房价下跌"心慌慌" 细数楼市新常态

编者按：随着37个城市放松限购，后限购时代的楼市惊现变奏，北上广深集体陷入了松绑的包围圈。7月以来，多地出台了具体措施，以往严格限制的购房政策，刹时间大面积放开。一个个城市限购政策的松绑，在火热的八月频频出台，更为劲爆的细则，犹如火球砸向各地楼市。楼市下行趋势似乎已成必然，那么在现在这个"慌乱"的楼市，楼市将会有哪些变化？又有哪些会成为2014年楼市新常态呢？欢迎收看本期今日话题:房价下跌"心慌慌"细数2014楼市新常态

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限购放松失效

限购松绑失效

由于大部分城市都在7月份放松了限购，在监测的40个重点城市中，7月份新房成交面积环比增长9%，比其之前预测的增幅高2%。

“增长点来自二线与三四线城市，均环比上涨11%。而其中包含的20个限购放松城市，环比平均涨幅达20%，是7月份楼市回升的主力。”中原地产首席分析师张大伟表示。

放松限购后，部分城市市场网签数据确实出现了大幅反弹，如济南7月份成交量环比骤增1.5倍，青岛截止目前成交量较7月也有大幅增长，成都、杭州也有三成以上增长。不过，张大伟表示，这些“表象”并不意味着放松限购带来的真实成交量。

以成都为例，7月份成交增量中70%来自于高端楼盘备案，若剔除这些高端楼盘影响，7月份环比增长约为9%。由于低总价楼盘中也存在一部分前期积压交易集中登记，因此，实际增长或更少。此外，济南若剔除前期交易集中登记因素，7月份新盘实际增长约为8%……

房贷松绑或成必然

半个月前，青岛银行、青岛农商行首现9折房贷利率优惠，在来看，9折房贷利率优惠也是的。但是青岛重来不是风向标城市。

随后，作为风向标的城市北京、上海等地首套房贷利率出现“松动”迹象。多位房地产中介人士表示，目前资质优良的首套房购房者，在工、农、建等国有大行获得折扣利率变得比以前容易，且贷款审批发放时间明显缩短，部分资质特别好的购房者甚至有可能在外资银行获得8.5折的贷款利率。

广东地区银行业内人士表示，8月之前，广州、深圳等一线城市的首套房房贷利率多为基准利率上浮5%至10%，而近期当地银行业已悄然下调首套房的房贷利率。

不过，尽管多家银行出现了放松首套房贷的迹象，但均有附加“条件”，甚至有业内人士直言，北京市内银行的政策调整其实是“明松暗紧”，比如汇丰银行在北京就要求，供职于世界500强、上市公司或公务员、事业单位职工，可以被汇丰银行认定为优质客户，可以打9.2折；招商银行要求贷款申请者存入相当于贷款额15%的金额作为贷款保证金才能享受9折优惠等。

2014房企新常态

拿地谨慎

“底价成交”或者流拍是近期土地市场的写照。“市场下行，销售受压，土地市场亦由热转冷，持续接近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，一、二线城市的土地市场均明显降温，标杆房企拿地更是愈加谨慎。

截至8月18日，据中原地产市场研究部统计数据显示，20家标杆房企年内合计拿地额仅1825.2亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1121亿元，同比减少幅度高达38%。

对此，链家地产市场研究部张旭也向记者表示，地价不断走高压缩了房企的盈利空间，高价拿地相对风险更大。鉴于此，房企目前抢收回款依然是重点，由于资金受限，开发商投资热情不高……

业绩难达标

截至8月24日，沪深两市共有82家房企公布了2014年中期报告。今年上半年，这82家房企共实现营业总收入1858.91亿元，较2013年同期的1680.54亿元增长了10.61%；但在营业收入增长的同时，82家房企的净利润则出现了下滑，由2013年208.41亿元，跌至200.98亿元，降幅为3.57%。

对此，有业内人士指出，今年上半年楼市遇冷确实给房企业绩带来了一定压力，但房地产企业当期结算的利润实际上主要是过去一年至两年内卖掉的房子，而彼时市场的环境还算不错。房地产目前仍没有明确回暖的迹象，未来一段时间，房企的业绩压力将会更大……

以价换量

房企以价换量

“与往年相比，今年金九银十的库存压力要加大不少，尤其在南沙、番禺、黄埔这些外围区域更甚，购房者的观望情绪浓厚，也意味着开发商的降价压力更大”，黎文江告诉记者，目前广州楼市普遍的让利幅度约为10%~15%，但这不过是对冲了银行贷款所增加的成本，消费者本身其实没有减负，如果“金九月”市场依然没有好转，开发商需要把让利幅度加大至20%甚至更高才能促进成交。

“事实上，今年内广州楼市调控放松的可能性微乎其微，市场能不能真正回暖要看开发商能否把握住年内最后的销售机会”，黄韬说，如果促销力度没有跟上，市场调整趋势难改，预期中的“金九银十”也有可能泡汤。

恶性竞争

目前在武汉、长沙、宁波、杭州等城市都出现了幅度较大的降价楼盘。如武汉武昌区纳帕溪谷项目推出了“认筹5万元直接降价20万元”的优惠活动。长沙一项目则直接将单价从6000元/平米调至4999元/平米。

“从我们代理的项目来看，目前大部分的开发商都开始考虑降价，具体还是以暗降的方式，采取团购价、特价房等优惠活动，但幅度要比以往力度更大，一般都会在15%-20%。”上述世联行杭州顾问部顾问指出。

以杭州为例，近期杭州市区的高端楼盘再次纷纷调价。8月17日绿城西溪诚园加推的90平米户型，总价248万/套起，单价仅为27600元/平米。但此前，同类户型的在售价格基本在320万-340万元每套，均价34000元/平米左右，降价幅度明显。与此同时，同样也是一流的杭州高端项目庆春御府推出252平米特价房，毛坯单价29800元/平米起。原来同类户型为非毛坯房，单价超过4万元/平米……

楼市新常态猜想

断供弃房现象隐现

据媒体报道，近日多地爆出因房主断供而弃房的现象。从2013年1月至2014年7月的19个月里，广州市番禺法院共受理因“弃房断供”导致按揭房贷纠纷的案件191件，与2011年1月至2012年7月期间同类案件相比，数量激增76.85%，平均每月有10件左右。在浙江杭州、福建宁德、江苏新沂、广东珠海、上海等地均出现因个人按揭贷款未缴而与银行对簿公堂的案例。根据各地媒体的报道可以发现，这些案件中的业主均声称“无力还款”而弃房。

银行业内人士指出，尽管目前断供弃房现象仍旧占比很小，但是若蔓延开来，极有可能造成较大风险。银监会数据显示，商业银行不良贷款率已连续11个季度上升，信贷资产质量管控压力有所加大，而风险不断增大的房地产领域让银行“又爱又恨”。

刚需购房者观望

国家信息中心首席经济学家范剑平表示，中国房地产市场仍以刚需为主，不会出现房地产崩盘现象。而中原地产首席分析师张大伟指出，银行信贷可以说是影响房地产市场的关键因素，“对普通购房者来说，如果贷款难、折扣少，购房决策需要非常谨慎。”国家统计局实时公布的“7月70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，“北上广深”四大一线城市房价首现全面下跌，环比降幅分别为1.3%、1.4%、1.3%和0.6%。其中，北京房价自2012年6月以来首现下跌。

粗略估算，以贷款100万元，等额本息还款，分20年还清为例：目前银行房贷基准利率是6.55%，如果按贷款利率上浮10%计算，则100万元的房贷月供需7879.54元，总利息支出89.11万元；如果按基准利率算，每月房贷月供则需7485.20元，总利息为79.64万元；如果按9折利率计算，每月房贷月供只需7101元，总利息70.42万元。如此算下来，同样是100万元的贷款，9折房贷利率比利率上浮10%，房贷月供减少778.54元，总利息则要少将近20万元。

房地产业内人士预计，虽然不少城市的房价已经下跌，但信贷门槛偏高成为阻碍交易量的主要因素。要真正起到刺激成交的效果，信贷政策松绑是必然之选，不排除未来首套房贷利率进一步打折和放松。不过，为避免投机、投资需求趁机入市，目前调整可能严格遵循“差别化”原则，即暂时不会对二套房及多套房贷款做出重大调整。

投资客抄底

回顾楼市松绑的脉络，时至8月中旬已经到了习以为常的地步。据悉，8月16日，哈尔滨宣布全面取消限购。至此，我国46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松限购。

更有甚者大胆预计，面对楼市库存不断升温，各地楼市不断增加的压力，今年42个城市将全部调整限购政策，言下之意，只有北京、上海、广州、深圳这4个城市可能会继续坚守。近期北上广深也有市场调整，有消息透露，住建部正在观察研究，但不会发文表示限购退出。

正是出于“房地产依赖症”的分析，一些投资客和炒房客已经准备抄底楼市，再次出手。

“我已经看好一套北京西边的房子，目前价格每平方米不到1万元，比去年高点时低了3000多元，我准备投资出手了。”一位陈先生向记者说。而据记者了解，有这种想法的投资客不在少数。

未来房地产市场价格波动将常态化

8月22日，住房和城乡建设政策研究中心主任秦虹在诺亚财富房地产金融高峰论坛中表示，房地产行业未来波动就是一个常态。虽多项指标都在下滑，但她依然认为今年的房地产市场仍然是调整、波动，而不是崩盘或者不是暴跌。

秦虹指出，今年的上半年房地产市场的销售面积销售额指标都出现负增长，房地产开发企业资金来源一到七月份是37%，3%左右的开发企业资金来源增长速度是近十年里基本的增长，新开工面积的增长速度也是近十年里面的一个增速。但即使如此，今年房地产市场仍然是调整、波动，而不是崩盘、暴跌……