地王风暴背后 来路不明神秘私募搅局土地市场

部分资本参与房地产开发时不愿意走到前台，反而通过层层设置掩饰初始投资人身份，背后原因比较复杂。“不排除一些不被政策允许直接参与房地产开发的企业主体通过私募基金方式，与房地产项目利益共沾。”业内人士称。

在传统房地产企业看来，如果私募基金拿地规范，充其量只是增加了一个竞争对手，但如果部分私募基金因为资金来源特殊，因此可以不计成本地拿地，进而推高土地市场价格，将对房地产市场的健康发展平添阻力。

对于目前上海、北京、广州、杭州等地再次掀起的地王风暴，有基金高层坦言，他们也深感房地产过热的风险所在。只是在投资领域过于缺乏的中国市场，大量资金无处可去，只能选择投身土地市场。尽管房地产有泡沫，但是他们并不认为房地产有崩盘的可能。

玩家年年有，今朝大不同。随着5月29日上海土地招拍挂市场的一声锤响，上海年度总价新高再次被刷新。与以往不同的是，这个总价接近46亿的新华路地块，其真实买家至今被神秘雪藏。而据上证报调查，该地块实际出资人为一家私募基金。

“最后一次加价，他们直接加了近一个亿，完全不计成本。”一位上海国企高层对上证报记者表示，如果私募基金拿地规范，充其量只是增加了一个竞争对手，但如果部分私募基金因为资金来源特殊，不计成本地拿地，进而推高土地市场价格，则将对房地产市场的健康发展平添阻力。

记者调查发现，目前土地市场一个渐成趋势的迹象显示：来路并不透明的私募基金，以非主业身份纷纷登上土地市场舞台。他们融资规模惊人，拿地作风剽悍，与传统房地产开发企业争享土地盛宴。这一方面意味着房地产市场参与主体的结构性变化：大资管时代，社会各种资金正通过产业基金的方式成为房地产开发新力量。另一方面，投资者也可以透过这种现象看到房地产业的趋势和未来。

“私募基金背后的出资人来自各行业精英人群，甚至包括一些政府背景的资金，在房地产政策保持高压态势的情况下，他们仍然大手笔参与房地产市场，房地产调控将遇到新难题。”一位房地产业内人士对记者感慨道。

上海“新地王”真身

仍未完全揭开面纱

一个企业在的上海拿下了大项目，而绝大部分房地产圈内人士却对真实买家一无所知，这实在是反常情况。

5月29日上午，在上海土地储备中心，上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块进入现场竞价阶段。五家竞争企业四家身份显赫，其中包括九龙仓、和记黄埔这样的港资巨头，也有地方国资古北集团(中华企业旗下)以及新长宁集团。

据其中一家上海地方国资企业高层介绍，因为对该地块志在必得，公司与地方政府积极沟通，并做了大量的准备工作。“就是到了拍卖的前一天，我们假想的竞争对手还是另外一家企业。”该高层表示。可令人没有想到的是，在竞拍当天，北京福润天成房地产开发有限公司半路杀出，横刀夺爱。根据公开信息，该公司成立于2012年9月，注册资金1000万元。而就是这样一家公司，却敢以总价46亿元、溢价56.96%，楼面价29918元/平方米的成本在上海扬名。

根据出让公告，上述地块位于原上海第十钢铁厂及上海人民广播电台旧址，紧邻轨交3、4、10号线虹桥路站，东至上海市人民检察院分院，南至上海人民广播电台，西至凯旋路，北至安顺路89弄小区；地块出让面积4.04万平方米，起始总价29.31亿元，起始楼板价为1.86万元/平方米，规划为文体、商办用地。

“我们也很想知道这家公司的背景，最后一次加价，他们直接加了近一个亿，完全不计成本。按我们的测算，接近3万的楼板价已经卡在喉咙了。项目只有做成超五星级的甲级写字楼才行，但是，按目前周边的配套环境，其实不足以支撑这样的定位。”上述上海国企高层介绍。

另外，根据要求，这块地的付款方式也比较严苛。地块目前并未平整完毕，未来将根据拆迁进度“分批交付”给开发商。其中，71街坊1/2丘于签订出让合同之日起40个工作日内交地；71街坊16/2丘A块于2014年5月31日交地；71街坊16/2丘B块于2015年12月31日交地。虽然交地“分批”，付款却很严格，在合同签订之日起30个工作日，开发商福润天成需要一次性付清46亿土地款。

如此严格的付款条件，福润天成哪里来的资金底气，又如何算得这笔账？业内高度关注。虽然地块拍下至今已逾数日，但神通广大的各路媒体无一探得福润天成的底细。

“我们推测，福润天成背后可能是一家基金公司。目前，非主业资金进入土地市场的迹象非常明显。因为这些资金来路不透明，成本不一。一旦他们不计成本地拿地，将一定程度上打乱既有的房地产市场游戏规则。”一位上海房地产业资深人士称。

该人士的推测所言不虚。

根据上证报调查，北京福润天成公司表面上是北京一家小型房企的参股公司，该公司名为K2地产。北京房地产业内人士对记者表示，“K2地产在北京连中型公司也算不上，应该就是个小型房企。”据介绍，K2地产成立于2007年，由北京一家名为华美公司的代理机构创建。在北京开发了海棠湾、清水湾等房地产项目，且目前这些项目已近清盘。目前未有新的土地储备项目。

而就是这样一家小型房企，在上海砸下46亿拿地。一位接近K2地产高层的北京房地产界人士向记者证实，K2地产只是上海项目公司表面上的股东方，真正拿下46亿地王的是一家不愿意透露身份的私募基金。除很少一部分土地出让金由K2地产支付外，大量土地款和后续开发资金，由该基金负责支付。包括K2地产高层在内，对该基金的具体出资方及合作方式，均讳莫如深。

资本借道基金逐鹿房地产

实际上，基金参与房地产开发的情况早已不是个案，只是从透明度上看，有公开和私募两种。

以恒生科技园为例。恒生科技园在中国产业园区领域被称为科技园运营专家，项目遍及常州、无锡、洛阳、天津、杭州等地，广受业内赞誉。而科技园系列的运作平台为杭州恒生鼎汇科技有限公司，上市公司恒生电子直接持有其10.58%的股权，并间接通过杭州恒生云投资控股有限公司持有其19.36%股权，合计持有29.94%。但恒生鼎汇的大股东却是大名鼎鼎的鼎晖基金。

“综合资产管理平台在新的时代迎来了一个好机会。”在上证报日前主办的“2013中国股权投资论坛”上，鼎晖投资创始人兼董事长吴尚志说。作为中国私募资金领域的教父级人物，吴尚志带领的鼎晖投资操盘百亿美元资产，除了在二级市场的投资和良好战绩外，鼎晖投资在房地产领域的深耕也引起业内关注。据吴尚志介绍，目前鼎晖投资百亿美元资产中，地产投资占7%，且是鼎晖长期配置的资产。目前主要分布在东部沿海及西部地区的二、三线城市，投资项目十余个。

除鼎辉外，包括杭州硅谷天堂等私募基金巨头，近期也纷纷投身房地产市场。一家私募基金创始人向记者介绍，近期，该基金正在筹划投资自己的产业园区，因为有产业基金的融资能力和多年积累的企业资源，这些私募基金开始以房地产思维思考新的赚钱方式，产业园区建设的同时，也开始涉及住宅、商业、办公等商业项目的开发。

要说最公开透明的房地产开发类基金，要数复星集团、阿里巴巴等民企巨头合作共创的星浩资本。因为有金地集团赵汉忠团队的集体加入，星浩资本成为中国一个有操盘能力且主导开发的房地产基金。5月中旬，星浩资本宣布启动星光耀地产基金第三期募集，计划募资规模达45亿-60亿元人民币，加上前两期募资，星浩资本的总操盘资金近百亿元。几乎同时，星浩宣布联手绿地，以13.79亿元的底价竞得上海闸北区319街坊87丘地块，折合楼面地价8600元/平方米，建设内容仍是星浩资本产业化打造的星光耀综合体。

“星浩资本在募集资金上有独特的优势，因为复星集团等作为基石投资人，令很多LP加倍信任这只基金。再加上赵汉忠团队在金地打下的操盘业绩，即便认购额高达3000万，星浩资本募集资金的顺利程度也会高于其他基金。”一位接近星浩资本的人士称。据了解，星浩资本“星光耀基金III期”基金期限为5+1(延长期)年，产品预计年化率18%至27%。

在房地产开发领域，有星浩资本、鼎辉投资这样公开挑战传统房企的基金大鳄，也有上海新华路地块这样的神秘角色。

“一般来说，我们作为财务投资人，(除了星浩资本这样的个案)其实没有房地产开发经验。因此，基金公司都会选择一个合适的房地产企业运作项目。比如商业地产找万达合作，住宅地产找万科或恒大。因为基金同样讲回报，要确保一个项目成功开发并售出，一定需要找到好的专业操盘方合作。这一方面解决了传统房企的融资问题，一方面也给社会资金一个共享房地产的平台。”杭州某大型私募基金高层表示。

在他看来，像上海新华路地块这样找一家开发实力与项目规模明显不匹配的房地产公司(K2地产)来合作，确实比较蹊跷。“如果这个基金只是资金非常充裕，拿来炒一把地，再把项目公司股权卖掉。那只能说是房地产调控的悲哀。”上述人士称。

基金豪赌楼市不崩盘

对于基金公司参与房地产开发的不同途径，业内人士解释，一般大型阳光私募基金会选择相对透明的策略：基金参与了哪些招拍挂项目、成本多少，与谁合作等，都会选择适当机会做适当披露，以做大市场影响力。这对募集资金有利。

而相反，另外一部分资本则不愿意走到前台，反而通过层层设置掩饰初始投资人身份。这背后原因就比较复杂。“这不排除一些地方官员，或者不被政策允许直接参与房地产开发的企业主体通过私募基金方式，与房地产项目利益共沾。”业内人士称。

在传统房地产企业看来，如果私募基金拿地规范，充其量只是增加了一个竞争对手，但如果部分私募基金因为资金来源特殊，因此可以不计成本地拿地，进而推高土地市场价格，将对房地产市场的健康发展平添阻力。若这些基金附加另外的政府资源，在房地产开发各环节拥有不同其他企业的优势，对于成本的测算就又有不同。消息人士称，在一些土地市场较热的二三级城市，已经出现这种状况，大型外地房企基本没有单独拿地的可能，只能与地方企业或基金合作，因为他们拥有外来企业无法企及的政府资源。

“总之，非主业资金进入房地产开发市场，正在成为趋势，并正在改变房地产开发格局。”上海老牌国企中华企业高层对上证报记者表示。

在各路资本涌入土地市场的同时，一个明显需要重视的话题，便是社会资本为何如此看好宏观调控下的房地产业。对此，业内人士并不讳言。“只要LP们看好这个市场，基金投身进来无可厚非。毕竟，房地产业还有一个硬质押的保障，不能说非常高，但肯定比其他投资稳定。总的来说，可以概括为回报明确，风险可控。”杭州硅谷天堂资产管理集团一位高层人士告诉记者。

以记者获得的一份某房地产项目专项资产管理计划为例。该基金拟向开发商提供2.8亿元委托贷款，其中一部分用于拆迁补偿，一部分用于建设工程款，一部分作为流动资金。项目为期12个月，年10%至12%。

对于资金的安全性，基金设立了三双保障。一是土地抵押，因为土地评估价为贷款总额的近2倍，抵押率低于50%，即便土地价格缩水近半，基金仍有可能保本退出。二是开发商将100%股权质押。三是销售收入监管。因为该项目在今年9月份就可以入市预售，预售回笼资金由专户管理，监管方可以在现金流方面掌控项目本息偿还情况。上述三重保障，也就是基金看好房地产项目的“硬道理”。

对于目前上海、北京、广州、杭州等地再次掀起的地王风暴，有基金高层坦言，他们也深感房地产过热的风险所在。只是在投资领域过于缺乏的中国市场，大量资金无处可去，只能选择投身土地市场。“尽管房地产有泡沫，但是我们不认为房地产有崩盘的可能。毕竟，地方政府比企业更担心楼市崩盘。从目前中央和地方的财税体制来看，中央拨付给地方的财政资金只能是吃饭财政，地方政府更多的消费财政仍依靠土地。”一位私募基金大佬表示。

北京一房企拿下上海“地王”

拿地企业北京福润天成公司去年成立，注册资金仅1000万元；该地块系商业用地

46亿！上海今年新的总价“地王”归属于北京一家不知名房企。昨天，上海长宁区新华路街道地块开拍，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿的价格，击退4家竞争对手。根据可建筑面积计算，该地块系商业地块，成交楼面价超过29900元/平方米。

福润天成是谁？

当福润天成这家不知名企业击退和黄、九龙仓、新长宁集团等4家企业拿地成功后，“福润天成”这家公司的背景迅速成为业内关心的问题。

北京市工商局网站信息显示，北京福润天成房地产开发有限公司于2012年9月成立，注册资本1000万元，法定代表人为祝荣溪。

北京业内多位资深人士都表示，“从未听说过”这家公司，“成立不到一年的时间”，应该在北京没有开发过楼盘。

据称系K2旗下企业

新京报记者从有关渠道获悉，福润天成系在京开发了多个楼盘的K2地产旗下企业。

记者也从K2地产内部匿名人士处证明了这一消息。

但截至记者发稿，这一消息尚未得到K2官方证实。该匿名人士也称，公司高层不愿对外过度曝光。

资料显示，K2地产成立于2007年，目前在北京通州及周边开发了多个项目，如K2·海棠湾、K2·清水湾、K2·百合湾、K2·玉兰湾及K2·狮子城等。除地产开发业务外，K2地产还有起步更早的房产销售代理业务，以“军团”式的马路传单营销形成了自己的特色，并获得了回报。除开发、代理业务外，K2地产目前也已经涉足房地产投融资领域。

福润天成抢地展现强势

上海新地王长宁区新华路地块，起始价约29.3亿元，46亿元的成交价也使该地块成交溢价率接近57%。

据了解，此次公开拍卖的地块为文体、商办用地，该地块东至上海市检察院分院，南至上海人民广播电台，西至凯旋路，北至安顺路89弄小区。目前地块并未全部平整完毕。

根据上海竞地现场的消息，北京福润天成在竞价过程中展现出强势姿态，单次加价5.63亿元，将地价从29亿的水平直接推高到35亿元。即便竞价阶梯不断升高，从200万调整到1000万，福润天成还是非常积极，先后给出5次接近亿元的单次加价。

不止在上海，福润天成今年在北京也多次参与土地竞争，包括年初曾与泰禾集团竞争朝阳区孙河地块。

业内呼吁理性看待商业地块地王

一个月之前，浦东新区一宅地37.75亿元成交，成为当时上海新的总价地王。对于昨天总价地王的刷新，有业内人士表示，应予理性看待。长宁新华路地块属于商办用地，和住宅用地不同，对住宅市场“影响不大”；同时，总价地王也没有单价地王明显。考虑到周边住宅售价超过8万/平方米，新华路地块价格“不算特离谱”。

新华路地块出让面积约4万平方米，容积率3.81，规划建筑面积约15.38万平方米。46亿元的总价，折合楼面价约3万元/平方米。5月上半月，上海世博片区还有商办地块楼面价超过4万元/平方米。

■ 追问：46亿拿地是否“蛇吞象”？

K2旗下企业北京祁连房地产公司曾因拖欠土地出让金，被北京市国土局通报

三年前，大龙地产以50.5亿拿下北京顺义天竺地块，最后因未按时交纳土地出让金而被收回土地，其2亿元保证金也不予退回。这一幕“地财两空”的“蛇吞象”事件，让业内人士记忆犹新。

这一次，注册资本仅有1000万元的名不见经传的福润天成豪掷46亿在沪拿地，又能否消化得了也被不少业内人士质疑。目前虽然据记者了解，福润天成系K2旗下企业，但即使以K2的实力，业内的质疑仍然难以打消。

事实上，K2地产在北京土地市场亦有“前科”。2010年4月30日，其旗下企业北京祁连房地产开发有限公司因拖欠土地出让金，被北京市国土局通报。祁连及关联公司拿地资格也被暂停。

北京中原地产研究总监张大伟昨日表示，不同于快周转的住宅产品，大体量的商办项目更需要资金实力的支撑。没有更多的战略投资，加上商业开发经验的制约，K2压力也会比较大。

K2地产内部人士对记者透露，之所以在上海拿地，公司或许出于做大资产包，为将来上市做准备。而近年来，K2地产在通州开发了多个项目，包括K2百合湾、K2清水湾、K2玉兰湾等，也“攒了些钱”。K2地产关联企业有基金，还可以进行其他融资。

■ 背景分析：近期多城地价飙升

专家分析称，地王诞生说明企业对后市的预期乐观

不止在上海，多个城市特别是一线城市土地市场均有升温趋势，几百次轮番竞拍的场面屡见不鲜，结果就是城市或者区域地王不断刷新。

一、二线城市均有高价地出现

5月22日，北京大兴旧宫镇绿隔地区一宅地出让，被保利首开联合体以12.82亿元成功拿下，考虑到配建的保障房面积，商品住宅楼面价折合2.2万元/平方米，创区域新高。

本月，广州已经拍出多块高价土地。5月6日，佳兆业拍得广州白云区一地块，楼面价2.6万元/平方米，而这一地块目前周边的商品房售价不到2.5万元/平方米。5月23日，还是在广州白云区，佳兆业在沙太路梅花园宅地争夺中获胜。拿地楼面价约2.4万元/平方米。同日，越秀地产24.61亿元拿下广州海珠区一地块，楼面价达到3.5万元/平方米，成为广州新地王。

除一线城市外，在长沙、杭州等二线城市，5月也出现了新的地王或区域高价地。根据当地消息，长沙开福区老火车站北片区一地块以35.79亿元的总价成交，每亩3616万元，总价、单价都刷新了去年以来的纪录。

预计一线城市未来仍会诞生新地王

北京大学房地产研究所所长陈国强昨日表示，高价地甚至“地王”的诞生说明房地产企业对后市的预期乐观，而且手上不缺钱。这些高价地多数集中在一线城市和中心城市，城市分化明显，接下来不排除一线城市还会诞生新的地王。

陈国强认为，尽管现在对一线城市的调控政策更加严厉，其政策环境不如二、三线城市，但是一线城市的投资高，就导致了企业争相到一线城市拿地。政策加码是行政手段，而房地产企业的选择代表市场行为，这反映了企业依然看好行业发展。高价地的产生对所在区域的房价会有带动和引领作用，未来会推高所在区域的房价，但也要看地块的用地性质、物业形态等。

陈国强称，此前，北京等一线城市对土地的招标形式有过探讨，比如对土地价格封顶，要求招标的企业参与保障房建设，以控制地价的总水平，但这并不能降低楼市的价格。

北京福润天成房地产开发有限公司情况

法定代表人/负责人：祝荣溪

行政区划：海淀区

成立日期：2012-09-21

注册资本：1000万

经营期限自：2012-09-21

经营期限至：2032-09-20

登记机关：北京市工商行政管理局海淀分局

企业状态：开业

地址/住所：北京市海淀区文慧园路6号1号楼商业A110室

经营范围：房地产开发。房地产咨询；销售自行开发的商品房。

年检年度：2012

年检结果：通过

沪穗近月“地王”情况摘要

上海

●4月10日 浦东发展集团拍得浦东唐镇新市镇12万平方米住宅地块，楼面价1.82万元/㎡，总价37.75亿元，成为上海市今年单价总价双地王。

●5月9日 台企Maxbase Holdings. Limited拍得世博板块地块(总价12.12亿元)，以楼面价39932元/㎡，刷新4月单价纪录，造就新地王。

●5月29日 北京福润天成房地产开发有限公司拿下长宁区新华路地块，以楼面价29918元/㎡、总价46亿元，在短短一个月内再次刷新上海今年的单价纪录。

广州

●5月6日 佳兆业房地产拍得白云区同宝路住宅地块，楼面价25597元/㎡(总价18.7亿元)，成为广州单价地王。

●5月23日 越秀城建新入手的海珠区南洲路地块，以楼面价34590元/㎡(总价24.6亿元)，以近亿元的跳跃式幅度，刷新广州地王纪录。