住建部专家的预测是涨价信号还是调控信号
房天下综合整理2010/02/22 09:56
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住建部专家的预测是涨价信号还是调控信号
进入2010年，以住建部为首的中央督察人员深入地方督察楼市，以便于国务院及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策。两会在即，这次被称为有史以来规模的楼市督察行动也将按照国务院要求，形成阶段性意见。参与督察的住建部专家委员会一位专家对记者表示，预计从二季度开始房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，政策将出现明显的“前松后紧”走势。（2月21日《成都晚报》）
我把住建部专家的上述表示看成是权威声音。我一向以为，中国房地产市场的风险不是有无泡沫、泡沫有多大、泡沫何时破灭，而是缺少真实客观公正的权威信息，让老百姓在“像雾像风又像雨”的海量信息迷乱中，不知道该信谁，无奈之下，只得“见风就是雨”亦步亦趋盲从别人投资消费。而且对决策者而言，真实客观公正的权威信息，直接关乎房地产调控政策出台的效用和结果，进而维系政府实施房地产调控的公信力和满意度。
然而，此番专家表示让我弄不懂的是：一方面，其对“阶段性成果”和下一步调控方向语焉不详。比如：从今年1月下旬开始，住建部联合国土部、发改委等九部委对地方政府进行督察，从此次重点内容看，2009年房地产市场中的热点敏感问题成为了督察的重点，如房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。按照国务院要求，2010年“两会”召开之前，督察工作将产生“阶段性成果”，国务院及相关部委则根据督察情况，考虑制定和调整未来的楼市政策。然而，“阶段性成果”是什么？督察情况究竟如何？有无问题？是什么问题？问题有多严重？如此等等，让人“丈二和尚摸不着头脑”。
相对于“阶段性成果”和下一步调控方向的语焉不详，专家对未来房价的走向预测却说得十分具体明确。参与此次督察工作的相关专家对记者表示：“2010年房地产政策将转向‘有保有压’，因为今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济，因此仍将发挥房地产的龙头作用。”他还表示，鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出现明显的“前松后紧”走势，而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。我从中读出的，与其说是调控信号，不如说是涨价信号。换言之，这是为房地产商打气、让老百姓泄气的信号。
应当说，去年底以来的一揽子调控政策已然初见发力乃是不争事实。年初以来国内房地产市场观望气氛渐趋浓厚，楼市的新增房源锐减，成交量一再萎缩。根据中原地产的城市监测数据，北京上海两地成交量环比降幅达到约50%，成交量的持续低迷带来了房价松动。我完全相信九部委通过督察楼市在“两会”前向国务院上交的阶段性成果，也相信“两会”期间或之后，中央会基于正确判断继续出台调控政策，进一步促进房地产市场的健康稳定发展。
然而，在房地产走向仍然处于或直行或右转或左转的节骨眼上，在此众目睽睽拭目以待高度敏感的时刻，代表高层权威的专家们还是慎言为好。即使要说，也要把能说的该说的都说出来说清楚，而不宜孰详孰略。因为之先房市数次调控“屡高屡调屡调屡高”的经验教训昭示我们，作为代表权威声音和政策动向的高层专家信息披露稍有不慎，则有可能误导公众，一方面藉以公众心理作用擎肘削弱调控效用，形成虚假“刚性需求”为高房价推波助澜；另一方面，藉以为开发商打气加油抵消已然来之不易的调控效果，甚至出现“愈调愈高”的怪圈。来源：湖南红网
两会之后或出新政遏止房价上涨
2009年12月到今年2月，中央连续出政策针对遏制投资投机和炒房炒地现象，经过3个月政策消化和执行楼市政策，进入2010年2月，以住建部为首的中央督察人员深入地方督察楼市，以便于国务院及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策，中央政策调控效果突出，但是非常可怕的是大多数城市楼市的房价突飞猛进的上涨,而成交一日降为零成交的摔交。年初以来，国内房地产市场观望气氛渐趋浓厚，楼市的新增房源锐减，成交量一再萎缩。
根据数据，北京、上海两地成交量环比降幅达到约50%，成交量的持续低迷带来了房价的松动。例如，2010年1月,房价普遍上涨15%-30%,其中海南和广州及深圳，还有上海和北京及天津的房价上涨非常的不靠谱，其中海南部分城市房价上涨到31%。2010年2月13-19日部分城市楼市成交出现“零成交”的现象，例如深圳新房出现零成交和杭州零成交现象。
根据笔者分析，一是开发商推迟了产品上市时间和延长销售周期。例如分期销售等。二是开发商在不差钱心理作用下，采取了捂房销售的方式，影响到市场供应减少。三是目前银行贷款并未实际性收紧。四是热钱和取消限外令的政策并未影响到外来资金进到楼市。五是近期开发商拿地比较的凶猛，例如北京和上海及南京等杭州等城市，又出现大量的新地王现象。六是由于中央政策过于频繁，开发商不畏惧政策，依然上涨房价，不愿意让利。七是部分优惠政策未完全取消，部分城市依然在贷款方面具有优惠。八是投资客和炒地的人从部分城市撤离到二三线城市，或者是其他国家，例如到迪拜。
2010年2月春节七天楼市房价基本保持着稳定而快速上涨的趋势,上涨幅度到10%-40%,例如广州某新盘价格从1.8万元/平方米上涨到2.8万元/平方米,上涨幅度达到40%左右,部分市中心楼价基本上涨到10%-30%,而郊区房价上涨幅度比较缓慢,成交下滑严重，7天楼市成交平均才数套。
一是供应增加和存货过多，供应突然一下增加，让市场供大于求，根据统计，春节七天楼市，总供应有32000套。其中市中心供应相对紧张，郊区供应比较的宽松。二是价格上虽有折扣和优惠，但是，房价依然比较高。三是开发商不愿意让利，由于部分房企资金上不存在紧张现象，因此上涨了房价或者减少推货量。四是由于中央自09年12月到今年2月系列政策影响，导致楼市观望浓重，影响到购房者出手选择的决定。五是后市不稳定，政策优惠结束，新政策大都正在研究或正准备出台。六是天气连续寒冷，看房和购买人气在销售中心显示的特别萧条。七是楼市正好遇上淡季，特别是投资客撤离市场和房价再上涨，让整体楼市笼罩着冷清气氛。
2010年2月中国春节七天楼市,目前部分城市房价下降幅度到10%-60%,例如海南楼市三亚和海口,一楼盘房价从13万元/平方米一降到5万元/平方米,依然没人接手购买。例如，2009年各大城市房价呈直线上涨趋势，怎一个“飙”字了得！随着虎年的到来，中央相继出台新政，遏制房价过快上涨，楼市又进入新一轮的观望期。在2010年，如果2010年两会之后，房价继续再上涨，意味着离中国房地产市场崩盘不远，尤其是泡沫积累的城市，来给房价泡沫化严重城市排个榜。
. 三亚
自国家出台推进海南国际旅游到意见后，海南的房价就一发不可收拾，蹭蹭蹭往上涨，而三亚的房子更是成为了“香饽饽”，一平米炒至12.8万，投资客大量资金注入，对于以旅游业为主的三亚，泡沫化严重程度可以达到★★★★★。
NO2. 北京
如今在北京六环内已难觅万元房了，而北京城镇居民人均年收入为26720元，目前北京100平方米左右的普通二手房售价普遍超过200万，按首付50万、贷款150万计，20年本息合计211万，共是261万，一个家庭不吃不喝需要攒49年。美联物业市场研究部数据分析，北京楼市租售比达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700，投资比例为61%。北京的房价泡沫化程度已达到了★★★★
NO3. 上海
09年上海商品住宅市场呈现一轮快速反弹，回升势头强劲，成交量节节攀升，全年累计成交商品住宅2643.84万平方米，同比大幅上涨70.1%。上海商品住宅价格从年初的成交均价1.4万，经过几轮的成交放量之后，更是直线跃升至年末的1.9万。上海租售比为1：500，投资比例为51%。据上海市统计局统计，上海平均工资为39502元，09年计算涨幅10%，夫妻双方年平均在9万左右。购买一套外环普通商品房平均95平米，平均单价在18000，总价为需要170万左右。房价收入比18年。上海房价泡沫化程度达到★★★
NO4. 深圳
深圳美联物业市场研究部统计数据显示：在深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500左右。租售比大概维持在1：400-480之间，深圳以平均薪酬4263元排名。家庭收入在9万，购买一套外环普通商品房总价为需要150万左右。房价收入比16年。深圳泡沫化程度达到了★★
NO5.杭州
杭州楼市由于过度暴炒，泡沫在不断吹大，成了全民炒房。百姓见房就抢，不管价格高低，短短一、二月，房价涨也80%左右，有的翻了一翻，市区新房，二手房90%左右是炒家买走的，楼市成了完全的炒作楼市。房价有的区域达到3到4万每平米，这是极不理智了。杭州房价泡沫化程度达到了★
笔者分析,从二季度开始房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，政策将出现明显的“前松后紧”走势。目前中央正在酝酿调整楼市政策，从今年1月下旬开始，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，从此次中央督察的重点内容来看，2009年房地产市场中的热点敏感问题成为了督察的重点，如房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。按照国务院要求，2010年“本人”召开之前，督察工作将产生“阶段性成果”，国务院及相关部委则根据督察情况，考虑制定和调整未来的楼市政策。
2010年2月,又到地产严打时，央行周三晚的工作会议更是让严打开始步入深水期。始于去年12月初的一系列政策，正式宣告了此前持续1年多的房地产“大救市”的结束，并由此进入了新一轮的政策紧缩期。这个苗头事实上从11月28-29日，温家宝视察上海提出要“抑制投机性购房”时便露出端倪了，随后的一个周内，决策层一周三次警告房价，并陆续出台“营业税2改5”和“国四条”等迄今最重拳的调控政策，正式揭开了又一轮的房地产调控大幕。
纵观所出台的政策，唯有营业税落地，而由于政策多是框架性要求，无疑，它在预示着接下来房地产要面临着一系列的重拳要落地。是哪些？信贷收缩、物业税、加息、提高存款准备金率、粤15条取消、打击囤地、打击捂盘惜售、提高房地产项目资本金比例、加大土地供应、扩大保障范围。
例如，2009年5月22日，国土资源部严禁保障房土地改商品住房开。国土资源部下发通知，要求各地市、县国土资源管理部门在加快落实保障性住房用地供应同时，禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。国土资源部相关负责人表示，各地保障性住房用地供应计划报经市县人民政府批准后，应及时通过媒体向社会公开，接受社会的监督。
保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用。禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。保障房土地必须严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。对没有按约定开工建设和竣工的，各地须依法依规提出处理意见，督促企业限期完成开发，对没有按处理意见进行整改的企业，须禁止其参加土地招标拍卖挂牌活动购置新的土地。
例如，2009年11月16日国土部谋划农村集体建设土地入市打压房价。目前国土部酝酿新版土地调控，针对目前的高地价和严重的囤地现象，积极酝酿2010年新一轮的土地调控政策是国土资源部近期的主要任务。国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，其近期在北京、上海等地区的调研已经暂告一段落，并正在形成2010年新的土地调控政策，这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。而据记者了解，之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广。新的土地政策一旦严厉执行，必将对楼市泡沫形成打压之势。11月13日，国土资源部正式出台文件，针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷。
如果新的土地调控政策严厉执行，目前泡沫严重的楼市必将受到严重打压。2009年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低，是这些体制问题的一次集中爆发。国土部直指目前的土地政策和开发商拿地后的二次囤积和垄断，是导致土地供应紧张和房价上涨的重要原因。而此次国土部的新土地调控，最为突出的问题就是治理囤地和地王。土地调控政策包括治理囤积土地一直以来都有政策，但是以往多次清理未开发两年以上闲置土地，都不了了之，如果新政策得到执行，高房价势必会受到打压。
例如，2009年12月29日，或收紧房贷将第四度打击投机，二套房贷首付或50%。相关部门已制定调控政策，其中不但明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。继中央经济工作会议后，监管层已不断释放楼市调整信号。12月18日，住建部部长姜伟新表示，在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准，抑制投资和投机性购房。而摩根大通上周也发布报告称不排除中国房贷政策进一步微调的可能。
例如，2010年1月13日，京沪筹划新一轮土地储备，国土部背后督战。目前北京、上海等楼市的一线城市，都已准备筹划实施新一轮的土地储备计划，北京甚至准备了高达1000亿元的投资总额。而在这背后，实际上是来自国土资源部的督战。另外，随着外围经济复苏的增强，香港市场资金走势开始呈现更大的不确定性。香港金管局近日发布的报告中看到，截至今年1月底香港银行系统结余为2300亿港元，已经较去年11月末的3200亿港元历史高位下滑了近三分之一。
例如，2010年1月29日，土地融资须过国土部、银监会和证监会三堂会审。 在国土资源部和银监会、证监会联动审核的情况下，房地产开发企业利用土地融资的行为将遭遇更为严格的监管。 昨日，国土资源工作会议在北京召开，国土部部长徐绍史在年度报告中将不少篇幅留给了当下热点话题——房地产市场。 他透露，2009年土地政策参与宏观调控有了一个最明显的进展，就是国土部与银监会和证监会建立了信息共享、建立了土地和土地资产的审核机制。证监会在考虑严格房地产企业借壳上市的审核标准，提高房企借壳上市的资产实力和合规性门槛，把关土地融资。近年来房地产市场的勃发，土地作为资产的属性逐渐显现，地方政府或者企业利用土地抵押进行银行贷款的行为日渐普遍。
有未经官方证实的数据称，目前我国银行贷款中，有超过一半的贷款是以房地产土地作抵押的贷款，土地抵押贷款已成为银行业贷款的主要形式。而上市房企利用土地储备也实现了资产的“增长神话”——使用在证券市场的融资去购买土地，利用该土地去抵押贷款或进一步在证券市场融资，然后再去购买土地，如此循环反复，企业的收成随着地价水涨船高。 但其中隐藏的风险也开始令人担忧，一方面土地抵押品大幅增加，一旦价格出现波动，银行风险将陡然增大。另一方面，一些企业的违规抵押或融资行为，也时常出现。
例如，2010年2月11日，国土资源部称土地违法情况每季度专送国务院。“土地督察工作要加强，敢于碰硬，不怕得罪人。”在国土资源部报送《关于国家土地督察制度实施三年来进展情况的报告》上给国务院总理。去年12月29日作出了上述重要批示。 这已成为今年土地督察工作高调亮相的一大动力。在本人作出上述批示后，派驻地方的国家土地督察局已经迅速对各地做了通报，或者约见一些省市主管官员，宣布高调启动土地违法问责。
已经运行三年多的国家土地督察工作也将面临一次重大的转变：从今年开始，国家土地督察工作每季度将以专报形式向国务院报告，各督察局所有重大活动都要以专报形式及时上报国家土地总督察。 今年，国土部将按照《违反土地管理规定行为处分办法》（即15号令）正式启动对地方政府主要负责人的问责，而土地督察“季报”专送国务院，也将对地方形成更大的震慑力。
2006年设立之后，土地督察便成为国土部土地执法的一把利剑。国家土地副总督察甘藏春去年6月曾透露，按照国务院的规定，国家土地督察是一年一次向国务院上报年度工作报告，同时还有一份向全社会公布的督察公告。根据国土部的官方资料，成立三年来，土地督察机构已在55个市县开展例行督察。2008年发现违规违法用地面积1.19万公顷，2009年发现违规违法用地面积4.48万公顷，督促地方依法查处纠正违规违法案件1325件。
为了提高监管效力，约谈地方政府主要负责人逐渐成为国土督察工作的常态手段。2008年，兼任国家土地总督察的国土部部长徐绍史出面约谈了9个城市主要负责人，“给违规违法用地严重的地方黄牌警告，提出预警。”2009年7月，国家土地总督察又对违规违法用地情况严重的8个城市进行了登门通报和集中约谈。 一位地方督察局官员曾对记者表示，相比于地方国土部门在监管上的“力不从心”，由国家土地总督察出面约谈地方政府负责人，监管层级比以前提高，效果会比以前要好。 此外，在去年5月份，国土部一次性任命了38名局级官员，以充实和加强9大地方土地督察局。在国土部看来，2010年土地违规违法反弹的压力很大，为给地方打下“预防针”，土地督察机构开始高调宣布启动15号令的问责。
例如2010年2月6日，财政部人士透露，物业税起征点将考虑人均面积。物业税将设定“人均面积”作为其征收的起征点，人均面积以上的征收，以下的不征收。同时还要对城市进行区域划分，不同区域、不同用途的土地实行不同的起征点和税率。
例如，2010年2月10日，9城市开年严打土地闲置，数万平米土地将被罚没。据国土资源部调查，目前闲置的房地产用地仍有约1万公顷，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。事实上，关于"囤地"，国务院在2008年1月就曾下文，闲置两年的土地要无偿收回，对闲置一年、不满两年的土地要收20%的土地闲置费。
例如，在2009年，广州市国土房管局一共收回16宗闲置用地，共计面积约43.4公顷，收缴土地闲置费约3000万元。其中，收回闲置土地12宗、面积共41.3017公顷；注销用地批准文件4宗、面积共2.0976公顷。在这16宗被收回的闲置用地中，所占比例的是工业用地，达到30多公顷，占了近七成，其他有单位住宅、客运码头、邮政分局、培训用地等。仅有一宗商住楼用地，为花都区华辉房地产综合开发公司，位于新华街田美村，占地2535.5平方米；其被国土部门无偿收回闲置土地，注销用地有关批文，解除《国有土地使用权出让合同》。
例如2010年2月15日，税务总局今年将重点稽查房地产等税源行业。税务总局相关负责人介绍，2010年，税务稽查部门要将药品经销行业、房地产及建筑安装行业和交通运输行业作为指令性检查项目，将营利性医疗和教育机构、年所得额12万元以上个人所得税自行申报以及其他各地认为需要开展税收专项检查的项目列为指导性检查项目，同时要配合涉外税务部门开展非居民企业税收专项检查，继续深入开展打击发票违法犯罪活动工作。
例如，2010年2月19日，监管部门声称要坚决控制投机购房 或收紧三套房房贷。监管部门权威人士称，银行应拒投资投机行为的融资，如无法判断，应大幅度提高三套以上个人按揭贷款的首付和利率要求，加大差别化信贷政策执行力度。
