淄博再现二手房突击过户 开发商缴税排到四月
鲁中晨报2013/03/05 09:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2009年年底曾经出现的房屋“突击过户”大潮如今再次上演。只不过，上轮过户潮是由营业税“2改5”新政引发，此轮过户潮却由日前出台新国五条及其细则所缔造。原因各不相同，然而，赶在政策“末班车”前实现网签过户的激增人群使得淄博各大房产交易大厅再次陷入拥挤之中。
截至目前，尽管淄博官方并未对外发布具体房屋成交数据，但3月4日——新国五条细则发布后的淄博房地产交易日，本报调查发现，仅仅淄博市房地产交易中心，前来咨询、办理过户的市民高达400余人。
房地产交易中心人满为患
3月4日，淄博市张店区共青团西路23号，富丽商城前突然人满为患。
偌大停车场内，指挥管理车辆停放的师傅焦头烂额，不停地抱怨着。
而淄博市房地产交易中心就位于富丽商城3楼，这些人都是来交易房产的。“我们8:30上班。”淄博市房地产交易中心一工作人员表示，不到上班时间就已有部分等待房产过户市民在外面排队。
市民张敏是人群中的一员。他告诉记者，9:30左右，他赶到该中心时，这里就已经排起了长龙，不时有工作人员出来维护秩序，“这才是真正的疯狂。”
对于这样的场景，从业多年的房产经纪人王华东并不陌生，“距离最近的一次是2009年年底”。
当时，随着“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的消息发布，淄博二手房交易成为民众关注的焦点。为搭乘“政策末班车”，前来“突击过户”人群曾一度让这里拥挤了一个多星期。
新规何时执行暂未接到通知
事实上，这样的“拥挤”早已出现。“契税提高消息对外发布时，我们就已经着手催办客户过户。”创道房产一名经纪人表示，近期山东省政府发布《关于修改〈山东省契税征收规定〉的决定》，据上述规定，山东契税税率将由此前的3%，调整为浮动的3%-5%，且新的征收政策将从4月1日起施行。
尽管有消息称，济南契税将调整为4%，但这一说法已被山东相关部门否认。
对此，淄博地税部门表示，刚刚收到通知，具体实施细则暂时尚未出台。“现行的契税政策仍按之前修订的政策执行。”淄博一房产中介方面介绍，目前淄博契税征收实行浮动税率，具体征收标准为：个人购买普通住房，且该住房为家庭住房的，住房建筑面积90平米以下，按1%的优惠税率征收契税，90(含)-144平米按1.5%收取，144平米(含)以上则按照3%收取。而购买非普通住房、二套房及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。”
上周末，虽然国务院出台包括二手房征20%个税在内的新“国五条”细则，但具体何时执行，各方并未有明确答案。“我们也没有接到关于这方面的通知。”淄博地税方面表示。
因此，政策执行前的“空白期”，赶搭政策“末班车”便成为必然。
开发商批量缴契税本月排不上
政策“末班车”前，突击过户人群激增自然让办税窗口分外繁忙。“几乎没时间喝水。”淄博市房地产交易中心契税窗口一名工作人员表示。“4月1日之前，像我们这样批量缴契税的开发商，已经排不上号。”淄博高新区一楼盘方面表示。
随后，本报相继致电淄博多个区县的办税窗口，这个说法被证实，“目前个人办理契税可以排队办理，但开发商集中报批，本月排不上。”淄博高新区契税窗口方面称。
即便是个人办理契税，“由于人太多，也需花费平时2-3倍的时间。”淄博鑫家房产总经理李明辉表示。
部分中介需提前3-5天预约
办税窗口的忙碌仅仅是淄博楼市交易分外火热的一个侧面。
在此背景下，淄博各房产中介也迎来了今年以来最为忙碌的时段。
3月4日，淄博天炬、鑫家、创道、易新家等多个房产中介方面证实，电话不断的他们目前业务量已大幅提升。“现在找我们办理过户，得提前3天预约。”创道房产经纪人刘刚称。
同样，鑫家房产方面也表示，目前他们办理房产过户手续也需提前5天预约。
昨日交易中心过户量翻番
新契税税率以及日前出台新国五条及其细则造就的楼市火爆行情似乎还在继续。“2009年营业税‘2改5’时，房产集中突击过户的火热行情前后持续一周多。”淄博一连锁中介方面回忆。
按此推论，“2013年的3月，将是我们房产过户的缴税大月，也是最后的盛宴。”淄博鑫家地产总经理李明辉称，而一旦过了政策执行“空白期”的窗口，等待地产中介的将是新一轮的交易寒冬，甚至是生死之局。
不过，后期的悲观挡不住眼下的“火爆”。
截至目前，尽管淄博官方并未对外发布具体房屋成交数据，但3月4日——新国五条细则发布后的淄博房地产交易日，本报调查发现，仅仅淄博市房地产交易中心，前来咨询、办理过户的市民就高达400余人。
其中，截至4日下班前后，该交易中心的排号已直逼“200”关口，知情人士透露，这一序号为今年该交易中心的“位”，“大约为平时的两倍”。
类似的场景也在淄博各区县房产交易大厅出现。“今天应该是今年以来最火爆的一天。”淄博一区县房产交易中介称，截至17:00，该区县过户量已越过“100”关口，“与上月同期相比翻了一倍。”
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网传避税攻略律师称不靠谱
晨报淄博3月4日讯 楼市新“国五条”出台后，网上涌现出众多版本的避税攻略。不过，在政策实施细则尚未落地之前，这些攻略只能称为“戏言”。元亮律师事务所律师栗玉启及中介行业的业内人士，这些方案都不靠谱，不仅要冒巨大风险，而且法律漏洞或将很快被堵住。
纰漏：律师解答，在目前的欠款纠纷中，确实存在许多通过诉讼程序来进行财产转移。不过买卖双方在走诉讼程序前，各项费用要仔细核算，如诉讼费、拍卖费、评估费等，如果诉讼程序的花费高于税费，则此方法不划算。而且如果法院认定伪造欠款，判决欠款无效，则可能造成买方的巨大经济损失，因此该避税方式风险较高。
方案二：买卖双方夫妻离婚，然后卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，加名后再离婚，房屋归属买方异性，最后买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。
纰漏：中介公司表示，如果提高税费后通过假离婚过户情况增加，估计官方也会出台相应的堵漏办法。
方案三：通过赠与方式过户房屋。即卖方将房屋赠与买方，然后私下接收房款。
纰漏：赠与的方式理论上不需缴纳个人所得税，但需要先到公证处公证，缴纳房屋评估价的2%左右的公证费，最后缴纳契税、印花税等。而中介称在目前税费征收办法中，赠与的方式不会比买卖少缴税费，因此目前极少出现。
姜伟新：3月底各地出台细则
“国五条”刚出先试一段再说
晨报讯 政协委员、住建部部长姜伟新4日表示，“国五条”刚出台，要先看看市场的反应再说，政策不可能让13亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计3月底这些细则将出台。
中国楼市调控的重量级新政“国五条”细则3月1日出台，其中颇具力度的征税、增供给、强制限购限贷等内容，引起社会极大关注。2日下午，姜伟新在驻地停车场一露面，即遭到记者“狂轰滥炸”的提问。在媒体一再追问之下，姜伟新表示，“国五条”刚刚出台，要先看看市场的反应再说，他对控制房价有信心。
3日下午，众记者“如法炮制”，又在停车场等到了姜伟新。这次他远远地朝记者一鞠躬，在工作人员“护送”下迅速上车。
在4日下午的中共界别政协委员小组讨论会上，姜伟新再次遭到记者围堵。面对为何在两会前夕推出“国五条”、会不会损伤购房者利益的提问，姜伟新说，无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益，不可能让13亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。
此外，住建部曾提出，要在2012年6月30日前实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网。现在“最后期限”已过了8个多月，落实情况至今没有明确说法。面对记者上述提问，姜伟新表示，住房信息系统有相当的难度，但要继续努力把它建立起来。至于今年信息联网将新增多少城市的问题，姜伟新说：“这个你们就等着新的消息出来吧。”
