上市房企库存超1.6万亿元创历史新高 去化暗藏隐忧

无论是从横向还是纵向对比来看，房地产行业在2013年上半年经济运行中的种种表现，都堪称可圈可点，赚钱能力继续排名靠前。大型上市房企盈利水平依然领跑行业，前20强房企垄断了超过七成的行业利润，而小型房企业绩增长则相对乏力。

随着行业规模的不断扩大，房企存货在2013年上半年再创历史新高，总货值超过1.6万亿元，大型房企存货量占据主导。

天量存货压顶

截至8月29日，沪深两市约150家上市房企中共有124家已经披露了半年报，房地产企业的中期业绩基本定调。

由于特殊的行业特点，房地产行业依然是存货规模的行业，目前2000多家已发布半年报的上市公司中，存货值靠前的公司几乎都是房企。

Wind资讯统计显示，截至2013年上半年末，已发布业绩报告的124家上市房企的存货值约为16752亿元，总体上较2012年年末上升12.47%，较2012年同期增加24.76%，再创历史规模。

在这124家房企中，有96家企业存货金额与去年同期相比增长，约占77%，剩余28家房企存货量同比减少。

存货上升最快的市北高新，其存货值飙升194%至3.45亿元，S舜元增幅达106%，荣盛发展、中天城投、京投银泰、世茂股份、阳光城、泰禾集团等房企存货金额增幅约在60%至100%之间。

从存货值规模来看，大型房企存货量依然在行业中排名靠前，其中“招保万金”四大传统房企巨头的存货值位居行业前四位。

根据公告数据统计，万科A、保利地产、招商地产和金地集团等4家房企，在2013年中期末的存货值合计达到6713亿元，较去年同期的5158亿元增长30%，约占今年上半年上市房企存货总额的四成。

万科的存货规模位居所有公布中报的上市公司首位，该公司今年上半年的存货为3111亿元，同比去年的2263亿元，增长额度为848亿元，增长幅度为37.5%。位居第二的保利地产，上半年末的存货值为2145亿元，规模仅次于万科，较去年同期的1687亿元约增加27%。此外，金地集团存货值增加8%至735亿元，招商地产存货值则大幅上升37%至720亿元，增幅与万科基本持平。

但总体上，上市房企在2013年上半年存货值24.76%的增幅，较2012年同期27.52%的增速仍有所放缓，意味着存货情况有所改善。通过对比发现，上述124家房企在2013年上半年的存货周转率，从2012年中期的0.20微增至0.21，去化速度略有提高。

　　去化暗藏隐忧

与其他行业相比，房地产行业库存统计相对复杂，通常包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。

也正是因为统计复杂，尽管存货在表面上出现上升，但这并不必然得出房企经营状况恶化和运营风险增加的结论。

以万科为例，在3111亿元的各类存货中，已完工开发产品即现房存货量约为176亿元，占比5.7%，这可能仅相当于万科一个月的销售规模。

实际上，从某种角度而言，保持一定数量的库存量是支撑房企未来业绩增长的基础，而房价的上涨将会直接推动存货。

在2013年初的业绩会上，中海地产董事局前主席孔庆平公开表示，该公司今年销售目标是不低于1000亿港元，而这就要求必须要有3倍于销售目标的存货。

但由于存货包括“已售未结算项目”，而多数房企财报中通常不会详细披露存货子项指标和数据，因此要弄清楚各项存货及占比情况颇为困难。

要判断真实的存货情况，还可以参照市场供求关系，最有效指标是存货去化月数，等于某一区域有效可售存货总量除以之前一段时间平均月度销售量。

根据相关库存报告，截至6月底，该机构所监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7365万平方米，环比减少0.7%，同比减少3.4%。这个数据还呈现出巨大的城市差别，一、二、三线城市新建商品住宅库存总量分别为2632万、2687万和2046万平方米，同比增长分别为-9.3%、-4.6%和7.6%。

根据万科监测，从去年6月至今年上半年，市场存货去化月数一直在10左右，低的时候9.5，高的时候11.3，意味着目前市场库存处于合理范围偏上限的位置。不过，相关报告提醒，今年第三季度楼市成交或出现疲态，因此存销比仍有继续上扬的可能，库存去化已现隐忧。

库存去化周期被拉长、去化受阻，显然给房企销售施加了压力，但从控制房价的角度看，这将有利于房价上涨的势头受到抑制。可以确定的是，存货大增会占用上市房企的现金流，其中存货规模的万科，现金量从去年同期的470亿减少至今年上半年末的376亿元。

甚至还有房企心存担忧，地产收入超服装业的雅戈尔在年报中表示，基于行业的周期性波动，市场集中度的提升和商品房库存偏高将使房地产市场竞争更加激烈。