扬州周边城市房地产市场变化 常州楼市新政解读

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市场格局重新盘整

政策细则：

新“国四条”（4.15）

一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策

新政1：二套房首付不低于50%，利率上浮1.1倍；

新政2：九十平方米以上首套房贷首付款不低于30%；

新政3：三套及以上住房大幅提高首付和利率

二是增加住房有效供给（探索“综合竞价”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式）

三是加快保障性安居工程建设

四是加强市场监管（对于违规企业限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款）

政策初评：

新“国十条”可以说是在新“国四条”、年初调控政策的基础上进行明确化规定及调控力度的加强，但总的来说主要体现在二套房首付、贷款利润不得低于基准利率1.1倍，三套房可停贷款，

限制外地人购房三个方面

金融层面：

银行（可能出现前紧后松局面）

利好：对于楼市的价格稳定具有积极地影响

在银行彻底执行到位的前提下，提高首付利率也许会出现“一刀切”的局面，但对于投资、投机需求确实能起到很好的抑制作用，可能在短期内从一线城市发力，并逐渐波及至二、三线及以下城市；三套房的停贷虽然弹性空间大，但该政策所带来的心理影响已完全超出了政策本身的意义，对于价格的非理性上涨能起到一定的缓冲作用；异地购房的停贷政策如果自上而下的贯彻到位，对于具有价格风向标的几个大城市的冲击是非常明显的，如上海、北京、深圳等城市，因为这些城市出现了大批的“温州”、“宁波”等炒房团，外地购房的比重较大，也许对于异地购房比重不大的二、三线城市的实际效果不会太大，但大城市所带来的市场影响依旧会波及至范围，对于价格的整体稳定或者下调会带来积极的信号。

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利空：利润将出现大幅缩水

首付利率大幅提高，从表面上看可以增加银行放贷的利润，但由于投机需求基本采取短炒，因此首付比例将增加他们募集资金的难度，而投资看中的是物业的长期，因此利率上浮将大大

增加他们的月供，这两方面的共同发力将导致购房基数可能大幅锐减，最终银行的整体利润可能无法保证，因此在短期内执行的力度可能会较为严格，但长期内有可能会松动。

三套房的停贷由于没有明确的标准，因此具有很大的弹性空间，银行方面可能会先紧后松，从而来保证全年的房贷目标。

异地购房的停贷主要是打击异地炒房，作为银行方面更具可操作性和可落实性，如果落实到位，虽然对于银行利润方面会有所减少，但对于楼市价格的稳定却有较为深远的意义。

金融层面：

常州各大银行个人住房贷款执行明细

整体来看，常州多数银行都已经开始执行房贷新政，首套房贷普遍以90平米为分界线，分别实行首付20%和30%，利率方面根据个人信贷记录，7折、75折优惠在少数银行中还能觅得踪迹。针对

限制炒房和投机性购房的二套房首付规定，各大银行全面执行二套房首付50%，利率1.1倍。对于尚无明确规定的第三套及以上住房的，各大银行执行各异，尚有空间。

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税收层面：物业税渐行渐近

利好：房产税出台的作用是迫使原有的投资、投机需求将其囤积的房源抛售到市场，如果调控得当，将对投资、投机具有明显的抑制作用，对于价格的稳定将起到积极地作用。

利空：如果房产税的出台操之过急，可能会引起整体市场的更加深度的“抛售”潮，虽然对投资、投机会带来较大的抑制，也可能会带来正常需求的恐慌，最终导致楼市的负面走向，达不到政府出台政策的初衷。

评析：从税收政策上看，年初的国十一条基本上是重复了金融危机前2007年底抑制楼市的措施，并且还打有折扣。虽然这次税收政策还没有出来，但是，新国十条要求发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用，要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策，从政策的意图来看，如果此次不能有效抑制价格的过快上涨，可能抑制楼市投资投机税收重拳不久后出鞘，但考虑到涉及面较广，可能会先在个别高房价城市试点,主要是将高档住宅、多套住宅纳入征税范畴。

政府层面：

目的：不是“打压”、不是“压制”、不是“打击”、不是“抑制”，而是“限制”和“遏制”；实际意义是提高“投资”和“投机”的门槛和成本；

政策指向性：国家并不认为“中国的房地产出现疯涨、或一些专家学者认为的所谓“泡沫”，而是认为“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”。

遏制核心对象：对象核心是部分城市房价的“过快上涨”、不是“不涨”、不是“不能稳定平衡”、不是要让这“部分过快上涨的城市的房价去下跌”、也不是要令市场去全面“降价”，指向的范围是局部，不是整体；

区域层面：

北京：

惊现23个打折楼盘优惠10万。领涨变领跌房价下行，通州5成二手房业主愿降价。

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南京：

楼市出现92折房价，新盘销售惨淡收场，各大版块房价开始松动。新政后同套二手房较新政前降价10万元。

重庆：

新政后重庆楼市观望明显，看房量下跌近五成，全款买房者增多。二手房市场出现少量人要求退房。

广州：

新政下广州部分楼盘成交缩水50%，退房苗头零星出现。广州购房客中有四成外地人，狂抛680套房清“存货”，实力炒客携上亿利润出逃。

深圳：

新政出台后深圳住宅成交量大幅下跌，市场观望氛围开始显现，市场成交价格也呈现下降趋势。新政出台后深圳二手房成交下跌五成，二手房源挂牌量急速激增。

上海：

一度火热的“日光盘”现象,瞬间切换为“折扣盘”,部分上海郊区楼盘出现价格松动,有的打出9.3折的优惠。
二手房挂牌一天增加850套退房一周增加50套。

常州：

作为二、三线城市，楼市被炒作的程度远不及一线城市，房价近期尚未波动，但开发商促销意识明显增强。一些预算较紧的客户，已经开始动摇、观望。

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南昌：

新政发布后签约量出现了一个小的爆发潮，主要是由于“末班购房”所导致，随后成交量趋于平缓，量价松动不明显，但市场面已经在积极寻求措施应对。市场来人量在新政后已经明显下滑，市场观望随着政策的深入在逐步凸显。

昆明：

新政发布后投资客开始抢在高位出货，市场量价波动不大。昆明二手房房源比此前有所增多，但并没有出现抛售、降价。

长沙：

新政出台后，为了赶“末班车”，加紧办理房贷手续，长沙突击贷款的大潮瞬间涌现。市场量价并未出现松动，但各大开发商都在为政策带来的利空影响做积极应对措施。

一、二线等大城市

将受到新政的迅速波及，房价“调控”威力渐露，城市房价开始松动，低价盘开始涌现，市场“抛盘”现象明显，甚至出现零星的“退房”潮。二手房挂牌量激增，成交迅速下滑，实力炒房客出货出逃现象明显，卖方主动降价行为渐多。

二、三线等中小城市

二三线中小城市由于投资比重不高，因此市场被炒作的程度远以及一线城市，所以目前敏感度不是很强，量价没有出现明显的松动，但未来随着政策效应的范围扩大将波及至二、三线城市，因此开发商近期促销措施被提上日程。虽然政策影响没有直接体现，但对于市场心理预期的利空影响开始凸显，可能带来市场观望氛围的加深。

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物业层面：各物业影响差异化明显

住宅类物业

中高端物业：该种物业由于面积大、单价高导致购房总价较高，并且购买该种物业的客群基本为改善型客源或投资型客源，虽然该层次的客源资金支付能力较强，在短时间内难以撼动，尤其是二、三线城市，但从长期来看，市场的持续观望势必带来整体预期的下降，而改善型、投资型客源由于不急于购房，导致购房的停止或延后，可能带来市场的量缩。

中低端物业：该种物业由于面积小、单价相对小导致购房总价相对不高，并且购买该种物业的客群基本以刚性需求为主，对于居住的迫切性使他们经不起市场的长期观望，因此短期内可能由于政策的影响会出现明显的停购，但周期不会太长，未来这部分物业依旧会成为拉动楼市继续发展的主力。

商业类物业

商业类物业受影响较小，国家此次宏观调控的主要对象是前期涨幅较大的住宅类物业。商业地产类由于前期涨幅不大，至今投资仍保持较高水平，加上本次政策主要不是针对商业地产。另一方面，由于商业类物业本身首付为50%，对于购买成本并没有出现太大的压力，所以商业地产估计在本轮调控中受到的影响不大。而且由于住宅类物业受新政的冲击，可能会挤压出部分资金流入商业物业领域，对于商业物业的量化可能迎来一个机遇。

开发商层面：促销方案提上日程

调整期房地产市场项目促销发展阶段示意：

阶段：折扣试水

市场出现调整信号，项目销售速度明显慢于预期，此时开发商会推出小幅折扣来试探市场。

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第二阶段：实质让利

市场已经进入调整期，项目销售速度明显放缓，开发商为了资金回笼以及项目的去化速度，会采取一些实质性的价格让利措施。

第三阶段：直接降价

直接降价初期：个别板块由于短期供应大，市场竞争激烈，开发商为了吸引客户，往往会通过直接降低销售价格，以求实现项目销售。

直接降价后期：一旦某个板块出现降价先例，就会立即波及周边其他板块市场，最后整个市场出现全面降价现象，直到价格见底。

政策调控直接带来资金链的紧张

开发商预期的下降导致降价行为的滋生，目前一线城市市场上已经出现降价及相对低价开盘行为，出发点是为了短期内快速去化产品来充足资金链，从而保证“持久战”的弹粮充足。

折扣试水：二三线等中小城市的开发商担心未来市场预期的利空，促销意识开始有所增强，促销方案呼之欲出。

实质让利：一、二线等大中城市由于投资购房的比重较大，如上海、北京、深圳投资比例基本为40%，新政的调控效果明显，导致开发商为了完善资金链而不得不采取较低的实质性让利。

直接降价：当市场进入浓厚的观望期后，一定幅度的价格让利对市场的刺激作用较小，市场成交量极度萎缩，大量项目出现滞销状况，而为了保证企业的生存，不得不采取直接降价的方式。

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开发商层面：囤积房源受限，供应紧张小幅缓解
囤积房源受限，供应紧张小幅缓解

政策：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

价格透明制度、房源一次公开制度的再次明确对于囤积房源带来的价格滞涨现象有明显的缓解作用，供应紧张局面虽然不能得到彻底根治，但供应基数的小幅上涨可能会带来紧张局面的小幅缓解。

限制提前认购或收取定金等措施对于市场的哄售现象将起到较大的抑制作用，对于市场的稳定具有积极的影响。

需求层面：首次购房、首改型需求

评析：其中首次购房、二套房贷的政策对于首次购房以及首改型需求可能会出现“一刀切”的局面，首付的提高、利率优惠的取消增加了刚性需求及首改型需求的购房成本，可能会导致市场正常需求的观望，从而带来整体市场的观望预期的加重，对于整体楼市其实折射出了一个较为不利的信号。

需求层面：改善型需求

评析：改善型需求对于居住的舒适度要求较高，因此，首付、利率大幅提高对于改善型需求购房成本要求较高，而改善型需求由于本身拥有住房，因此成本的增加可能会导致这部分客源的延后或停止购房，最终带来整体市场成交的放缓，成交量下降产生的“蝴蝶效应”直接放缓价格上涨的速度，并且有可能带来价格的下降。

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需求层面：投资、投机需求

评析：打击投资、投机需求，虽然政策仍有可规避之处，但是新政的重压之下势必会带来炒房预期的下降，致使市场炒房客由“扫货”买房变成“抛盘”离场。

土地层面：新国十条要求：“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应”。在金融上要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。在税收山要求税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

评析：意味着今后从事房地产开发的自有资金要相当充裕，而产业资本从银行贷来的钱转投到房地产开发也将受阻。而对于已经进入的产业资金可能面临后期的开发资金断裂。如果严格执行这一政策，目前的房地产开发格局也将深受影响。
新政策要求多部门对土地及融资市场实行收紧政策，将会非常明显降低金融市场的风险，而且对于利用违规行为炒作楼市的很多经营者来说打击力度非常大。
新政策加强了金融监管力度，通过金融手段规范市场和开发商，控制资金，防止项目公司依仗母公司的输血，在市场肆无忌惮地拿地。但是，该政策的执行难度很高，目前融资渠道五花八门，很难监管。对囤地企业的政策，一方面是督促其尽快把土地转变为商品房供应，另一方面也警示了囤地的风险，一旦被认为囤地，企业将承担极大的风险，因此，会明显降低企业囤地的现象，进而对降低地价有所帮助。

二手房层面：

供应走向：一线城市二手房供应挂牌量出现激增，二三线城市虽然波动不大，但供应加大的意识在加强，市场企图在进一步政策出台前进行集中出货；

去化走势：市场在调控政策出台后带来了一定的观望情绪，其中大城市的表现尤为明显，最直接的表现就是购房的延后，因此去化量开始出现走低迹象；

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价格走势：一线城市由于投资客的急于出货，出现较大基数的二手房业主主动降价，降价接受幅度基本在3%—6%之间；
随着投资客的纷纷离场，二手房不坚挺开始受挫，价格预期的持续走低势必带来市场观望的进一步加剧；
一线城市由于投资客的急于出货，出现较大基数的二手房业主主动降价，降价接受幅度基本在3%—6%之间；随着投资客的纷纷离场，二手房不坚挺开始受挫，价格预期的持续走低势必带来市场观望的进一步加剧；
总结：

此次新政的出台可能是有史以来力度的一次，在短期内对于大城市开始带来卖方降价、买房观望、炒家“抛售”的现象；但从中长期来看，通过政府的有力疏导，有利于市场供求矛盾的缓解，可能使市场回归理性。
而对于二、三线等中小城市，短期内可能带来市场折扣的试水，买房观望的趋重，但由于客源结构的影响，量价的波动不会太大；而从中长期来看，一线城市的政策“蝴蝶效应”势必会冲击至二、三线城市，政策高压危险逐步形成，房价将在成交量出现萎缩之后趋于稳定或者下行。

应对策略：调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放，因此市场可能会因此步入较长的调整周期。
首先——挺住意味着一切：开发商要做好坚持“持久战”的准备；

其次——永远不打无准备的仗：应尽快、尽量多的回笼资金，为下一轮市场博弈积累较充足的开发、推广、营销费用；

再次——主动跑起来：抓住政策效应未完全释放的间隙，未开楼盘加快推售节奏，如果必要可以提前启动入市；

最后——形成应对机制：针对政策影响迅速形成应对方案，如开发商“补贴”首付策略能较好的规避高首付问题。

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