地方政府救楼市恐有心无胆 只想给开发商打气

近期，长沙、杭州、温州等地都爆出救楼市消息。但目前为止，地方政府无一敢打响救市枪，一些官员自找台阶称“只想给开发商打打气”。

2014年以来三四线城市房地产低迷、房价下行，直接影响到了地方财政税收、土地出让金收入，拖累了GDP增速。这三大项目都是地方政府的“命根子”，其有救市的冲动。

聪明绝顶的开发商给一点水就可酿成一场雨，肆意放大和炒作地方政府对楼市调研和座谈会的消息，结果就形成了地方政府救市声声紧的传言。

从本质上来说，今年以来，一线城市房价出现松动迹象，二线城市房价明显松动，一些住房存量比较多的三四线城市房价出现了下降，完全是市场机制发挥决定性作用的结果，政府并没有加码调控政策。房价走低是长期畸高房价的理性回归，市场规律是不以人的意志为转移的，是任何行政手段都背离不了的，不是地方政府想救市就能救的。

今年政府工作报告明确要求“抑制投机投资性需求”。而地方政府救市无非是放松限购、减税、降低房贷门槛等举措，这将完全违背政府工作报告精神。所以，地方政府想救市，恐有贼心而无贼胆。

当年应对金融危机，美国对待房价暴跌采取了完全市场化不予干预的措施。这使得美国经济从房地产中得到解救，逐渐稳固复苏。这也可以为当下的中国经济转型提供一种思路。

房地产回归理性，房价下降到与百姓收入相适应的水平，是中国经济摆脱被房地产绑架所必须经历的阵痛。对于目前的房地产走势，一定要放给市场的无形之手调节，政府这只闲不住的手不能再伸向房地产领域了。

【】深圳楼市调控风向转变 对房价开始由"堵"到"疏"

据悉，昨日为深圳版国五条实施一周年。一年来，深圳房价上涨了14％，住宅土地供应增加了35％，期间，的变化在于，“堵”房价的行政之手正在远去，“疏”房价的市场长效机制正在建设中。

去年3月31日，深圳版国五条落地，细则条要求，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。

第二天，市规土委有关负责人的解读是：深圳房价涨幅上限应为6%。以2012年均价18906元/平方米为基准，2013年楼市均价不应超过20040元/平方米。

实际上，2013年深圳新建住宅成交均价为21626元/平方米，达到历史水平，较2012年上涨14.4%。即便按照深圳版国五条落地时2013年3月19600元/平方米计算，今年3月深圳房价约为22400元/平方米，同比涨幅为14.3％，均超过6％的涨幅上限。

市规土委在回应记者的采访时称，去年深圳供应住宅用地200.69公顷，比前5年平均供应量（约148公顷）增加35%；

保障性住房新开工建设1.79万套，竣工2.21万套，分别完成年度目标的119%和111%，完成投资约120亿元；供应保障性住房约2.7万套，完成年度目标的108%，超额完成建设与供应任务。今年仍将继续加大普通商品住房和用地供应。

根据中原地产统计，2014年将有90多个新盘入市，可供应面积达到近800万平方米，较2013年增加近两成。业内人士认为，深圳版国五条落地这一年，的变化在于楼市调控的风向发生转变。

“现在的房地产调控已经到了一个新的路口。”业内说：“现在新一届政府没有进一步严格调控的动作，也没有进一步强调控制房价。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦表示，主管部门对房价态度由“堵”到“疏”，市场化的手段将逐渐常态化存在。

作为一年来楼市调控新转变，楼市调控长效机制如何建立，成为“后国五条”时代的关键。业内人士认为，不动产登记、房产税、保障房建设等都将“装进”长效机制这个“大筐子里”。市规土委表示，今年将继续抓紧住房政策研究工作，为推动建立房地产市场调控长效机制做好准备。

【房地产分类调控 深圳或"托底限高"】

国务院总理李克强在日前所作的首次政府工作报告中，针对房地产市场的表述有如下内容：针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。对于房地产调控方针的阐述，体现了两届政府思路的连贯性，也体现了依据各地情况分别制定政策的弹性。

很显然，落实到深圳、广州这样的一线城市，指望调控松动是不可能的。

广州此前有意在今年放松限购限价，并放出风声，但是由于与住建部的意见相左，不得不很快加以否认。去年，北上广深等一线城市的房价全面上扬，所谓“针对不同城市情况分类调控”，对于广州、深圳而言，放松调控的可能性极低。这既是中央政府对整体经济发展态势、结构在权衡之后的一种慎重把握，也是面对民怨的积极回应。

另一面则是一些二三线城市需要适当放松调控。特别是一些严重依靠房地产市场拉动经济指标的城市，房价偏偏又在调控的风向标之下迟滞不前。债务日益加重，基建急需资金，就业压力日增，一些城市实际上面临“底特律式”的风险，放松调控也是无奈之举。但是深圳没有这样的风险，因此从这个层面出发来考虑，同样也无缘列入“放松调控”之列。

“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”是一个明显更为市场化的思路，比单纯的“限”更能缓解市场的刚需饥渴，实际操作起来需要更为严格精细的制度设定。特别是“共有产权住房供应”，目前虽在江苏淮安、贵阳、上海等地已经试点，但是，如何堵塞其中的漏洞，如何将监督更加落实到位，杜绝其中的腐败，也是一个考验智慧的问题。

共有产权可以避免投机、炒房，这一点确实有优势，但是如何避免神通广大者出租牟利，其实是个难题。这个难题在此前的经适房、保障房模式中，各地都遇到过，尚无完美解决方案。深圳在这方面也曾屡屡爆出新闻，相信公众大都记忆犹新。香港虽有成功模式与制度，但是内地借鉴者极少，这也是非常耐人寻味的管理细节。

“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”是较长时期以来的固定基调，就是继续去杠杆化、去投机泡沫，政府既不希望看到房价大涨，也不希望看到房价大跌，因为两者都不健康。

综合以上所有信息来预判深圳今年的楼市，在目前的条件下可以确认2014年是一个“托底限高”的年份：“托底”者，较大的人口基数，相对旺盛的投资需求以及心理惯性等因素不至于让房价大幅下滑。“限高”者，调控利剑在手，房产税扩围虽有搁浅之议，但同时也很难预测其会不会突然启动。另外，不动产登记联网产生的反腐效应令市场同样不敢妄动。

存在的利空变量同样不容忽略，比如人民币贬值带来的可能的热钱流出，房地产税立法进程加快，市场忧虑加重，这些都对房价走高不利。当然，也不排除经济转型遭遇较大困难，或对房地产调控政策有松动，这些都需要根据随后几个月的数据来加以综合分析和动态分析。

总体而言，深圳处于楼市“分类调控”的高压地带，对深圳而言其实也是一件好事。本来也没有太多地可卖，土地财政既然指望不上，调控又在某种程度上对二手房的流通有限制，于是只能继续产业转型，继续在金融、科技、生物、互联网等方面大步迈进，这样的压力之下，深圳反而有可能跑出更漂亮的成绩。