刚需不足以支撑楼市“回暖” 楼市调控或将走向纵深
房天下综合整理2011/05/12 17:55
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4月，国家货币政策进一步收紧。2011年4月6日，中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25 个百分比，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率也相应调整。
而反观市场，4月份半数城市成交面积环比小幅上涨，从各大城市举办的春季房产展会所反映的市场现状来看，中低档产品受关注度明显提升，中低端客需大幅回升，但尚不足以支撑楼市“回暖”，房价“普降”局面恐成妄想。从市场未来走势来看，各大房企蓄水期已过，加上房产传统旺季的到来，开发商渐渐开始活跃。
四月“量价齐升”
3月份市场集中放量，以供应即将到来的房地产销售黄金期。4月份新增供应为10.75 万平方米，环比3月份下降65.61%，但当月整体存量完全能满足市场。其中新增供应又以首置、首改产品为主，以迎合市场主体消费群所需。随着4、5月份销售旺季的到来，众多项目纷纷加推，加之限购令从实施到4月初已满月，人们渐渐适应该政策，从而相关负面影响减少，人们对此的关注度也在弱化，刚性需求客户争相抢购房源，出现多个推出即售罄的项目，最终使得4月以19.03 万平方米的成交量落下帷幕，环比上升127.9%。四月成交均价为7450元/平方米，环比三月上涨10.88%，涨幅较大。
3月政策刚开始实施，市场反应强烈，无论是开发商还是消费者都持观望态度，从而导致成交量的严重下滑，成交多为低价产品。进入4 月后，政策影响逐渐弱化，购房需求再次爆发，4月市场成交情况回归正常。由于主力成交的多为中端和中高端产品，也正是成交结构的变化使得4月成交均价环比有较大幅度的上涨。（特约评论员 胡波）
房价“拐点”未至 楼市调控或将走向纵深
上月底，国务院分赴各地8个楼市调控督察组陆续回京，从督察结果看，调控初显成效，但房价上涨势头依然严峻。一季度楼市量价齐跌，近期开始显示兴奋。
5月3日，中指院发布数据显示，4月份北京、上海、深圳等十大城市住宅平均价格环比上涨0.13%。这一股小幅回暖势头引人关注。近日，国家相关领导强调，在房地产市场“退烧”、房价“拐点”尚不明显情况下，楼市调控将向更长期、更纵深方向发展。
猜测一：限价令升级
5月1日起，《商品房销售明码标价规定》正式实施。对此，国家发改委近日表示，规定实施之后，政府还会出台一系列规范房地产行业价格行为政策措施。其中，实施反暴利规定是最重要措施之一。
发改委相关人士说：“我们正在对房地产市场成本、利润和价格等情况开展调研，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利行为。”
不久前出台限价令被市民称之为“限涨令”，此次“限价令升级版”则令更多人期待。精工地产有关负责人分析，“限价令升级”不可能针对具体楼盘给出指导价。能操作方式可能有两种，一是根据楼盘地价及建安成本，指定某一片区价格区间，但执行起来难度相当大。另一种则是通过税收调节，即根据楼盘利润率高低设立缴税等级。利润率高楼盘交税后获利不一定大于利润低楼盘，以此迫使开发商不以高房价为目卖房。
猜测二：首付提高
楼市兴奋之时，房贷首付提高传闻甚嚣尘上。日前有消息称，银监会可能于5月出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延；个人首套房贷也可能将首付提高至五成。记者询问多个楼盘驻点银行工作人员，其均表示对传闻已经知晓，但尚未接到通知。
某商业银行个贷部负责人表示，金融手段抑制房价历来是调控法宝利器，存款准备金率节节上调，银行贷款额度大幅缩水，加之银行已将流动性风险放在首位，不排除首付再度提高可能性。
除此，不少业内人士认为，楼市正进入加息通道，房贷基准利率破7可能性很大。业内人士表示，加息不一定剑指房地产，但会影响购房者出手。
猜测三：出台房产税
年初，房产税在重庆、上海试点消息一度沸沸 。专家分析，房产税问题如今悄无声息，等到试点成果出来，房价控制不明显城市就有可能随时空降此政策。
此外，国土资源部相关负责人近日表示，未来将进一步打击闲置土地和囤地行为。另外，今年住房供地计划已经编制完成，在进一步核准后5月份或将向社会公布；完善土地招拍挂制度相关文件也将于近日单独发布，综合考虑各种因素控制地价。
对此，专家强调，除考虑新增政策打压外，从严目前已有政策，如增加保障房供给、限购政策不放松、加快土地开发等，也是调控重中之重。
