房价VS楼市调控 购买四类房子最容易贬值(图)

房产品固然都是空间之下，金钱之上，但内涵与功能决定了其保值基因的不同，再基于政策调控与市场非规范与非理性，因此在基于房价普涨环境下购置的大量房产，将因为房价普跌出现速度与力度不同的贬损。其中以下四大类房子最容易在房价或其预期发生普跌环境下遭遇贬损。

一、地王身边的成品房

原因之一，地王出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价；

原因之二，地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了；

原因之三，地王出现后区域品质档次提升后，成品房带装修约水涨船高，其中装修成本部分最易贬值；

原因之四，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地，前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王，而楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中；

原因之五，地王往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该地王可能的配套纳入考虑范围而计价。

二、轨道旁边的公寓房

与地王身边的原因之四有关，轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因，是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。

为什么轨道旁边的公寓房容易受损而其他象高档商品房与中低密度的住区不易贬值呢？主要是因为轨道因素带动房价上涨没有地王的影响那么大而明显，相反，轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发，而公寓形式集中为一些有实力的大开发商所为，建筑细部与产品品质的提升带来出售价提高，实际这些提升房价的因素在房价普跌环境下，品质与细部差异被剥离。

三、高房价时期的高层塔楼

早期的商品房现在看来都是精品，因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过。

产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。而在房价剧涨时期，房子的投资功能被无限夸大而其品质内涵与其他与相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，由此决定在房价普跌时期这些房子面临出手难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。

四、投资性公寓

这是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报，用以带动房子销售。现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而，一旦出现普跌的情形，投资回报从哪儿来？商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出，但承诺与投资人的现实回报的基本信托却成了空中楼阁，自然受损面相当大。

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2010一线城市房价大涨 2011房价稳中有升？

刚刚过去的2010年，楼市在多重调控政策作用下，依然红火一片。数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅的是广州，达23%，而北京涨幅，同比大涨42%。各地“卖地”收入也水涨船高，从记者得到的数据来看，北京、上海、大连三个城市全年土地出让金总额均突破千亿元，而二线城市的地价涨幅和土地成交活跃程度尤为惊人。

一线城市全年房价大涨

数据显示，2010年北京、上海、广州、深圳四大一线城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，这主要是由于2009年在楼市刺激政策的影响下楼市成交量创下天量，而2010年经历过政策调控后，成交量已回落至较为正常的水平。2010年，北京全年成交量为1200万平方米，上海为937万平方米，广州为896万平方米，深圳为309万平方米。

然而，成交量的回落并没有带来价格下跌，四大一线城市全年新建商品住宅均价反而出现整体大幅上涨。从全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首;上海全年均价达22261元/平方米，堪称房价的城市，全年均价同比涨幅为40%;广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%;深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。

杨红旭认为，客观来看，在严厉的调控之下，市场确实有所降温。整体而言，房地产开发景气指数自今年3月触顶后，至今持续回落。从成交量来看，今年新建商品房成交量可能比去年增长10%左右，增速明显回落。从房价来看，自2010年4月70个大中城市房价同比涨幅创12.8%的新高以来，涨幅持续回落，2010年11月已降至7.7%;可以说，“遏制部分城市房价过快上涨”的目标初见成效，不过离预期效果尚有距离。尤其是房价没有出现合理回调，致使年末关于新一轮调控的呼声渐起。

杨红旭预计，2011年房地产调控政策不会放松，甚至还有加码的可能性。总的来看，国家依然将把稳定房价作为主要目标，中央将督促相关部门和地方政府进一步落实好既有政策，加大查处、约谈、问责等工作力度。在此基础上，如果房价依然出现明显上涨，则有可能出台新的调控政策。

三大城市土地出让金均突破千亿元

2010年，经历了“新国十条”和“国五条”等调控政策后，土地出让市场仍热度不减。从披露的2010年土地成交金额排行前20名的城市来看，北京、上海、大连三个城市已进入“千亿俱乐部”，成交金额分别为1600亿、1500亿和1100亿元。

中原集团研究中心发布的《中原地产研究年刊2010》也显示，2010年有关部门加大了土地供应力度，土地购置面积大幅增长，超过2007年峰值水平。仅2010年1-10月，土地购置面积约3.28万公顷，2009年同期约为2.41万公顷，2010年增幅超过3成。

值得注意的是，2010年二线城市不论是地价水平还是土地出让总金额，均增长迅猛。其中，大连成交1073亿元，同比增310%，长沙成交165亿元，同比增长182%，哈尔滨成交217亿元，同比增长116%，武汉成交764亿元，同比增长107%。

据中原集团研究中心对北京、上海等12个重点城市统计显示，商办用地增长最明显的有沈阳、成都、长春等二线城市;而住宅地块方面，一线城市中，北京增长，上海持平，广州、深圳略有下跌;二线城市普遍呈现增长，其中最突出的是武汉和长春。

“从土地出让金占地方政府一般预算收入的比例来看，房地产在众多城市产业结构中的支柱地位和作用仍无法忽视。不仅是一线城市，二线城市对土地财政的依赖也越来越明显。”世联地产首席分析师王海斌表示。他认为，从长期来看，二线城市的新增建设用地空间更宽广，其土地单价上涨的空间可能更大。但从楼市调控的角度来看，对土地财政依赖的增加也存在一定风险，尤其是随着楼市调控的加强，二线城市对高地价的支撑能力有限，须防范项目开发出现“烂尾”的情况 。