调控影响几何 万科金地招商等牛企仍牛气冲天
珠海特区报2010/10/27 10:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房地产调控政策到底有没有效果？遭遇“史上最严厉”新政，房地产企业境况如何？A股市场四大房地产企业给出了一个参照。
26日，伴随保利地产发布了三季报，“万保招金”四大地产龙头股前三季度业绩情况全部“出炉”。四家公司前三季度全部实现了净利润同比增长。至于对宏观调控的看法，万科表示对继续跑赢大市有信心。保利地产则称，预计到10月份销售金额将超过去年全年。
“四大金刚”业绩骄人
前三季度房地产龙头净利润增幅都非常明显。受结算时间差异影响，万科前三季度营收同比下降24%，但净利润同比上升10.6%，达32.7亿元；金地集团前三季度营收104亿元，同比大增100%，前三季度净利润13.4亿，同比增74%；招商地产前三季度营业收入和净利润增幅分别为81%和48%；保利地产前9月实现营业收入172.87亿元，实现净利润22.91亿元，同比分别增长50.96%与28.21%。而万科之所以出现营业收入同比下降的情况，系开发周期所致。公司称，项目竣工时间在一年之内分布并不均匀，今年前三季度竣工面积在全年中占比较低，1至9月份结算收入比去年同期下降24.2%。但随着四季度更多项目竣工并转入结算，预计公司第四季度实现的结算收入将超过前三季度总和。
虽然“四大金刚”前三季业绩依然骄人，但在楼市调控政策密集出台的第三季，“四大金刚”单季业绩仍受到一定影响，呈现出分化态势。招商地产7至9月实现营业收入同比增加近8%，但其单季净利润下滑达到20.5%。而单季净利下滑的金地集团营业收入也呈现同比微幅下滑态势，7至9月该公司实现营业收入16.8亿元，同比下降约1.8%，净利润下跌达到76.75%。万科7至9月营业收入下跌27%，而净利润在第三季度则同比上升6%。不过，上述单季下跌包括了偶然因素。如金地集团利润受资产减值损失影响，去年同期公司冲回2.46亿元存货跌价准备，从而使得今年和去年同期营业利润相差较大。
资金流充沛房企“不差钱”
三季报显示，金地集团资产负债率从二季度的69.85%上升至72.26%;招商地产则由二季度的61.30%上升至三季度的61.30%;万科三季报中,资产负债率也攀升至73.75%。
不过,专家分析，对于“四大金刚”来说,资产负债率的上升并不意味着资金流的紧张。金地集团手中持有超过百亿的货币资金,预收款则高达163.86亿元。而招商地产公告中则显示,其手中拥有大量的银团贷款未投入使用:工商银行授信额度49亿元,授信有效期为2010年1月1日-2010年12月31日;建设银行授信额度70亿元;兴业银行授信额度10亿元,授信有效期为2010年1月13日-2011年1月13日。再看万科,三季度高达346.4亿元的销售额已经给其带来了大量的回笼资金,三季报显示万科所持货币资金高达315.4亿元,充分显示其资金的充裕度。
对后市皆信心满满
对于后市，万科和保利地产表示有信心。万科称，预计随着政策效果的逐步显现，投资性需求将进一步受到抑制，市场整体销售速度将放缓，可售存货量将有所增加，自住型需求将进一步主导未来市场。而万科今年以来的推盘节奏占据了先机，后续销售压力不大，同时在产品结构、特色上的优势依然存在，对继续跑赢大市有较为充足的信心。
保利地产三季度加大开工量以及频频拿地，对于从10月份开始的新一轮房地产调控政策，保利地产表示，在今年的经营计划中已考虑了调控因素在内，此次调控的影响到底有多大，市场还需要时间消化。
招商地产也提前进行了布局，已储备多个项目待投资,手中尚有超过20个待竣工项目以及15块拟开发土地。金地则明确表示刚需和充足的流动性是房市活跃性的保证，房价依旧会上涨。
牛企，牛气！
万科
由于结算滞后于销售，三季度末万科已售未结资源量达到历史新高。共有784万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约863亿元。上述项目将随着项目竣工在未来一段时期陆续转化为营业收入，万科2010年业绩增长固然已无悬念，甚至2011年业绩中的大部分也已经锁定。
保利
由于明年将有足够的预收账款结转收入，明年业绩有保障。同时公司在建面积1506万平方米，能满足明年上半年的销售。在土地储备方面，目前土地储备能满足两年的开发要求，今后仍将根据房地产市场情况和公司的发展计划，来决定明年的买地进度。
招商
招商证券第四季度将以走量为策略,保守估计全年地产销售收入将达到130亿元,乐观估计150亿元。3季末尚余97亿元预收款,加上第四季度的销售款,应付调控游刃有余,2011年业绩基本锁定。
金地
金地集团手中持有超过百亿的货币资金,预收款则高达163.86亿元。三季度金地集团未动手拿地。据悉,金地集团将在四季度“在拿地方面积极而为”。
相关新闻：
万科纪念馆珍品陶瓷展暨样板间正式对外开放
