国土部:将选小产权房问题突出地区试点清理
东方早报2012/03/27 08:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“目前决策层计划将北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市作为试点，但最终名单尚未确定。”
同一天，财新网报道称，目前决策层计划将北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市作为试点，但最终名单尚未确定。
根据计划，国土部将先清理在建和未售、侵占耕地的小产权房，杜绝小产权房继续发展，再分情况治理已售的小产权房。
按国土部执法监察局巡视员王宗亚此前的解释，小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。
将查处北京“天价小产权房”
关于小产权房清理工作的推进，国土部此前已有吹风。
此前的2月21日，王宗亚在新闻通气会曾重申，小产权房不受法律保护。对小产权房，国家法律法规有明确规定。城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买小产权房。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对小产权房违法用地不予确权登记发证，所以不受法律保护。
3月21日，新华社在“新华视点”栏目播发了一篇《单套5000万，竟是小产权？——京城“天价”小产权房调查》的稿件，曝光了北京市昌平区郑各庄村违规大量建设小产权房，单套“四合院”高达5000万元的问题。这令小产权房问题再度成为风口浪尖，国土部26日回应称，已责成相关部门查处“天价”小产权房。
但实际上，小产权房并非都是“天价房”。关于普通意义上的小产权房，有观点认为，可以通过一些补缴费用的手段，令其合法化。
业内分析，占用集体土地的小产权房，土地性质分为两类：一种是建设用地，包括宅基地，公共设施等，这些土地上的小产权房，可以通过补缴土地出让金，予以合法化；另一种是非建设用地，其中包括耕地，如果在耕地上建设产权房，其认为是十分恶劣的，应坚决予以拆除。
华东师范大学房地产系主任华伟则提到，通过补缴土地出让金，使得小产权房合法化，是解决小产权房的途径之一，但补缴费用的多少，这样操作是否合法合规，还有待探讨。
此前，北京市国土局有关负责人曾表示，一些产业用地，能给农民提供就业机会、又符合规划的话，可以给予确认；但符合规划的住宅等，可以考虑以租用的方式确权给村集体，仍不能确权给个人，否则小产权房会一哄而起，要分阶段做出稳妥安排。
小产权房在不同的城市产生的原因不同，比如北京，房价很高，不少购房者无法承受高房价，只能去北京的郊区买房，这也导致了不少小产权房出现在边缘区域。还有郑州，城中村的现象严重，在城市当中的村庄开始逐步发展成小产权房。先通过这些城市进行试点，从中总结经验，可以进行推广。
清理难度不小
可见的是，小产权房清理难度不小。
中国建设报此前曾援引数据称，据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，中国小产权房面积已达66亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。
眼下，小产权房不仅成为一些弱势群体购房的对象，也逐渐成为不少开发商逐利的对象。
据新华社报道，与有产权的商品房相比，小产权房的建筑成本与其相差无几，开发者有着相当不错的利润。原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，在销售时也不用缴纳相关税费。
还有清理策略的问题。
华伟分析，对于那些可以合法化的小产权房，面临两头难的境地，如果要求缴纳的费用过高，那么可能会伤及购房者；如果缴纳的费用过低，则起了不好的示范作用，无法遏制小产权房的进一步发展。
此外，补缴费用究竟以何种名目执行，也是个问题。如果是新征的税费，国土部须牵头其他部门，一起解决。
华伟建议，小产权合法化可以采用经济适用房模式，就是令买房者和政府共有产权，限制购买小产权房的人通过再次交易获利。
业内也称，补缴费用使小产权房合法化，难度很大，其中补缴费用的量化，的确较难界定。
但小产权房的发展势头使然凶猛。
有业内专家认为，解决小产权房问题，首先要遏制住发展的势头。对于已售的住房，则只能通过此前累积的经验再慢慢解决，总之难度较大。
进入3月最后一周，我们越来越明显地感觉到楼市的回暖迹象，这种回暖势头超过年初的普遍预期，范围则遍及一、二线多个城市。究其原因，可能在于我们低估了开发商在促销等方面的“创新”能力。
具体来看，上海3月前26天新建商品住宅成交量环比增长108%，其中上周成交17.5万平方米，环比上升8.7%。整个3月周成交均价超过2万元/平方米。深圳方面，二手房连续两周环比上涨30%和15%，成交均价稳步回升。
从个案来看，南京上周一楼盘麒麟东郊小镇将精装修改成毛坯房销售，小户型开盘即售出超过200套。上海最贵豪宅新鸿基滨江凯旋门上周末开售，虽然报价超过26万元/平方米，但仍旧引来大批意向购房者，某销售经理称单日接待客户超过20组。长春等地上周也有多个楼盘出现热销场面。
根据我们的了解，刚需积极入市的主要原因是开发商给出了有吸引力的价格优惠，但这些“隐性降价”并没有在成交价中体现出来，因此没有给市场造成很大冲击。
开发商的促销方式包括：单价不变，送面积。经过我们的调查，包括保利等多个在售楼盘均出现了送面积的优惠方式。比如，单价还是3万元，相比之前没有变化，但是送一个房间的面积，原来的90多平方米变成了110平方米。这相当于单价下降超过15%。还有的楼盘由精装修变成毛坯房，单价也出现一定程度的下降。或者毛坯房变成精装修房，单价不变。精明的购房者都能准确地计算出真实价格的变动，再加上各地出台的支持刚性需求的微调政策，中低价位商品房出现集中成交的情况就不难理解了。
上述做法是合理的创新方式，有的做法就可能涉及违规。比如，北京某楼盘销售人员告诉记者，通过个人关系可以代办北京暂住证，凭借此证可以等同于北京户籍，无需补交五年个税，即可在北京购房。办理的暂住证与正规的暂住证有所不同，可以凭此证买房买车，但无法享受子女上学等正规暂住证可以享受的其他待遇。北京市房地产界人士称，目前北京市相关部门正在就上述违规做法进行严查。
不管怎样，开发商挖空心思的促销方式体现了其回笼资金的迫切性，也确实为拉动成交助力不少。即将到来的4月份，上海、北京、广州、南京等地拟推出的新盘数量都将创下年内新高。可以预料，开发商还会适时推出各种促销方式。
