评论:"北京地价能买下美国"的隐喻和警示
广州日报2011/01/26 09:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在日本房地产泡沫化高峰时期，仅东京的土地总市值就可以“买下”整个美国。如今，如果把北京的土地全部卖掉，同样可以制造出超过美国一年的GDP的财富。据学者估算，2010年美国GDP总量预计为95万亿元，而2010年北京平均地价约8000元/平方米，按此计算，北京土地总市值高达130万亿元。这意味着用北京的地价，“买下美国”可谓绰绰有余。
尽管这只是一种夸张化、形象化的比喻，但它所传递的信号让人震惊，让人不得不重新去打量中国楼市泡沫化程度。据有关方面预测，中国GDP大概到2030年才有可能超过美国。现在，假如把北京土地卖掉，就已经超过了美国GDP总量。这一“买卖”的讽刺是，按照现有的地价水平，不需要经济转型结构调整，只要让房地产继续保持“蓬勃”发展势头，中国GDP超过美国估计很快就能实现了，仅靠房地产就能让中国经济坐上头把交椅。
但截至目前没有一个经济体单纯依靠房地产能让经济蓬勃发展。即使房地产曾让某些国家获得好处，但都是短暂的好处换来了长久的疼痛。比如，日本就曾因为房地产泡沫破裂导致经济停滞10年之久，而2010年爱尔兰、西班牙债务危机的背后，都有房地产泡沫的影子。我们不得不有所警惕。
中国房地产存在泡沫几乎是社会共识，去年年底中国社科院披露的城市房地产泡沫榜进一步证实了泡沫在加剧。在我看来，“卖掉北京能买下美国”这种夸张说法告诉我们，地价疯狂上涨，不但折射出整个房地产的健康状况，更折射出我们的地方经济也存在一定泡沫。因为卖地、土地开发很容易做大地方的GDP，地方的房地产有泡沫，地方GDP必然也有一定泡沫。当一线城市的房地产泡沫向二、三线城市蔓延时，中国经济前景就让人产生一些忧虑。
好在房产税、资源税已经提上日程，这对改变土地财政、抑制房产泡沫有积极作用。不过，我们仍然要对中国房产泡沫做最坏的想象。日本房地产泡沫破裂引发的金融危机、生产危机、消费危机乃至社会危机，不能只当成日本的痛苦记忆，我们也要吸取教训。这是“卖掉北京能买下美国”对我们的提醒。
房地产泡沫一旦破裂，没有赢家。而要抑制房地产泡沫，首先要拿地价、地王开刀，无论是什么原因引发的泡沫都要动大手术。其次，宏观调控必要时应该从遏制房价过快上涨升级为抑制房地产泡沫，让地方政府重视调控，同时警示房地产投资投机。
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如果说在中国，有什么比钱还值钱，那一定是土地。
在一段时间内，在中国的一个区域土地市场必然会产生一个价格者即地王，而地王市场的狂热程度则是另一种对中国经济极为重要的预示。
中国房市路在何方，一切还看地王。
回望整个2010年，地王迭出，势不可挡。在京沪这样的地王“故地”，新地王在各大央企和巨鳄的角逐中不断刷新纪录，制造了令人瞠目、近乎泡沫的价格标尺；在东莞与南京，另类地王叙述着更多值得玩味的业态内涵；而在“财都”温州，地王的出现则似乎宣示了温州资本的走向。
而以上的种种，都显示出中国的房地产业今后走向。如果把北京的土地全部卖掉，可以制造出超过美国一年的GDP的财富，那么中国的房地产是成了佛还是成了妖？如果地王的制造成为资本们习以为常的游戏，那么谁又是其中的受益者和受害者？
不论如何质疑，显然在2011年，我们仍不容易与地王说再见。
35万元/平方米
地价在北京
把“温州”与“地王”这两个词放在一起，并不会令人疑惑。作为巨量资本的代名词，温州在各地房地产市场上威名远扬。
但这一次，地王就发生在温州——温州资本的老巢。而且事实证明，温州地王绝不是偶然的心血来潮。
一走到温州机场接机口，迎面块广告牌就是置信房地产开发有限公司(下称“置信房开”)的一个高端地产项目。环机场一带同样矗立着该公司几块广告牌，这样的气势给人一种感觉：其资金和开发实力显然不俗。
但在2010年之前，置信房开在市场上可谓名不见经传。
转机出现在2010年11月29日。
当日浙江中通置业集团、苏州华成房开公司、置信房开围绕温州一块土地现场厮杀到第六轮，苏州华成房开公司退出竞夺。
该地块坐落于市区中心地段的学院中路温州大学(原温师院操场)，土地面积约为38883平方米，总建筑面积为100000平方米，挂牌出让地块起始价为19.28亿元人民币。
随后，浙江中通置业集团与置信房开展开缠斗，置信房开一路将价格报至37.02亿元，终于击败了对手。
这是一个非常有想象力的数字。37.02亿元的总价创造了温州这座南方“财都”多年来出让土地的天价，而折合成楼面地价后，其楼面价更是高达3.7万元/平方米。从范围来看，这一地价也达到2010年全部出让土地楼面价的水平，甚至连北京也不能匹敌。
2010年，北京楼面价的一宗土地交易，出乎业内预想。
按照2010年初北京市国土部门对CBD中服地块的出让规划，该地块的成交单价极有望突破3万元/平方米而问鼎，但最终CBD核心区地块的楼面价只有2万元/平方米左右。2010年北京市的楼面单价地王为3月份成交的海淀区东升乡地块，其成交楼面价为近3万元/平方米，由中国兵器装备集团公司收入囊中。
不过这丝毫不能掩盖北京市CBD核心区地块的“地王”本色。换个视角，从土地价格来看，目前已经成交的北京市CBD核心区6宗地块合计国土面积为52583平方米，其成交总价为181.4亿元，这意味着北京市CBD核心区的国土价格已经高达近35万元/平方米。
所以，如果要找出2010年最贵的土地，毫无疑问非北京CBD核心区地块莫属。即便是温州地王，其土地价格也只有9.5万元/平方米，单价最贵的上海地王也不能与之相媲美。
地王年年有，2010年格外的多。回头再来看号称是“地王年”的2009年，与2010年相比，简直是小巫见大巫。非但2009年的地王价格峰值屡被突破，如北京、广州等地的地王楼面价再创新高；而且从数量来看，2010年地王可谓是在范围内遍地开花。 “尤其是在史上最严厉房产调控的冲击下，值得警惕。”信达证券首席地产分析师张冬峰评价说。
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