房价连续上涨引发思考 明年楼市调控有保有压
房天下综合整理2009/11/13 08:57
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国家统计局数据显示，10月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点，这已是房价连续第8个月上涨。（11月10日《国家统计局网站》）
房价连续8个月上涨，再一次敲动了各方的神经。房价会不会继续上涨，该不该继续上涨，房价连续上涨意味着什么，这一连串的
问题，不仅深深地困扰着广大老百姓，也深深地困扰着各级政府。
房价问题所以成为社会各方面关注的焦点，盖因前些年房价涨速实在太快，已经严重脱离了老百姓的实际承受能力。而当国家一系列宏观调控政策的出台，使房价上涨过快的矛盾得到初步缓解的情况下，又因为应对金融危机的需要，刚刚收紧的房地产政策，又不得不重新松开，使即将“弹尽粮绝”的开发商，重新获得了弹药的配备和火力的支援，也使房价重新回归到上涨的“轨道”，连续八个月保持了上涨的趋势。
那么，这段时间房价的连续上涨，隐含着什么呢？又释放出多少新的含义呢？笔者认为，至少有这样几个方面值得关注和思考。
首先，房价连续上涨，意味着刺激房地产市场的政策在执行中出现了偏差。作为“保增长”的一揽子计划，房地产业同样得到了许多的政策支持。虽然房地产最终未能入选十大产业振兴规划，但是，在二手房、信贷、税收等方面，仍然获得了并不亚于其他行业的政策扶持。
现在的问题是，尽管中央在制定“保增长”计划时，对房地产业扶持的重点进行了非常明确，那就是在突出“保民生、保稳定”的基础上促进房地产业的发展。这就要求各级政府必须做到，发展房地产业必须与控制“房价”紧密结合起来。
实际执行结果，地方并没有严格按照中央的要求去做，没有把发展房地产业的重点放在经济适用房、廉租房等保障房、民生房建设方面，而是延续了前几年发展房地产业的老路子，把大搞“土地财政”，把已经逐步走向稳定的房价又拉了起来，把开发商的暴利意识又恢复了起来。这种走调，不仅仅表现在具体政策的执行和落实上，更表现在地方政府对待中央政策的态度上。
所以，要继续发挥好房地产业对经济发展的作用，必须在政策落实上下功夫，确保中央出台的各项政策在执行中不走调、不打折扣。
第二，房价连续上涨，对刺激房地产市场政策的取舍提出了挑战。众所 ，目前的房地产业扶持政策，绝大多数到今年年底就将到期。那么，这些政策到期以后，是继续实施还是退出，正面临着两难选择。
从经济复苏的实际来看，尽管三季度的数据非常完美，但离经济真正复苏还有一定差距，仍然需要房地产业的发展来促进经济的复苏。但是，从房价连续上涨的情况来看，如果继续维持现状，房价有可能继续上涨，对解决“买房难、买房贵”问题产生严重影响，并有可能对房地产市场的健康发展构成影响。目前，一些地方已经明确表示，将继续执行房地产市场扶持扶持。
作出这样的选择，或许是明智的，也是现实的。摆在各级政府面前的难题是，在继续实施扶持政策的同时，如何控制房价的继续上涨。比较现实的做法是，地方政府应当把重点放到保障房、民生房的建设方面，加大对保障房、民生房的建设力度，扩大保障房、民生房的建设规模，以此来达到发展房地产业与控制房价的双重目的。
要做到这一点，必须把这项任务作为一条政治纪律进行交待。
第三，房价连续上涨，从更高层次上对地方政府的执政能力提出了考验。不可否认，面对金融危机的冲击和影响，中央审时度势、运筹帷幄，及时出台了刺激经济的各项决策，表现出了超强的驾驭复杂局势和应对危机的能力。但是，中央的英明决策，没有能够不折不扣地得到落实，也对地方政府的执政能力提出了考验。
必须承认，面对金融危机的影响，地方政府的执行力是存在一定问题的，不仅表现在发展房地产业与控制房价方面，在其他方面也存在同样的问题。如部分行业出现严重的产能过剩、信贷资金流向股市、高能耗和高污染企业得到各种支持等。
因此，在经济全面复苏以后，有必要对此次应对金融危机的经验和教训进行一次全面总结，对地方政府执行中央决策的能力、水平和态度进行一次全面评估，从而，采取更加有针对性的措施，进一步提高地方政府的执政能力和执政水平。
当然，我们不能把房价上涨的责任全部推给地方政府，但是，在金融危机对经济产生严重冲击、企业经济效益普遍下降、老百姓收入水平受到严重影响的情况下，出现房价连续八个月上涨的情况，还是值得我们好好思考和分析的。毕竟房价如此上涨，不是我们希望看到的结果。 来源:金羊网 谭浩俊
明年楼市调控将有保有压
中央不可能只关注CPI，而漠视资产价格上涨。那么，控制房价偏快上涨，不仅是一个保障经济健康增长的任务，也是一个社会和政治命题。继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求，将是明年房地产调控的主基调
中国房地产市场正被越来越浓重的“政策烟幕”所笼罩，业内人士和有房屋交易需求的民众，都心急火燎地想要看清方向，却被弄得晕头转向。资本市场也如此，在三季报及国庆长假后部分城市房屋销售反弹的利好驱动下，10月中旬地产股曾连续多日领涨大盘，而10月底至11月初却持续低迷，原因是年底取消房产优惠政策的消息被媒体狂炒不止。
在商品房成交量并未出现大幅下滑、房价依然上涨的情况下，政策走向的不确定性，已成为影响房产和地产股投资者的首要因素，由此可见，我国房地产市场“政策市”的特征是多么的鲜明。在目前形势下，预测和把握政策走势，已成为研究和投资房地产的关键所在。而对政策的关注，不能只盯住房贷政策，即便考虑整个房地产政策也有些狭隘，只有把房地产政策置于宏观经济政策背景下，才能理清头绪。笔者认为，继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求，将是明年房地产调控的主基调。
观察经济政策演变，去年上半年还在执行2007年中央经济工作会议制定的“双防”（防经济过热、防明显通胀）方针，并实行稳健的财政政策和从紧的货币政策；年中即转变成了“一保一控”（保增长、控通胀），年底进一步变成“一保”（保增长）同时扩内需、调结构，并实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。今年10月21日，国务院常务会议在部署四季度经济工作时明确提出：要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点。
由此可见，我国宏观经济政策主要围绕“保增长和防通胀”展开，其中防止经济过冷的力度和决心远大于防止经济过热。所以去年出台了“四万亿投资计划”，今年全年信贷投放量高达近10万亿，现在看来，今年“保八”已无悬念。但不利之处是外部需求仍在不断萎缩，国内经济深层次的问题并没有解决，甚至因为急剧扩大投资而导致了产能过剩。
所以，在出口真正出现稳步正增长之前，中央对于“保增长”首战告捷之后，对明年的可持续增长并不放心，于是一方面还会加强刺激消费需求，另一方面也不愿放松投资对经济增长的支撑作用。在此背景下，国家鼓励自住需求方针不会改变，住宅市场成交活跃，直接拉动了房地产投资增长，而且还会裙带促进家电、装饰、家具等消费增长。
在此方针指导下，去年10月出台的房地产优惠政策，比如刺激自住需求的税收减免以及个人房贷优惠政策，并不会发生大的变化。尤其对于首次置业并购买的是中小户型的普通住宅的消费者，不必担心政策会由宽松转向紧缩。
不过，值得关注的是，10月21日国务院表述第四季度经济政策基调时，首次提出“管理好通胀预期”，透露出在继续保增长的同时，把预防通胀放在了重要位置。笔者认为，通胀明年定会到来，只是程度大小的区别。但是，资产价格膨胀已较消费价格膨胀提前到来，今年股价和房价都有大幅上涨。如果说股价属于相对合理的反弹，那么房价则是在高位之上非理性的再创新高。
中央不可能只关注CPI，而漠视资产价格上涨。那么，控制房价偏快上涨，不仅是一个保障经济健康增长的任务，也是一个社会和政治命题。稳定房价有两种手段，一是增加住宅供应，通过扭转供不应求的市场关系，让市场自发调节价格，但供应短时间内弹性较小，政府急也没用；二是抑制需求，尤其是增加投机的交易成本，这是可以短时间内见效的。综上所述，继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求，将是明年房地产调控的主基调。中国证券报 杨红旭
