“地荒”假象背后:“地根”承受楼市调控之重
房天下综合整理2010/01/14 23:43
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在１３日的国新办新闻发布会上，国土资源部相关负责人表示，增加房地产供地和实施房地产用地调控是完全有保障的。相关数据也说明，“土地供应不足”的问题远没有如一些知名房地产开发商声称的那么严重。房企“大佬”们高喊的“地荒”有误导公众之嫌。
“地荒”假象事出有因
日前召开的国务院常务会议强调，要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。“地根”承受着此轮楼市调控之重。在保证土地供应的同时，处置闲置土地、平抑地价过快上涨，是新一轮房地产调控必须直面、解决的问题。
开发商为何囤地？一直以来，多位知名房地产开发商一再声称：原因在于土地管理部门供地不足，“如果加大土地供应，开发商就不会囤地”。
国土资源部副部长贠小苏１３日在国新办新闻发布会上介绍的情况颇具针对性：截至２００９年底，房地产开发企业手中已经拥有近３００万亩的土地，可以说已供土地保证今后两、三年房地产开发用地是没有问题的。另一方面，各级土地储备中心截止到去年底，储备土地２２万公顷以上，增加房地产供地和实施房地产用地调控应该说是有保障的。
中原地产研究中心曾在２００９年８月发布一项研究报告称，知名开发商于２００３年—２００９年上半年间获得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地块占４３％，剩余５７％的土地尚未形成实际供应，其中２７％的土地“待开发”，３０％的土地“规划在建”。
报告称，上述数据是由万科、保利、金地等４０家知名开发商６年多来在北京、广州、深圳等１２个重点城市的拿地及开发情况统计而来，统计地块共计２７０幅。中原地产研究中心认为，正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市，造成了楼市短期供应的紧缺，形成了“地荒”假象。
在土地供求矛盾相对突出的上海，土地管理部门曾于２００９年８月披露，全市当时有１０７７公顷住宅用地处于“批而未用”的状态，其中有相当一部分在开发商手中，涉及７０多个房地产项目。上海市规划和国土资源管理局相关负责人明确表示，“开发商拿地后不开工，可能跟企业的经营状况有关，也不排除部分房企有囤地目的”。
处置闲置土地亟待“动真格”
虽然土地供应“完全是有保障的”，但另一个现实无疑增加了本轮楼市调控的不确定性。贠小苏在上述新闻发布会上表示，截至２００９年底，仍然约有一万公顷闲置土地，５４％左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷等导致土地不能按期开发；剩余４６％左右的闲置土地是企业自身原因造成的。
对于这些闲置土地，国土资源部正在安排清查处理，要求各地在２０１０年１月底之前，基本处理完毕。２００９年１２月２３日，国土资源部还曾宣布挂牌督办分布在北京、浙江、吉林等９省（区、市）的１８宗房地产开发闲置土地。这些地块中，闲置满一年未满两年的有１１宗，闲置满两年的有７宗。
在上海市中心的乌鲁木齐南路、衡山路一带，有一幅面积不小的地块长期闲置。记者看到，地面有过施工的迹象，但简易的工棚已无人居住。不少地面已被杂草覆盖。出让信息显示，这幅面积约０．９公顷的土地，２００４年被东方海外上海外高桥俱乐部有限公司购入。今年１月８日，上海市规划和国土资源管理局公开宣布，将迅速处置这一地块及市内其余７幅闲置土地，“督促开工或者收回”。
由于土地出让及开工建设手续复杂、牵涉面广，处置闲置土地一度成为“烫山芋”。客观上，动拆迁、规划调整等原因影响了开工进度；主观上，开发商欲“暂缓开发”也不无可能。一名开发商告诉记者：“如果想故意拖延开工时间，不愁没有办法，比如准备材料故意拖沓一点，报批时故意拖两天，或者称企业资金有困难。即使约定的开工时间到了，开发过程也可快可慢，开开停停，别人拿我们没办法。”
中国土地勘测规划研究院地价所所长赵松提醒，此次《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确的是“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”，“土地供应需尽快转化成住宅的实际供应，就需要在前期规划、动拆迁等方面做好安排，清除障碍”。国土资源部表示，为防止产生新的闲置土地，将进一步规范土地供应行为。
土地出让“价高者得”利耶，弊耶？
土地市场依然在和调控政策“较劲”。２００９年１２月２２日、２３日，广州、上海即先后诞生总价、单价“地王”。广州成交的地块出让价高达２５５亿元，由三家上市房企联手获得；上海拍出的地块楼板价超过３．２万元／平方米，被具有央企背景的地产大鳄摘下。中原地产研究中心的监测数据显示，今年１月以来，土地争夺战依然在一、二线城市上演，地价之高，让分析人士认为开发商还在“豪赌”。
“面粉”价格高企，市场对“面包”涨价预期可想而知。开发商的“豪赌”、地价的飙升，无疑使遏制房价过快上涨的任务变得更加艰巨。
国土资源部相关负责人表示，“地王”是企业对房价上涨预期过高、相互竞争抬高地价所致，而不是制度造成的。话虽如此，本轮楼市调控已对土地供应、出让方式的调整有所考虑。通知要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。
赵松表示，目前的土地招拍挂制度促进了土地市场公平交易，但简单的“价高者得”的竞拍方式也易导致地价非理性上扬，土地出让方式有待进一步完善。“综合评标”内容应该包括竞拍企业资质、企业经营情况、合理的溢价幅度等。但赵松指出，由于这种评标方式存在较多的人为因素，因此在探索过程中必须注意防堵操作漏洞、完善细节。
