楼市贷款占全国贷款2成 开发商资金渠道趋紧
房天下综合整理2010/01/14 09:02
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在房价不断上涨的背景下，总量占国内贷款业务的20％、素来被认为是银行优质资产的房地产贷款，将受到愈加严格的监管。
银监会高层昨日在国新办的新闻发布会上表示，非常重视对房地产开发和个人按揭贷款当中的风险，将采取多重手段予以防范。
2009年国内楼市之繁荣，信贷宽松被认为是主要推手。国家统计局数据显示，截至去年11月，房地产业获得的开发贷款和个人房贷总和已达到1.6万亿元。
严防信贷风险
银监会副主席王兆星透露，截至目前，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到国内贷款的增量和整个贷款余额的20%左右。
正是由于总量巨大，房地产贷款一旦出现风吹草动，银行业将首当其冲。王兆星表示，到目前为止，房地产开发贷款和个人按揭贷款的资产质量仍然保持平稳，而且到去年第三季度末继续保持贷款不良余额和不良贷款比率的双下降。
他表示，对于第二套以上住房要严格坚持首付成数不低于40%的要求，而且要对个人房贷的申请者进行有效的调查、核实，并且严格落实面谈面签制度。同时对个人住房按揭贷款申请者的收入情况和还贷情况以及还贷的记录进行相应调查。
莫尼塔行业分析师王沛认为，这意味着二套房贷政策已被完全收紧，不留任何松动的口径。
央行金融市场司司长穆怀朋也表示，国办4号文件提出要加大差别化信贷政策的执行力度，要求二套住房贷款利率严格按照风险定价，主要考虑还是在于防范信贷风险。
一名地方城市商行高管告诉《财经日报》，房地产市场的泡沫问题已引发银行的密切关注。房地产开发贷款由于以土地为抵押，且贷款是按照一定抵押成数发放的，普遍被银行视为安全性较高的信贷。
“然而，房价的过快上涨却使得按揭贷款风险加大，严守二套房贷政策既可以加强银行风险防范，也是抑制炒房的关键所在。”这名高管说。
中投证券的测算显示，按照首付四成、利率为基准利率1.1倍购买二套房，购房成本将较首次购房成本提高15.71%。在当前部分城市房价涨幅过高的背景下，银行严格执行二套房贷政策，将直接大幅压缩炒房的杠杆效用。
“目前，在监管压力之下，各家银行已经明确收紧二套房贷了，首付比例没有变通的余地。”一股份制银行按揭部负责人告诉本报，这也是去年年底各行突击发放房贷的原因。
期待利率细则
然而，二套房贷政策的另一抓手——贷款利率，却仍未明确。
日前公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提出，贷款利率严格按照风险定价。中国人民银行金融市场司司长穆怀朋昨日表示，商业银行要根据借款人的信用水平，根据房地产所处位置，抵押物变现能力等因素自主定价。
但“如何按照风险定价”并未有政策上界定。王沛认为，政策的下一阶段则需要相关监管部门给出更具体的贷款利率执行细则，预期相应的文件可能会很快出台，并且也存在“二套房贷的利率变化与之前的基准利率上浮10%略有不同”的可能性。
“目前，二套房贷政策相当于在利率方面，留给了银行一个活口，一个可稍作解释的空间。”上述股份制银行负责人认为，房贷仍然是银行重要的盈利支撑点，业务推进将存在两个方向。其一，是在利率下限基础上，通过降低利率争取客户；其二，则是在贷款产品设计方面更加灵活，如将个人信用贷款与房贷产品相结合提供给消费者，通过产品的交叉、包装，实现总体收入的提升。
房企资金渠道趋紧
除了正常途径进入楼市信贷资金，助推楼市暴涨的还有那些违规进入楼市的信贷资金。
住建部昨日表示，随着房地产市场供求关系和价格的变化，个人住房贷款无序竞争，违规放贷等问题时有发生，信贷资金违规进入房地产市场等行为有多抬头，继续加强风险防范和市场监管。
在昨日下午的“工商联房地产商会2010新年论坛”上，中国民生银行行长洪琦也透露，以往很多贷款发放出去后往往转到买地或者开发商手中去，这种情况在2010年应该杜绝，在加强房地产信贷风险管理的政策出台后，将把一些挪用到房地产上的资金渠道堵死。
这是否会对房企的资金流构成压力？洪琦认为不能排除这种可能性，虽然2009年开发商的销售都非常火爆，经营现金流十分充裕，但过高的房价和政府的调控政策将使得2010年的房地产销售面临考验，经营不确定性大增。
出了上述两个资金渠道，开发商在资本市场的融资也将增添一道门槛。洪琦认为，除了房地产信贷，国土资源部配合证监会对申请IPO进行审批也表明证券市场的房地产融资更加严格。财经日报 韩婷婷
中银国际：更多控制贷款增长规定讲出台
中银国际表示，央行是在国务院发布了关於控制房价上涨的文件后，宣布上调法定准备金率的，表明中央已经无法继续忍受资产泡沫的膨胀。同时，通胀压力明显加大。根据中银国际预测，居民消费价格指数和工业品出厂价格指数在今年4月和8月的涨幅，将分别超过3.5%和4.5%。
除房价上涨，根据中银国际对快速回暖的就业形势观察，过度宽松的货币政策正在推升需求拉动的通胀，和成本拉动的通胀。
今年货币政策目标是在保持经济增长相对平稳的基础上，实现资产价格和商品价格的软著陆。央行面临的考验是如何管理利率、汇率和其他基本面因素之间的关系。
中银国际认为，中国将先於美国上调基准利率。当然，在开始上调利率时，释放人民币汇率稳定的信号十分重要，这有助缓解资本流入压力。同时，中央已经通过更加严格的法规来监管银行资产质量。
中银国际预计未来中银监将出台更多规定，来控制银行的贷款增长，有助於防止泡沫在经历长时间膨胀后突然破裂。
