楼市"降价潮"调查:开发商惯用营销手法遭误读

（来源：每日经济新闻）就在杭州楼市降价风波闹得沸沸 之际，昨日（2月27日）有媒体报道称，“降价风暴”悄然刮至广州，多个楼盘出现降价促销。时代地产宣布其位于广州的6个楼盘全线8.8折。敏捷地产位于番禺的一个项目从原售价1.2万元/平方米一口气直降至“9字头”，引发市场热议。

《每日经济新闻》记者发现，上述开发商的降价促销更多只是噱头，项目要么是先涨价再优惠，要么是少量尾货降价清仓。

多位业内人士向记者表示，目前市场上出现的降价行为多为开发商营销手段，相对于杭州的高库存，广州目前要消化楼市库存大概需10个月，仍算合理水平。但随着春节后房贷进一步收紧，今年广州楼市不利因素逐渐增多，无论是开发商还是购房者都应更加谨慎。

某楼盘特价房仅5套

去年在香港上市的时代地产日前宣布，其位于广州的时代外滩、时代南湾、时代花生II（广州）等6个盘举行促销优惠，即日起至3月31日，凡现场成功认购以上项目的客户均可享受8.8折优惠，这次促销活动被指掀起广州楼市降价潮。

值得注意的是，时代南湾销售人员向记者透露，该盘前期正在清尾货，由于目前售价比春节前定价要高，8.8折是在此基础上进行的，实际签约价格与春节前并无明显差异，真正折扣大约在2～3个百分点。

在位于广州大道北的时代花生II楼盘外，“8.8折让利风暴”的广告显得格外耀眼。然而，销售人员对《每日经济新闻》记者表示，所有折扣算下来之后该盘签约均价约2.5万~2.6万元/平方米，与春节前签约价格接近。

“全线8.8折只是一种营销手段，目的是为了和周边楼盘竞争蓄客，其实在春节前我们也有9.5～9.7折，节后售价在上调的基础上再打8.8折，所以真正的优惠折扣只有3个点左右，而且主要是针对一次性付款的客户。如果是申请贷款的客户，优惠力度更少。”上述销售人员私下向记者透露。

位于番禺大石南的敏捷华美国际也被传出售价直降4000元/平方米，但当记者抵达该项目时，销售人员表示，“9字头”的特价房只有5套，且早已卖光，目前在售均价依然为1.2万元/平方米。

实为开发商营销手段

对于近日广州楼市频传降价的消息，保利地产广东公司董事长余英直言，这些楼盘的降价只不过是开发商的营销手段。

合富辉煌首席市场分析师黎文江也向《每日经济新闻》记者表示，“部分开发商采用的折扣优惠甚至是用少量特价房吸引客户，只是房企惯用的促销手法，以往在市场一直存在，只是受杭州楼市降价的新闻影响而被人为放大了。”

一业内人士认为，杭州个别项目之所以出现降价营销，主要是受制于高库存压力。由于去年杭州市区土地出让总金额达1323.9亿元，土地出让面积高达814.5万平方米，是2012年的两倍左右，这些土地中的相当一部分项目将在今年下半年入市。去年末，杭州去化周期达到13.5个月，再加上去年出让的土地，今年杭州市场供应将创纪录，处于阶段性供给较大的局面。

黎文江表示，与杭州相比，目前广州楼市的存量销售周期仍在10个月以内，仍处于合理水平。预计今年广州楼市新增供应量与去年接近，供需关系比较均衡，市场出现降价潮的概率不大。

记者发现，与北京、上海今年1月份楼市成交增速有所放缓相比，广州楼市新年开局依然火爆。根据广州市房管局日前发布的房价数据，1月份广州全市共销售新住宅7608套，网签均价13263元/平方米，成交量环比猛增60%，网签价环比也上涨了15%。

中原地产项目部总经理黄韬认为，“虽然广州楼市今年开局表现良好，但不利因素也在增多，尤其是目前银行房贷有进一步收紧的迹象。春节后广州首套房贷利率也上浮5%，变相加重了购房者的月供负担，因此开发商在价格策略上应更加谨慎。” 

（来源：新华网）在2013年的“高房价、快涨幅”前踌躇了很久的上海白领王小姐依然寄望于今年的房价能够有所松动。然而，近期楼市的各种互相矛盾的传闻却让她有点“找不着方向”。

一方面，是多家银行叫停房地产开发类贷款以及多地楼盘降价甩卖的看跌行情；另一方面，却是重点城市房价数据的居高不下。数据是否反映楼市真相？

房贷从紧无碍一线房价“高烧”

国家统计局24日发布的1月份70个大中城市新建商品住宅销售价格统计数据显示，1月份，70个大中城市房价虽然涨幅有所缩窄，但依然延续了去年的涨势。一线楼市的房价上涨幅度依然凶猛。

记者走访多家上海中介机构及楼盘发现，刚需及改善型住房需求依然旺盛，房价水平只增不减。科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示，春节之后，上海二手房价格普遍上涨。

本打算在徐家汇周边买房的周先生告诉记者，“年前看好一套房子，房主出价280万元，当时犹豫了一下。年后房主跳价305万，当天下午来了30多位竞争者，最后加价20万才成交。”

一手房方面，新推的楼盘基本没有降价空间。一些楼盘仅是“礼节性”的给予优惠：如位于中外环间的项目上和园只对付全款的“大客户”给予98折，万科悦城根据房型、朝向、楼层的不同优惠5万－6万元不等。而如非毛坯公寓凯德茂名公馆等位于中环以内的楼盘均价几乎难以撼动。

在2月加推的外郊环新楼盘甚至已经开始提价。如位于松江区的金地艺境1月成交均价为18665元／平方米，2月同批房源的成交价每平方米上涨超过1000元。

北京、广州等一线城市与上海情况相似，虽然成交量因春节假期及停贷等因素影响大幅下挫，但科威国际不动产数据显示，北京住宅的整体成交价格依然保持在2.8万元／平方米的区间内，且有微涨；广州方面，虽然成交量惨遭“腰斩”，但截至24日，2月新房成交均价为13282元／平方米，相比1月均价总体持平。

记者询问了上海十余家银行网点了解到，目前房地产相关贷款依然偏紧，除个别外资行对首套房贷款给予基准利率下浮5%－10%的优惠外，多数银行均保持基准利率，甚至略有上浮。但是这并未阻止购房人的热情，一家股份制银行个贷经理告诉记者，“现在许多客户在排队等待贷款下来。银行现在没钱，但是过一阵子会陆续放款。”

　　二线楼市首现冷热不均

相较于一线城市的火热，我国中小城市房价却呈现房价回落、新房销售乏力的态势。

国家统计局数据显示，1月房价环比上涨的城市个数减少，下降的城市个数增加。从个数看，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为6个和13个。

以杭州、哈尔滨为代表的二线标杆城市的新房价格首现下跌，更是引起市场恐慌。近日，杭州、常州等城市传出楼盘打折甩卖的消息。然而，记者采访了解到，降价幅度较大的两个楼盘均位于郊区，由于其售价较高，因此对于本地居民来说，物并不及其所值。

除了售价高于市场价，杭州楼盘降价的城市特征更为明显。统计数据显示，截至2013年底，杭州市区商品房库存达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。

世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟分析称，杭州待售库存较大、本土开发商急于回笼资金，以价换量是楼盘降价的主因。而杭州、哈尔滨两地的二手房价格并未出现下降，也在一定程度上佐证了房价下降仅是个案而非普遍现象。

房地产开发宜配套城市发展规划

作为官方的房价发布平台，国家统计局每月发布的70个大中城市房价数据颇受外界关注。然而，在楼市愈加分化的背景下，以70个大中城市为统计样本的房价数据，已不能反映各个具体市场的走势。

据中指研究院统计，今年1月，100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，其中有34个是三、四线城市。

我国共有600多个城市，其中大部分是中小城市。未纳入房价统计的广大中小城市的市场容量并不大，但总体规模却相当可观。不断披露的“空城”“鬼城”“公务员售楼”等案例说明，在中小城市，供大于求的风险在不断积聚，房价下行压力极大，其当务之急应是促进消化库存。

土地财政的驱动下，城市规划的无序使“新城”遍地。三、四线城市大量供地，在近期形成海量房屋供应。出现六折楼盘的常州等地即是以新城建设带动房地产开发的典型案例。

仲量联行上海研究部总监周志锋认为，许多城市大建“新城”，然而其周边配套、尤其是交通却不能给予后续保障，结果造成现在供应过剩、房屋滞销的尴尬局面。

住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青表示，目前某些城市虽然出现了供应过剩的情况，但我国城镇化水平较发达国家仍有差距。因此，大多数城市并不存在供应过剩的问题，只是当地房地产市场发展先于经济的发展，短期内房地产“崩盘说”并不成立。

（来源：凤凰房产）“目前毛坯房价5380元起售，如果有购房意向，建议尽快赶往现场。”2月21日下午，记者拨通了常州雅居乐星河湾售楼处电话，电话另一端十分嘈杂。工作人员表示正在开盘，非常忙碌，随后急切挂断电话。

就在此前一天，该楼盘调整价格，相较此前11000元——13000元/平方米，降幅超过7000元/平方米。

与此同时，杭州已有多个楼盘降价，热点板块的一处老项目降幅达2200元/平方米，一时间售楼处咨询认筹的买房人水泄不通，不到三天时间，仅剩的200余套房源就收到超过400组认筹。

此外，200多公里之外的上海，也有楼盘传出了降价的声音。

几天之内，长三角数个城市接连有楼盘降价，引起媒体和业界广泛关注。在诸多房产大佬对今年楼市不看好的背景下，市场中不禁有人对后市产生担忧。

杭州多个楼盘“优惠酬宾”

21日，位于杭州热点板块桥西通益路上的天鸿香榭里售楼处，人声鼎沸，甚至出动保安维持秩序。不过这一幕不是买房的场景，而是情绪激动的老业主进行维权活动。

此前两天，该楼盘宣布降价，均价直接从17200元/平方米“跳水”到了13800元/平方米。一时引发极大关注，除了买房人咨询不断，也引来老业主组团维权。

该楼盘营销总监很无奈的表示，“降价”这一广告策略完全属于市场行为，市场形势有起有落，受供需影响，别的楼盘也会有不同程度的价格战略转变，不是他们一家独断的行为。

事实上，他们也确实不是家。就在该楼盘降价前一天，临近的名为北海公园的楼盘公布清盘计划，将原本售价为18000元/平方米左右房子一下子调整到了15800元/平方米。