开发商去库存才是正道 "涨价图谋"不可取

近日，国家多个部委连续出招，一直以来就备受关注的楼市新政“靴子”终于落地了。降低二套房首付比例、缩减营业税免税时限……楼市新政组合拳并不是“救市”，更多的是要优化房地产的市场结构、促进房地产市场的稳健发展。

这些政策对于有改善性需求的购房者来说无疑是一个极大的利好，但不幸的是部分开发商却把这些政策当作是他们涨价的理由。关于部分开发商密谋涨价的传言一度满城风雨，但能否涨起来还要接受市场的检验。事实上，这一轮新政落地之后，大多数开发商并没有涨价，虽然一些楼盘在开盘优惠助推下，到半夜还有人下单，但价格总体上比较稳定。

一方面，这些新政的出台，有利于房地产开发商加快去库存化的速度。以杭州为例，3月30日当天新房签约量高达525套，3月31日更是冲高到652套，至少从成交量上看政策效果还是有的，这两天签约量也是当月高的。从杭州房管部门公布的数据看，杭州全市的可售房源仍超过19万套（其中住宅超过12万套），库存压力明显。

另一方面，这些新政对购买者来说也是利好。如果说过去楼市政策更注重满足刚需族购房需求的话，新政对改善型购房者的支持力度有了明显加码，这一点在二套房首付比例和营业税方面得到体现，新政可以释放一部分改善型购房者的需求，对于化解房地产供应市场的结构性矛盾也有一定的帮助。

楼市新政是要让市场在其中发挥更大的作用，是要让市场交易各方都从中得到实惠。但开发商的涨价图谋，显然是想“独吞”新政的利好，通过“抢夺”新政对购房者的利好来缓解自身的压力。

“90/70”政策（2006年出台的楼市调控，其中就新建住房结构比例作出规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）、限购限贷政策等让楼市一度走低，房地产行业近几年来受限较多，但是，这次如果部分开发商试图利用政策调整密谋涨价，那将是自绝生路。

优化房地产市场结构、促进房地产市场稳健发展是当前的一个主基调，库存过高也是部分城市的一个基本面。国土资源部、住房和城乡建设部3月底出台的文件也提出：房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业等项目用途的开发建设。这也说明部分地区库存问题的严重性，形势逼人，开发商在大量库存面前能否扛得住？

有必要提一下的是，楼市已经进入新常态，和过去的“黄金时代”相比，无论是房地产开发商还是各类房地产投资客，利润空间已经收窄，整个行业已从“高投入、高”逐渐向“高投入、中”的阶段演进，房地产行业的投资已向社会投资平均利润水平靠近。在库存提高、利润下行的双重压力下，开发商再不快速“去库存化”更待何时？

对开发商来说，与其涨价不如与购房者共享政策红利。须知楼市不仅是开发商的楼市，也是购房者的楼市，是市场交易各方彼此讨价还价的过程，而不是一方强势定价的情形。

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今年清明节，恰逢3·30政策出台之后个小长假，因此楼市表现备受业界关注。不少开发商在节前就已经开始预热，并且放出即将涨价的声音。不过从记者了解到的情况来看，在清明节期间，北京多数项目价格变化幅度不大，不过市场热度相比此前确实有所回升。

人气明显回升房价未见上涨

在3·30新政落地后，精明的开发商们就打出了“暂时不涨价”的宣传口号，试图炒热市场预期，吸引一些仍在犹豫中的客源。不过记者也注意到，热销的产品主要以改善型住宅为主，大多数房企对于市场的态度仍显谨慎，并没有明显的提价举措。

比如，定位为刚需的保利春天系产品，自春节之后价格一直维持在2.2万~2.4万/平米之间。该项目一名销售人员告诉记者，“由于新政落地的原因，近两天有很多人到售楼处看盘咨询。”不过，他也表示，目前这一批房源暂时没有涨价的计划，至于下一批入市房源涨不涨，还不好说。

而一些改善型房源，也吸引了相当多的关注。比如，位于通州的合生·滨江帝景项目就吸引了相当多访客，记者在清明期间以购房者的身份前往探访，发现售楼处内人气明显回升，大多是前来咨询购房的客户。据合生方面透露，在3·30新政落地之后，该项目成交30套，吸金1.6亿元。

合生创展华北区营销总监刘芸岐在此前就曾经公开表示，2015年北京房价将迎来10%~15%的涨幅，而合生一位内部人士向记者透露：“公司近会根据市场的情况和产品去库存化幅度，分三次提价。”

新政刺激恐仍将加码

北京市住建委网站显示，清明假期三天，北京住宅新房成交总套数711套，而三月北京平均单日成交套数为214套，由此来看，清明期间北京市成交涨幅不大。不过也有业内人士分析指出，网签数据一般都具有一定的滞后性，一线签约数据更贴近当下市场。事实上，如果与去年同期相比，今年清明假期期间成交数额要明显好于去年。去年清明3天假期，北京仅签约205套商品住宅，成交面积2.36万平方米，销量水平为7年同期新低。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：“北京中原3·30政策落地之后一周业绩与去年的9·30政策落地之后一周相比涨幅达到了80%。整体看，3·30政策的刺激影响的确要超过之前。而且从目前看，后续依然有加码政策出现的可能性。”据中原地产统计数据显示，3·30新政落地一周，中原地产在范围内，总销售新建住宅6561套，7天销售业绩150亿元。

而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，开发商趁机涨价是不现实的，趁机平价销售快速回款才是正道。这一批被政策激励出来的改善型购房人基本还是工薪阶层，他们首付比例下降的同时，月供还款压力也有增加。

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春季房展北京项目折扣少

昨日，记者从北京春季房展组委会获悉，素有北京楼市风向标之称的2015年北京春季房展将于4月16日至19日在北京展览馆举行。其中海外项目涵盖31个国家，而北京本地项目仅有11个，折扣相对较少。

据了解，北京的11个项目分布在顺义、怀柔、平谷、昌平等郊区，包括北京风景、一品嘉园、鲁能丰和府、盛德紫阙等项目将参展。

北京房展会秘书长郑向东表示，这是因为今年春节较晚，去年拿地项目很多项目定位还未完成，未能赶上春展；另一方面随着北京供地减少，新房项目也相应在减少。

据悉，价格低16000元/平米，而折扣高为3万抵10万，其他的项目优惠要么待定，要么就没有折扣。

郑向东表示，受新政刺激，开发商对市场信心增加，不过现在涨价的都是噱头为主，市场表现相对平稳，因此折扣也相对常规。

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买房子要交哪些税？又会产生哪些费用？这是一个不可忽视的问题。西安买房，动辄上百万，税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，在购房前适当了解购房税费常识，不仅利于合理规划财产、做好购房预算，还可避免还因税费问题和开发商产生摩擦。

购房的时候除了交购房款，还需要交哪些税费呢？房天下西安二手房为购房者们梳理了一个有关购房税费的明细，以及各种各样买房税费的计算方式，以供西安购房者参考。

1、契税（买方支付）

根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。

一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

2、营业税（买方支付）

此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。

个人购买超过5年（含5年）的普通住宅对外销售的，免征营业税。

3、个税（买方支付）

核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1%（或1.5%、3%），我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。

对于个人转让自用5年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。

4、印花税（买卖双方各0.05%）

印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

对个人销售或购买住房暂免征印花税。

二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

5、土地增值税：

个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。

对个人销售住房暂免征收土地增值税

核定征收方式：应纳土地增值税额＝计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

6、登记费

其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

7、房地产交易手续费

新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。

经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。

其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

8、

成交价*3%，交易双方各付一半。

9、贴花：5元/套

如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：

10、评估费

评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

11、抵押登记费

个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元

12、委托公证费

如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。

如果需要赎楼，还会产生如下费用：

13、赎楼担保费

费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月，低收费2000元，龙岗区、宝安区、光明新区、龙华新区、坪山新区及大鹏新区设手续费300元。

14、赎楼罚息

不同银行的收取方式不一样，一般按欠款金额的0.5%收取

15、赎楼短期借款利息

一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1

如若买卖方涉外，还会产生如下费用：

16、买卖合同公证费

由公证机关向涉外方收取，征收标准：

过户价×0.003%（过户价＜50万）

过户价×0.0025+250（50万＜过户价≤500万）

过户价×0.002+2750（500万＜过户价≤1000万）

17、抵押合同公证费

买方涉外并需要贷款时，由公证处向涉外方收取的服务费。

一．住宅产证面积【144平米以下】房屋的过户税费：

二．产证面积【144平米（含）以上】房屋的过户税费：

三．非住宅房屋，如车位、写字楼、商铺、商住等产权性质过户的税种税目税率与上述住宅不同。