楼盘"库存"创历史新高 房企各打各的"小九九"
上海证券报2010/08/25 10:11
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
对市场环境变化，开发商无疑最为敏感。在多数房企半年报中，董事会谈及企业今后运营策略时均表示出“谨慎”和“稳健”的趋向。
招商地产
虽然中期业绩堪称亮丽，面对国家宏观调控政策，招商地产表示了谨慎态度，指出“目前市场进入了调控效果观察期。伴随着价格的逐步回落及销售数量的大幅下降，市场正朝着政府调控的方向发展。”而面对不确定的市场环境，招商地产决定采取"现金为王"的策略，提出包括促进销售、优化库存结构、谨慎拿地等一系列措施。特别值得注意的是，招商地产还提出要“做好前瞻性融资安排，合理安排现金流，量入为出，确保财务安全，稳健经营。”
万科A
万科总裁郁亮认为，此次政府调控决心和力度空前，开发商去赌政策很危险。热点城市的市场供需关系正在转变，随着下半年新盘上市高峰的到来，前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调；另一方面，开发企业资金趋紧、存货增加，投资能力下降，未来住房供应可能受到影响。在拿地策略上，万科将始终坚持“不当地王”的原则，严控拿地成本。
龙湖地产
龙湖地产半年报亦显示，上半年公司合同销售104.9亿元，同比增长30.7%，净利润22亿元，同比增长51.4%。公司表示，将坚守区域聚焦战略，重点发展环渤海和长三角等战略区域，根据市场环境审慎进行新增土地储备，严格控制土地价格和支付进度。下半年，公司将继续促进高周转，通过合理定价、异地拓展客源等灵活措施，积极促进各项目销售目标的达成。
金地集团
金地集团认为，下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争，另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价可能进一步下滑；为此，公司将以销售为先，通过更为多样化的销售渠道、更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。
保利地产
保利地产表示，行业调控已经成为“常态”，公司将加大二、三线城市投资，及时调整产品结构，积极参与各地保障性住房建设。同时稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。
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受房地产调控的影响，今年上半年房地产企业的销售业绩受到很大的冲击，大量品牌房企的销售面积同比大幅下滑。其中，万科销售面积同比下降8%、金地集团下降42.8%、招商地产下降达53.87%。
在这种形势下，时间过半、任务过半这个以往轻松完成的目标在今年似乎变得遥不可及。
统计数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。其中，保利地产上半年完成销售金额217.55亿元，完成销售计划的43%；金地集团上半年销售额则为53.76亿元，仅完成全年210亿元目标的1/4；招商地产上半年完成销售额61亿元，仅完成全年销售目标的40%。
库存创历史新高
国家统计局公布的数据显示，今年6月末房地产开发企业商品房待售面积为1.91亿平方米，同比增长6.4%。
华远地产总裁任志强认为，如果按照这样的形势，今年估计将有超过2.5亿平方米甚至3亿平方米的库存。
截至8月21日，依据申万行业分类，沪深两市共有86家主营地产业的上市公司披露的半年报显示，上述房企6月底存货已达6088亿，较去年同期的3970亿大增53%。若下半年行业出现较为急速的下行拐点，则该部分存货滞销后的资产减值压力，还将进一步恶化业绩。
其中保利地产存货为937.88亿元，较年初大增56%。万科和金地分别达到1115.31亿元和453.63亿元，环比增加23.81%、11.89%。
下半年将形成供应高潮
库存量上升意味着下半年推出量的加大，这将导致未来价格竞争的加剧，而且价格竞争在局部地区显示的更加明显。万科总裁郁亮表示，去年很多公司新开工项目将在今年的9月、10月开售，届时市场的供应量将明显增加。
在国信证券地产分析师区瑞明看来，去年年底和今年年初以来新开工面积的急剧攀升，竣工面积将在今年下半年逐步回升。
分析人士指出，2009新开工面积11.5亿平方米，而竣工面积一般为上一年度新开工面积的70%左右,也就是说2009年的新开工转化为今年的竣工面积也就是8亿平方米。而今年上半年的竣工面积仅仅为2.44亿平方米，这意味着下半年将形成巨大的供应量。
万科、金地、招商、绿城等多家上市房企也都对外表示，将会加大下半年的供应量。
以万科A为例，年初公司计划全年竣工面积为504万平方米，截至6月底，已完成的竣工面积为128万平方米，仅占全年计划数的25.4%。这就意味着，在下半年，万科竣工面积将达到376万平方米，为上半年的近3倍。
金地集团下半年预计新增供应量200万平方米。公司上下半年可售资源比例约为2:8，预计推盘量9月起大幅上升。
招商地产今年的目标是130万方的销量、150亿元的销售额。到目前为止，这个目标还没发生变化。在具体的供应量上，上下半年的比例大致是3：7。
