楼市或崩盘房价暴跌 烟台楼市走向到底如何？
房天下综合整理2012/02/07 14:10
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楼市走向如何？已经成为目前国民关注的重要问题之一。有专家预测下半年楼市将回暖，也有业内人士指出，楼市将会崩盘，尤其是在一二线城市。那在烟台这样的三线城市，房地产市场将会如何演变？
数据显示，烟台楼市1月的成交套数与成交均价都在大幅度下滑，并且存货高压下竞争加剧在所难免，烟台楼市或将迎来新一轮降价潮。但专家认为，烟台房价暴跌的可能性并不大，“平民价格”将会是主旋律。
节后周多城市楼市成交量开始回升至节前水平，但总体仍然低迷。中指研究院昨日发布的数据显示，上周监测的40个城市中，有九成城市楼市成交量同比下跌。与此同时，上周20个主要城市土地市场交易逐步恢复正常，成交量有所增长。
楼市崩盘，指房产市场价格在商业炒作下经过一个阶段的上扬后，突然出现急剧下跌。楼市的崩盘，主要表现就是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大大减少，房地产业进入阶段性的萧条。而一旦楼市崩盘，则会在相当长的时间内，让该地区的房地产业甚至国民经济出现停滞。
楼市崩盘、房价暴跌，影响的不仅仅是针对开发商，还包括购房人、银行、职场中人以及相关行业，造成的“衰落”与“利空”将是非常广泛的。
2008年楼市不景气的时候，曾经有媒体具体盘点了楼市崩盘对各行各业的影响，我们现在可以来具体看一看：
一、楼市崩盘，更多的中小房产商难以生存，会死亡，导致竞争丧失，穷者越穷，富者越富，房产大鳄定价权会更强。根据国内对住房的需求估量，崩盘后会迎来新一轮楼市大涨，其涨幅可能远高于目前。
二、住房的需求量还在保持增长，甚至写字楼，其需求也是会增长的。如果楼市崩盘，供应量将下降，会拉动楼市再涨。而城市化进程中，中高收入群体越来越庞大，而中国的创业活力正在爆发，创业者增多，推动写字楼需求趋旺，如果供应下降，房价在暴跌后则会以更高的幅度上涨，最终并不利于老百姓与创业者。
三、历史经验表明，如果在同一个时间段股市和楼市同时大跌，或者崩溃，则很有可能爆发金融危机或经济危机。上世纪90年代初日本的房地产泡沫破裂，房价下跌50%，使日本遭遇了长达10多年的经济低迷。当时，日本股指由39000点开始下落，至今仍远远没能恢复顶点，仍徘徊于15000点上下;台湾也类似，1990年季度股市崩盘，由11294点到至第四季度的3759点，其后多年一直动荡在5000点上下。
四、对普通百姓的损伤也是很明显的。目前中国普遍实行20%—30%房地产贷款首付标准，一旦房价大跌，很大一部分购房者即便将房子卖掉也无法偿还贷款，因为手中的房产已经贬值了，而需要支付的贷款却还是原来那个数量，并不会下降。
五、对银行的影响非常明显。如果现在房价出现大跌的问题，而开发商开发贷款基本上是依靠银行贷款，银行收不回来贷款，遭遇危机也是很有可能的。
判断楼市崩盘的科学标准是以下几点：
1、本地客观供应量超过本地自住需求并有购买力的一倍及以上。因为目前异地消费占相当比例，但还不至于充斥整个本地市场。因此，只要客观供应量严格超过本地自住需求形成买方的可选择性，让人们能够在比较中买房，并且政策以打击捂盘迅速有效，则房价通过市场逼迫而下行才有可能。
2、现售房源中的中高档盘出现严重滞销并且属客观性滞销而不是捂盘或销售可提供开发回款要求，一个硬性标准就是让其持有成本超过现售可以获得的利润。
3、所有的投机投资性消费均通过一定的调控政策被抑制，并且土地供应按政府规划正常放量。
4、行政管制，对高房价课以重税，并且此增加税负无法转嫁。实际上除非政府控制房价，不然无法做到这一点。
如果从短期的观察，认为销售滞胀，无需求或需求不旺，就认定房价可能下滑，还为时过早。通过越调越高的阶段，部分开发商的腰已经壮了起来，不仅储备用地无忧，而且存量项目的回收已过保本期。这个时候，一项政策或几项政策让销售适当停滞，不代表楼价会下行，更不可能导致楼市的崩盘。
