321亿元。
有业内人士表示，“与信托相比，银行贷款会更加规范，银行会事先经过评估然后才会选择贷或者不贷，而信托的门槛则不会那样高。 ”
不管房地产市场中的钱从哪里来，房地产市场的发展以及房地产信托始终备受监管部门的关注。一方面，在上述银监会会议上，刘明康明确表示了要针对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判；另一方面，近日银监会也明确贷款新规计算方法。
楼市从银行贷款的不易，显然给了房地产信托“发酵”的机会。但西南财大信托与理财研究所研究员刘辉对此向媒体表示了担忧，“通过信托贷款的公司一般都是从银行贷不到款，目前房地产的融资成本已经非常高了，普遍在20%以上，而其能承受的融资成本总是有限的。 ”
信托风险亟待关注
“发酵”的是机会，而同样正在“发酵”的还有风险。
在监管部门反复提示风险并加大监管的背景下，房地产信托如此大幅度地增长，也难怪刘明康在上述会上表示，当前风险形势依然严峻。
其实，“目前很多信托公司的产品都出现过到期融资方还不了款的情况，而且不少都是房地产信托，只是信托公司有能力用自有资金先兜底了而已。目前这类产品的风险在积聚。 ”有业内人士表示。
相对与风险，人们关注更多的也许还是。据报道，今年以来，1月、2月、3月房地产信托产品平均年化率达到了 8.27% 、9.25% 、9.40%。
有业内人士表示，如果房地产商的资金链更加严峻，这类产品的率可能会继续走高。 标准普尔资深董事陈锦荣就认为，在资金链面前，即便高额的融资成本，中资房地产商依旧会铤而走险。目前，中资房地产商的发债成本在 8%至11%之间。
当然，越高，风险也就越大。
有分析师对媒体表示，能够引发房地产信托风险的因素比较复杂，但是如果市场真的出现了大的起落，即使信托在防范风险方面有这样或那样的设计，资金的安全仍然有很大的风险。
但是，面对银行信贷的紧缩与持续走高的率，信托公司针对这块烫手山芋仍然有些欲罢不能。对此，有业内人士建议，“面对房地产信托的高风险，信托公司沿用以往的标准来衡量一个项目的风险已经不够，而应该用一个更加严格的标准来判断，这方面信托公司应该向银行学习，而对那些可做可不做的项目，信托公司大可放手。 ”
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严厉的楼市调控政策下，传统住宅领域的发展遭遇前所未有的打击，前景变得扑朔迷离，商品房成交量下降，价格也不再“坚挺”。此背景下，寻找新的可持续的利润增长点成为大部分房企的明智策略，商业地产因此变得火热，旅游地产也“风生水起”，成为新的投资热点。
开发商 大手笔打造新项目
刚刚过去的2010年，给了很多房地产企业一个明确的信号：住宅地产已不再是投资的“黄金领域”。于是，开发商主动求变，开发新的投资热点。
从一些地产大鳄的投资方向上不难发觉，旅游地产正成为开发商的“新宠”。
2010年10月、12月，保利分别在德阳、成都、东莞樟木头拿下三大旅游地产项目，项目投资额分别高达150亿元、126亿元、100亿元；同年8月，龙湖地产斥资15.2亿元，竞得烟台养马岛33宗商住用地，10月份再度拿下该区域30宗地，合计近7000亩；此外，龙湖还以4.45亿元获得云南玉溪1781亩的旅游用地。
与此同时，2010年6至10月间，商业地产大佬万达斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目：6月17日，签订福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区；8月24日，投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约；9月10日，投资150亿元的西双版纳国际旅游度假区项目签约；10月中旬，投资规模达200亿元的长白山旅游地产项目开始预售。
此外，万科、恒大、富力等知名的房地产企业，也纷纷在2010年前后开始尝试旅游地产。粗略计算，涉及旅游的地产项目已逾千项，投资总额超万亿元。
业内人士称，调控下，房地产企业多业态开发已成为趋势，旅游地产将成为新的角逐场之一。
记者了解到，在目前山东开发的高档地产项目中，也有众多项目具有旅游地产或休闲地产的特点，如山东黄金集团投资兴建的山东崮云湖高尔夫别墅、莱州黄金海岸度假区，北京国科集团倾力打造的国科国际高尔夫别墅等项目，均以旅游、休闲、度假等主题与地产项目相结合。
2010年7月26日，山东黄金集团有限公司又与济南市天桥区政府签订了一笔300亿元的项目投资合同，双方协议合作开发一个集居住、旅游、休闲娱乐为一体的大型旅游地产项目———济南鹊山龙湖项目。
2011年，恒大的旅游地产项目莱芜恒大金碧天下也引入山东。该项目位于风光优美的雪野湖畔，开发有独立低层住宅、联排低层住宅、情景洋房等，采用了“6十1”业态模式，配套有白金五星级酒店以及会议中心、饮食中心、运动中心、娱乐中心、健康中心、商业中心等六大中心，并配套有综合楼和幼儿园，是休闲度假和举办会议的胜地。
在风云变幻的政策调控之下，房地产企业的日子越来越不好过。旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性，成为房地产企业发力的重点。众多房企似乎找到了又一块尚未完全开发的“新大陆”。
投资客 小心投资旅游地产
限购、限贷等楼市调控政策，压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，很多投资客也转移阵地，旅游地产受到部分人的青睐。
刘先生是较早一批投资旅游地产的置业者。2009年，他因为一次旅游爱上了莱州，多次考察后，在当地投资购买了一处300多平方米的海景别墅。如今，他的房子已增值三分之一。
刘先生告诉记者，跟他一起在莱州购买房子的，还有其他不少来自济南的投资者。他还坦言，房子虽然买下来了，但平时基本处于空置状态，主要目的还是为了投资。
除了近年来在市场上比较活跃的海景房产品外，作为旅游地产最初的主流形式，能占据真山真水这一自然资源的别墅产品，在新政之下也成为投资者继续楼市投资的“独门蹊径”。
由于土地市场的逐年收紧，别墅产品已经是属于销售一套就少一套的稀缺产品，而能拥有亲近自然，回归田园的居家环境，已成为越来越多成功人士的居家梦想。因此，此类产品已成为投资者心中的共识。
近日，记者走访市区以及长清、章丘等地的多家高端别墅项目发现，购房者以高收入人群为主，其中有65%左右为纯投资，剩下的大部分也是为了保值。
从事外贸行业的孙先生告诉记者，目前投资的渠道确实不如以前宽广，特别是自己以前从事进出口行业，美元持续贬值，对该行业造成重创，他不得不寻找新的资金出口，在朋友的推荐下，他最近一段时间对旅游地产产生了浓厚兴趣，想考察一番后尽快出手购买产品。
事业上小有成就的张先生，原本想在市中心投资一套公寓。小长假期间，他随朋友一起到长清游玩，顺便看楼盘，无意间看到了园博园附近的别墅区，立刻被吸引。“相对于公寓，高端业态别墅更具有潜力和保值功能。”张先生说，“像这种地段好、占据不可复制自然资源优势的别墅，本身就是一种财富，而购买别墅就是抓住财富。”
记者了解到，近几年来，在旅游和房地产两个完全不同行业的相互交叉和渗透下，应运而生了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、中央游憩区、商业步行街等模式。这些全新的结构模式在给开发商带来更多转型机会的同时，也给投资者带来更多商机。目前，很多投资客都在研究、考察这些全新模式，跃跃欲试。
专家 开发投资均需谨慎
专家提醒，旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资实力。因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房，而是一批着眼投资效益的客户。因此，无论是对开发商还是投资者，都有着不同于住宅开发和投资的更高要求。
与传统房地产开发投资相比，旅游房地产对开发商实力提出了更高的要求。旅游地产从投资建设到获得的过程相对较长，资金需求大。开发商除了要有足够的“家底”，还要认识到旅游地产资源的稀缺性，合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。旅游地产绝不仅仅是盖房子，更重要的是为消费者提供一种新的生活方式，并做好企业形象长足发展的准备。
对投资者来说，在购买旅游地产时，产权问题也应受到极大重视。据了解，在一些旅游胜地，一些开发商往往通过租赁、承包、合作建设等方式，在集体土地或居民宅基地上建设小产权房。专家提醒，投资者要特别注意这些方面的问题，购买时要同购买传统地产一样，对开发商资质、合同、产权、物业等问题仔细核实。
此外，从目前的情况来看，相当一部分旅游地产的消费者为异地购买，这种购买方式往往容易使购买者在气候最适宜的季节选购了产品项目，却忽略一年四季的变化对房子居住舒适度的影响。如沿海城市的海景房，虽能能天天看到海景，但冬季生活很不方便，同时海风的腐蚀性也会对房屋寿命产生不利影响。因此，购买旅游地产的消费者要对这些问题多加注意。
总而言之，时下旅游地产属于刚刚“起步”阶段，抗风险性有待提高，投资客在选择时还需谨慎。
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